2009-10-24 18:03:15房仲達人
解開公設比的密碼(三)
車位登記和公設比的關係
另外有時車位的種類與型態也會影響到公設比的計算，目前的大樓車位分為法定車位、增設停車位和獎勵停車位，在現行的法規中法定停車位必須登記為公共設施，增設停車位和獎勵停車位如若與法定停車空間在空間、構造上及使用上無法區隔就視同法定車位。如果有所區隔就可以登記獨立產權，沒有登記公設的問題。
但以前述狀況登記為公設時，沒有買車位的住戶就要仔細看清楚建商的產權登記，登記為「大公」不管有無買車位，停車空間都將由全體住戶共同持分，若登記為「小公」時，可經由合議決定有買車位之住戶共同持分，沒有車位之住戶就不須分攤持分。
但在車位不多的情況下很難從權狀看出登記為大公亦或是小公，這時比較簡單的方式就是和坪數相仿但有買車位的鄰居，對照權狀或合約書上公共空間的數據有無明顯差距即可。
但以前述狀況登記為公設時，沒有買車位的住戶就要仔細看清楚建商的產權登記，登記為「大公」不管有無買車位，停車空間都將由全體住戶共同持分，若登記為「小公」時，可經由合議決定有買車位之住戶共同持分，沒有車位之住戶就不須分攤持分。
但在車位不多的情況下很難從權狀看出登記為大公亦或是小公，這時比較簡單的方式就是和坪數相仿但有買車位的鄰居，對照權狀或合約書上公共空間的數據有無明顯差距即可。
機電空間的迷思
在近期的預售推案平面圖中，常看到室內空間有用虛線圈起來的機電空間，有些銷售小姐會把機電空間解釋為上天掉下來的禮物，可多出一個空間來當儲藏室、書房甚至是廚房。
其實，這是政府給建商的禮物才是真的，建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算，而實際設置之設備通常不需用到百分之十的面積，因此其剩餘的面積，仍以機電空間名義持分給住戶使用。
一般而言，實際設置之機電設備空間，以大公方式持分全體住戶；剩餘之機電空間，依不同產品規劃定位，併入各戶的室內中，以約定專用方式持分在公設中，或登記為附屬建物。
因此，這不計入總容積樓地板面積的機電空間，建商還是可以灌到銷售坪賣給消費者，如同陽台外推一般，機電空間做其他用途也是需要違法二次施工的，因此多了機電空間不但可能會提高公設比，而且在使用適法性上也是一個問題。
其實，這是政府給建商的禮物才是真的，建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算，而實際設置之設備通常不需用到百分之十的面積，因此其剩餘的面積，仍以機電空間名義持分給住戶使用。
一般而言，實際設置之機電設備空間，以大公方式持分全體住戶；剩餘之機電空間，依不同產品規劃定位，併入各戶的室內中，以約定專用方式持分在公設中，或登記為附屬建物。
因此，這不計入總容積樓地板面積的機電空間，建商還是可以灌到銷售坪賣給消費者，如同陽台外推一般，機電空間做其他用途也是需要違法二次施工的，因此多了機電空間不但可能會提高公設比，而且在使用適法性上也是一個問題。
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