【房地產法律問題】住戶公約（規約）中「只能由前門進出，後門僅供住戶專屬通道」之約定，可以嗎？
    文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

我在一個社區裡單獨購買了一個有產權的車位，原本並不限制車位戶由前門或後門進出，最近因為垃圾處理問題(車位戶提家中垃圾丟在這社區大型垃圾筒)，禁止車位戶由後門進出(垃圾桶設在後門的走道上)，只能由前門進出，後門僅供住戶專屬通道。一樣花錢買的繳了管理費，卻限制我的通行權，讓我覺得權益受損，更可惡的是被認為車位戶全都是偷到垃圾的賊。經查，公寓大廈管理條例第五條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」，經由提案向住戶管理委員會反應，但管委會認為這是他們制定的住戶公約（規約），我們(車位戶)就必須遵守，請問管委會真的可以這麼做嗎?如果不可以，我該如何回應?是否有其所屬的管理單位可以申訴（註一）？

【解析】

按區分所有權人除法律另有限制外，固對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉（註二），惟苟非專有部分，僅為約定專用部分（註三），約定專用權人自僅得「使用」該約定專用部分，與區分所有權人對其專有部分得自由使用、收益、處分並排除他人干涉之權，尚屬有間，其得否如同區分所有權人得類推適用民法第787條之規定，主張通行權（註四），尚有疑義；況，民法第787條所稱通行權，乃指土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路而言（註五），苟有適宜之聯絡且能為通常之使用，自無民法第787條適用之餘地（註六）。而本案，尚有前門得為進出，停車位亦能為通常之使用，當無民法第787條適用之餘地。

另本案住戶公約（規約）中「只能由前門進出，後門僅供住戶專屬通道」之約定，與限制停車位之使用（註七），尚屬有別，該停車位所有人或約定專用權人自不得訴請排除妨害，住戶亦應受該住戶公約中「只能由前門進出，後門僅供住戶專屬通道」之拘束，併予敘明。

【註解】

註一：問題來源：96年11月26日 崔媽媽討論區 首頁>公寓大廈討論＞住戶公約違反公寓大廈管理法。
註二：公寓大廈管理條例第4條：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」參照。
註三：公寓大廈管理條例第3條第5款：「本條例用辭定義如下：五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」參照。
註四：請參台灣法律網電子書：房地產案例實務(四) (劉孟錦律師.楊春吉 編著)：九、區分所有權人得否主張通行權？
註五：民法第787條第1項前段參照。
註六：最高法院85年08月16日 台上字第1781號判例：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路，民法第七百八十七條第一項前段定有明文。其立法意旨在於調和土地相鄰之關係，以全其土地之利用，故明定周圍地所有人負有容忍通行之義務。惟如土地嗣後與公路已有適宜之聯絡，而能為通常之使用者，周圍地所有人自無須繼續容忍其通行，土地所有人不得再主張通行周圍地。」參照。
註七：限制停車位之使用者，實務上，臺灣高等法院95年10月03日95年度上易字第115號民事判決：「（二）上訴人主張其使用系爭停車位不以停放2 輛機車或僅得停放1 輛小客車為限，被上訴人不得以任何方式妨害其就系爭停車位所有權，有無理由？經查：系爭停車位屬建物之約定專用部分，已如前，又系爭停車位係建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然『在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放車輛），因此，各停車位之約定專用人對其停車位得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉』。故上訴人使用系爭停車位若未逾越其停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者之權益，即不應干涉其使用。且兩造就系爭停車位使用方式是否應予以限制，並未有所主張，原判決於主文第1 項附加『以2 輛為限，且應以無小客車停放之狀態為限』之限制，已逾越上訴人聲明之範圍，即有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，為有理由，應予准許。訴人追加『其他任何之行為』部分：上訴人於未逾越系爭停車位停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者權益之情形下，就系爭停車位得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，已如前述，故被上訴人除不得以機車感應卡限制或以保全公司管理員阻止2 種方式限制上訴人使用系爭停車位外，自亦不得以其他任何之行為妨害上訴人使用系爭停車位，是上訴人此部分之追加，應予准許。至上訴人追加『以機車與汽車併停方式使用』部分：依上所述，上訴人於未逾越系爭停車位車格線區域，且未妨礙其他停車位使用者權益之情形下，就系爭停車位得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，被上訴人除不得以機車感應卡限制或以保全公司管理員阻止2 種方式限制上訴人使用系爭停車位外，亦不得以其他任何之行為妨害上訴人使用系爭停車位，是上訴人使用系爭停車位之方式，若未逾越系爭停車位車格線區域，無論其係單獨停放機車1輛或2輛，或單獨停放汽車，抑或以機車、汽車併停之方式使用系爭停車位，均無不可，故上訴人追加『以機車與汽車併停方式使用』，已涵括在內，毋庸另予諭知，此部分追加為無理由，應予駁回。」可資參照。

來源：台灣法律網

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