【房地產法律問題】約定專用部分之使用權被侵害，怎麼辦？  文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

本社區每住戶之房屋買賣合約中之法定空地權屬同意書皆有註明「本基地內某地號係污水處理用地，土地地上綠化及空地歸甲戶使用管理維護。地下污水處理設備應由全體住戶共同維護使用。」，管理委員會的權力可以大到將地下污水處理設備內部機具管路遷往污水池上方之綠化及空地，影響甲戶的使用權利嗎（註一）？

【解析】

按「本條例用辭定義如下：五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」為公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文，是公寓大廈共用部分經約定「供特定區分所有權人使用」者，謂為約定專用部分，除違反公寓大廈管理條例第7條不得約定為專用部分之規定（註二）外，約定專用權人自得在約定及法令限制範圍內使用該約定專用部分，他人苟有故意或過失，不法侵害其權利者，自應負損害賠償責任（註三），被侵權人自得於知有損害（註四）及賠償義務人時起，二年間內（自有侵權行為時起十年內）（註五），依民法第213條以下之規定，向侵權行為人請求賠償責任。

本案，本社區每住戶之房屋買賣合約中之法定空地權屬同意書，即均有註明「本基地內某地號係污水處理用地，土地地上綠化及空地歸甲戶使用管理維護。」，當得認該地號之空地，係屬甲戶得使用之約定專用部分（註六），他人苟故意「將地下污水處理設備內部機具管路遷往污水池上方之空地」，因而侵害甲戶就該約定專用部分使用之權利，甲戶自得於知有損害及賠償義務人時起，二年間內（自有侵權行為時起十年內），依民法第213條以下之規定，向侵權行為人請求賠償責任（註六）。

