最新一波實價登錄資料今(17)日公布，其中台北市松山區八德路四段，近饒河街夜市的建案「翔譽101」，出現大量交屋情形，共計有51戶揭露，每坪單價高達96~127萬，創下該路段除透天外，住宅單價新高。

　　在新北市方面，位於新店山上青山路69巷的「青山鎮青擘特區」則成交一戶別墅，總價2億7,288萬，換算每坪單價79.7萬，不論是單價或總價，皆改寫新店區住宅新高紀錄。

　　「翔譽101」為挑高3米6的小豪宅，規畫坪數12~21坪，當時開價每坪118萬，主要訴求市中心、小坪數、低總價、近捷運，再加上離松山車站旁徒步約200公尺，坐擁台鐵、高鐵、捷運松山線三鐵匯聚的交通優勢，在目前市中心小坪數產品市場需求量大下，銷售狀況頗佳。

　　而青山鎮部分，則是新店地區指標的豪宅別墅社區，不同於一般平地住宅，強調環境品質，打造具有山野、綠地、流水的優質住宅環境，因此吸引不少名人前往購置，且當時推案一共僅10戶，坪數規畫280~330坪的大坪數。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察，財政部近來擴大對全台高總價不動產交易進行查稅、課稅，已產生明顯的衝擊，統計去(102)年初至今(103)年1月，雙北8,000萬及其他地區5,000萬以上交易件數，共計有1,990戶，其中今年1月至今揭露件數，全台僅有22件，創近一年來單月新低量。

　　黃舒衛進一步指出，這波查稅動作，不只大台北嚴查，還擴及桃園、台中、高雄等主要都會區，屋齡較新、賣價較高者，均列入查核範圍，並且課稅基準採「核實課稅」，即依據實際財產交易所得課稅，使得屋主交易成本大增，預估今年豪宅交易量能與價格，創高恐有不小難度。

==========================================

筆者觀點：

豪宅的成交創了新低了，

當然，黃先生所提的現象或許都是主因，沒什麼錯，

但是，豪宅是屬於什麼樣的產品？

是什麼樣的人買豪宅？

我們先看一個這樣的例子吧！

在智慧手機出現了一段歲月後，並沒有引爆什麼換機潮，

記得是蘋果開始了新一代智慧手機潮到今天，

而現在各家的智慧手機，發表的硬體、功能都愈來愈強，

但銷售數字似乎沒有再創新高！

甚至還有一代不如一代的狀況！

為何？簡單的問您我就知道了，您多久換一次手機？

之前把舊有的手機在汰換時都變成智慧手機，那叫市場！

現在都已是智慧手機，而要叫人換，那叫競爭！

好了，回到正題，這跟豪宅什麼關係？？

自從豪宅產品在市場上陸續被報導，

強調新一代的空間、節能空間、新一代設計、隱私等功能，

開始改變了原本住大房子就是豪宅這麼一件單純的事，

而透過鄰居所產生的商業交流，更讓人脈就是金脈展現無疑，

而不斷吸引建商發現往新一代的建築推案，

而後續推的，很多市場上稱之為假豪宅，

還有一個因素就是地段位置！這個在房地產上不可取代的重要性因素！

小S搬家了嗎？連勝文搬家了嗎？

有錢人買得起沒錯，但會不會一天到晚搬家？

假設你現在換手機是不趕流行，壞了再換下一代，以現今一隻二年左右的平均壽命，

換機愈來愈慢，就造成了上面所講，新機功能雖然愈來愈強，

但換機速度卻愈來愈慢！

搬家是小事嗎？假如手機兩年才換，你會三不五時搬家？不會！

而有錢人就這麼多，不到了兒子娶媳婦、嫁女兒，

幾近沒有一直買房子的「需求」！

所以當換屋潮過了之後，豪宅的交易就出現了往下降的情況！

但動能有沒有變弱？

像剛剛講的，如果連勝文選台北市長，真為了這個因素要賣掉帝寶，

您覺得會不會有人接手？

而這跟量這麼低有沒有關係？

所以，大量交易並不是豪宅市場的「正常」現象！

真正影響的另一個重要因素，不在豪宅稅上，

還有在遺產、贈與稅上！

隨著實價課稅的態勢愈來愈明，以往不動產利用評定現值與市價的巨大差異，

現在利用不到了，使得有錢人在規畫上的選項，將要淡出、減少不動產的比例了！

利用控股公司、海外身分、所得節稅的方法，將是下一波的主力了！