☉出刊日期：2008/10/06

☉發行單位：法治國律師事務所∕  指導  王泓鑫主持律師撰文：張明宏實習律師 

【事件】

公寓大廈與一般透天厝不同的是，不但住戶眾多，管線亦複雜許多。再者，當樓下住戶產生滲漏水情形，而樓下住戶假使想進去樓上住戶屋內查看，卻遭到樓上住戶拒絕時，樓下住戶有權利要求樓上住戶開門讓人進去抓漏、修繕嗎？漏水的原因百百種，如何認定修繕責任？以及修繕費用由誰負擔呢？

【解析】

◎開門讓我進去？

現代人雖然同住一個公寓大廈，但樓上、樓下彼此不認識的情形比比皆是，而且要人開門讓外人進去查看、維修更是困難。然而，公寓大廈漏水出狀況，要不是跟樓上住戶地板損壞脫不了關係，不然就是共用牆壁中眾多公用、私人管線的問題，因此，維護、修繕必須在其他住戶屋內進行的情形，屢見不鮮。所以公寓大廈管理條例第6條第1項第2款即要求公寓大廈住戶，在其他住戶因為維修房屋之必要，而必須進入自己屋內時，住戶不得拒絕（公寓大廈管理條例第6條第1項規定：「住戶應遵守下列事項：…2、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。…」）。

另外，假使住戶拒絕其他住戶進入修繕，而違反容忍修繕義務時，他住戶是可以依公寓大廈管理條例第6條規定，訴請法院，判決命住戶容忍他住戶進入其屋內，進行修繕工程（公寓大廈管理條例第6條第3項規定：「住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」）。

不過，進入別人住宅進行修繕工程時，應避免造成他人損害，且應回復原狀（公寓大廈管理條例第6條第2項規定：「前項第2款至第4款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。」）。

◎修繕的錢誰出？

一般而言，假使漏水是自己家中管線造成的當然是自己要付。然而，公寓大廈有公用部分管線，如果是公用部分之管線損壞導致漏水的話，原則上是社區基金，或者，按比例由住戶共同負擔（公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」）。

假使漏水是因為共同壁的管線破裂（例如：一層有好幾戶，同一層住戶相鄰共用的牆壁），或者，樓地板管線破裂所致（例如：1樓的屋頂，亦是2樓的地板）。公寓大廈管理條例規定，原則是相鄰或樓上樓下住戶一人一半平均負擔修繕費（公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」）。