【註解】

註一：問題來源：96年11月18日 崔媽媽討論區 首頁>公寓大廈討論＞土地買賣契約問題。
註二：公寓大廈管理條例第7條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」參照。
註三：民法第184條第1項前段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」參照。惟實際上有無妨害他人之利益，當以客觀的一般之見解為斷（最高法院19年01月01日 上字第3041號判例參照）；至於過失之有無，則應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失（最高法院19年01月01日 上字第2746號判例參照）。
註四：所謂知有損害，即知悉受有何項損害而言，至對於損害額則無認識之必要（最高法院49年12月31日 台上字第2652號判例參照）。
註五：民法第197條第1項：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同。」參照。 
註六：實務上，臺灣高等法院95年10月03日95年度上易字第115號民事判決：「（一）系爭停車位之法律性質為何？上訴人主張系爭停車位為其專有部分，其具獨立所有權，有無理由？按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第5 款分別定有明文。經查：上訴人所有系爭停車位係坐落於系爭社區，依系爭社區規約第1 條約定，上訴人應為該社區規約效力所及，當無疑義，合先敘明。又依系爭社區規約第2 條第1 項第1 款約定：『專有部分係指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者』、同條項第3 款約定：『約定專用部分則指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者』、同條第4 項約定：『停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用』，有系爭社區規約影本附卷足稽（見原審卷第52頁、第60頁）。雖上訴人主張系爭停車位所在建物業已編列單獨建號、門牌號碼，已辦理建物所有權第一次登記，上訴人領有單獨之所有權狀，具有使用上獨立性，應屬其專有部分云云，並提出系爭停車位建物所有權狀及建物登記謄本影本各1 份為證（見93年度重調字第8號卷第12頁至第14頁），惟依其所提建物所有權狀觀之，地下一層總面積為4,484.13平方公尺 ，上訴人停車位編號367，權利範圍為114分之1，可知上訴人並非地下室一層（即停車場）之單獨所有權人，而係權利範圍為114分之1之共有權人。上訴人主張系爭停車位為其專有，已屬無據，況區分所有建物之地下室係屬該建物之共同使用部分，而系爭停車位本質上仍屬共同使用部分，僅係透過區分所有權人共同約定個別特定使用之空間，故系爭停車位係屬公寓大廈管理條例第3 條第5 款之約定專用部分，堪予認定。且系爭社區規約亦規範停車空間屬應依買賣契約或分管契約約定之約定專用部分。況所稱專有部分必須兼具構造上及使用上獨立性二要件，雖上訴人得於系爭停車位之停車格範圍內，排他的使用系爭停車位，而具有使用上獨立性，惟系爭停車位在構造上並非如同住家般有門、牆可供區隔，有原法院履勘現場所製作之勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第131 頁至第131-1 頁），足認系爭停車位不具有構造上獨立性，故非屬區分所有權人之專有部分。是上訴人主張系爭停車位為其專有云云，尚非有據，不足採信。（二）上訴人主張其使用系爭停車位不以停放2 輛機車或僅得停放1 輛小客車為限，被上訴人不得以任何方式妨害其就系爭停車位所有權，有無理由？經查：系爭停車位屬建物之約定專用部分，已如前述，又系爭停車位係建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然『在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放車輛），因此，各停車位之約定專用人對其停車位得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉』。故上訴人使用系爭停車位若未逾越其停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者之權益，即不應干涉其使用。且兩造就系爭停車位使用方式是否應予以限制，並未有所主張，原判決於主文第1 項附加『以2 輛為限，且應以無小客車停放之狀態為限』之限制，已逾越上訴人聲明之範圍，即有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，為有理由，應予准許。訴人追加『其他任何之行為』部分：上訴人於未逾越系爭停車位停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者權益之情形下，就系爭停車位得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，已如前述，故被上訴人除不得以機車感應卡限制或以保全公司管理員阻止2 種方式限制上訴人使用系爭停車位外，自亦不得以其他任何之行為妨害上訴人使用系爭停車位，是上訴人此部分之追加，應予准許。至上訴人追加『以機車與汽車併停方式使用』部分：依上所述，上訴人於未逾越系爭停車位車格線區域，且未妨礙其他停車位使用者權益之情形下，就系爭停車位得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，被上訴人除不得以機車感應卡限制或以保全公司管理員阻止2 種方式限制上訴人使用系爭停車位外，亦不得以其他任何之行為妨害上訴人使用系爭停車位，是上訴人使用系爭停車位之方式，若未逾越系爭停車位車格線區域，無論其係單獨停放機車1輛或2輛，或單獨停放汽車，抑或以機車、汽車併停之方式使用系爭停車位，均無不可，故上訴人追加『以機車與汽車併停方式使用』，已涵括在內，毋庸另予諭知，此部分追加為無理由，應予駁回。…（四）被上訴人是否故意不法侵害上訴人使用系爭停車位致上訴人受到損害？如是，上訴人之損害為何？其主張受有121,500元之損害，是否有據？經查：上訴人復主張其因被上訴人阻止而無法使用收益系爭停車位，致其受有損害，又系爭停車位使用收益相當於租金每月4,500 元，被上訴人於92年11月17日 起，即妨害上訴人使用系爭停車位，至95年2 月17日止，共計27個月，上訴人乃依民法第184 條第1 項規定請求被上訴人賠償上訴人121,500 元（4,500元×27個月＝121,500元）云云。惟上訴人於原審94年10月18日 言詞辯論期日陳述：『我們從與被告發生本件訟爭至今，我們對於停車位使用即是要停放機車，因為我們沒有汽車可供使用』等語（見原審卷第213 頁），於本院95年7 月13日準備程序期日亦陳稱：『…上訴人希望只要停得下去，都可以停車，不限於2 輛，只要在停車格內不妨害他人的話均可以停汽車、機車』等語（見本院卷第66    頁背面），足認上訴人就系爭停車位之使用方式，目前仍以自己使用為主，雖上訴人未限定僅停機車或汽車、機車併停，然上訴人顯未有其他非自己使用之計劃。次查：上訴人僅泛稱其因此而受有相當於租金之損害，並未提出積極證據以實其說，且被上訴人並未限制上訴人將系爭停車位出租他人使用。是上訴人就其因無法使用系爭停車位而受有相當於租金之損害之情事，既未能舉證證明，則其空言主張其自92年2 月17日起至95年2 月17日止，受有121,500 元之損害，洵屬無據。」，值得參照。

來源：台灣法律網

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