2014-02-21 09:55:38李季鴻
資金退去後,房地產剩什麼?
前兩年寫到房市的年度走市的時候,
提到一個最重大的因素就是資金,因為資金無處可去,
所以房市仍有熱度,但今年最大的變數就是資金的去向,
選舉的今年,政府的操作上一定是讓股市維持良好,製造各業榮景的樣貌,
但房市這個民怨之首,絕對是選舉上不會讓他好的部份!
但從調降土增稅、調降遺贈稅開始,加上這幾年維持低利率的環境下,
房市從SARS後就一路往上,加上金融、投資環境的狀況變化速度愈來愈快,
QE(量化寬鬆政策)印出來的鈔票,避險引來的資金,
造就了房地產市場走了很長的一段榮景,即便幾年前學者稱之為「泡沫」、官員們提醒著「風險」,
更在政府一連串的打房措施下,房地產始終沒有退燒,價格仍不見有下修的跡象!
泡沫會不會爆掉這件事,筆者曾說過,可以看看法拍屋的狀況,
在去年已是連續六年的下降,沒有還不起、繳不出的情形,
加上奢侈稅的實施,把一些零散、浮動的籌碼相對的淘汰,
且現今來看,經濟狀況綜未大幅成長,各項數據卻都屬於穩定的狀況,
所以泡沫要爆,除非有景氣惡化的大型經濟事件影響下,倒是不見得會發生。
巴菲特曾比喻:「退潮之後,才知道誰在裸泳。」,經濟學家馬凱比喻了QE:「來得時候驚滔駭浪,撤的時候也是驚滔駭浪。」,
今年在美國聯準會新任主席葉倫的首度國會聽證會上宣佈QE緩步退場的步調不變,預期資金將從新興國家回流美國,而去年國內的資金情形呢?
國內人民幣存款自從開辦以來,一直的往上增加,
已來到了2145億人民幣(新台幣1兆818億)的階段,
國內仲介業這些年因應政府打房的政策,而紛紛轉進世界房地產市場,
而從各家場場爆滿的說明會盛況來看,
受惠於華人鍾情於不動產這個場品的習性上,
無不呈現出亮眼的成績,而各式海外基金,去年尤以各式中國債題材者,
銷售成績也在成長,而這些都呈現了一個現象,
那就是國內的資金開始回到調降遺贈稅之前的狀況 — 往海外流動!
國內之前資金不斷的朝房地產的原因,
一方面在於前述華人鍾情不動產的習性,
一方面在於不動產這項產品符合基本需求又能避險保值,
而且隨著類股輪動愈來愈快,商品週期愈來愈短的情況明顯,
不易尋找投資標的,益愈發使得資金進入不動產市場,但現今開始,
政府既然有為了民怨而對房市的抑制措施下,
又開始有這樣大筆的金額往海外移動和QE緩步退場的情況,
在這樣的資金潮雙重退去之下,將產生從供給量過大且利多時程實現仍需長遠的地區,先行下修調降,退了潮,才知道真正的利多和利空在那啊!
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