專家提醒一
慎選優良的法拍業者才是購屋者一夕致富的不二法門

案例分析一標購拍賣屋前選擇優良業者才是購屋的最佳保障

案例分析二法拍屋是不動產市場所有產品中產權保障最大的好屋

法拍屋得標後之處理流程房屋過戶、貸款與代書作業流程圖房屋過戶、登記流程說明拍賣屋得標當天銀行辦理信用代墊款取得法院不動產權利移轉證書稅捐單位申報契稅、查欠工程受益費等流程地政機關辦理所有權移轉登記銀行信貸轉為房貸法拍屋得標後流程Q&A● 施工中之建築物經法院拍賣後，得否辦理變更起造人及併同變更監造人、承造人？● 為建築物經法院拍賣後，拍定人無法取得原發之建築執照（即建造執照），但經拍定人檢具權利移轉證明申請變更起造人或申請核發使用執照或補發使用執照時，對於原有之建築執照應如何處理？● 「金拍屋」拍定後的抵押權是否全部塗消？又若抵押權發生轉移時，其債權效力如何認定？可否辦理所有權登記程序？● 法拍屋之債權人若代債務人申辦繼承登記，是否需繳納登記費用？● 法院拍賣不動產之地上權設定權利範圍如何認定？● 法院拍賣移轉土地，在未經第三人取得，並經拍定人同意後撤銷拍賣，是否准予受理？● 已辦峻拍賣移轉登記之不動產，於未有第三人取得土地權利之新登記前，執行法院可否撤銷拍賣？● 設定有抵押權之舊建物消失，該如何處理？● 重測後土地，法院以重測前標示辦理拍賣，可否辦理轉移登記？● 法院拍賣「土地配售請求權」，買受人可否就「土地所有權」申請登記？● 向法院拍賣取得不動產，如第三人就其拍賣效力提起異議之訴並由法院審理中，可否申辦該建物移轉登記？● 第一順位抵押權人可否扣留該不動產所有權狀？● 法院判決未確定主文所判斷之訴訟標的，經地政機關審查後，是否可以辦理補正？● 不動產設定之抵押權契約在拍定人在取得權利移轉證書前是否有效？● 土地經兩次拍賣所產生的契稅是否仍應繳納？● 法院拍賣之工業用地，一般拍定人可否申辦產權移轉登記？● 法院拍賣之農業用地，一般拍定人可否申辦產權移轉登記？● 不具備農民身份者，可否標購法拍農業用地不動產？● 持憑公寓大廈管理條例公佈施行前之法院判決，可否分別申辦移轉登記？● 法院拍賣區分所有建物，核發權利移轉證明書未列名共同使用部分，該共同使用部分是否應隨區分所有建物移轉？ 法拍屋的演進與法拍業者不透明的黑暗時期職業標客寡占市場黑道、海蟑螂、惡性圍標的介入法院人員的勾結分贓硬體設備改善時期公告欄加裝玻璃窗改善投標匭探標隊的形成法院出納室保證金繳納的廢止軟體服務改善時期拍賣公告透明化法拍資訊電腦化標匭科技化採用實物投影機與監視設備假租賃的破除惡意占用的防止克蟑方案的進行修正強制執行法專業法拍業者的形成資產管理公司成立銀拍屋市場的形成金拍屋市場的形成 如何選擇優良的法拍業者不動產拍賣協會正式成立法拍業者—代標公司與法拍點交公司之不同

何謂代標公司？何謂法拍點交公司？從事法拍業務問題Q＆A● 法拍不動產代標者是否適用不動產經紀業管理條例？● 代標不動產業務工作者，是否應具備不動產經紀人資格？● 農業用地買賣、租賃、委託經營之仲介業務，是否仍受不動產經紀業管理條例之限制？● 資產管理公司或公正第三人（金拍屋）辦理不動產拍賣變賣業務，是否仍受不動產經紀業管理條例之限制？● 刊登代標法院拍賣房地產物件資訊的廣告是否受不動產經紀業管理條例之拘束？● 辦理銀拍屋拍賣業務者，是否屬於不動產仲介業務之範圍？● 辦理金拍屋拍賣業務，若由該金融機構為有意購買之民眾代為投標，是否屬於不動產仲介業務之範圍？● 從事納骨堂（塔）位使用權之買賣業務，是否屬於不動產仲介業務之範圍？● 律師、地政士（代書）可否針對法院拍賣之業務有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為？委託法拍公司的優點◆ 過濾案件、解省時間◆ 資訊完整性的掌握◆ 擁有充足的專業性◆ 解決資金不足的籌措的時效性◆ 事前有效評估、大幅降低風險◆ 產權審查分析嚴謹◆ 專業服務、屋超所值◆ 省卻繁瑣程序，降低標購風險性◆ 避免額外支出與各項節稅規劃◆ 法律保障、避免訴訟◆ 縮短交屋時間並以有效率、合法的方式和諧點交房屋◆ 假租賃、占有排除◆ 代點交不動產代標公司（代標）與法拍公司（代標＋代點）收費簡表◎市面常見從事法拍業務工作者?專業代標公司（代標）?專業法拍公司（代標＋代點）?房屋仲介公司?地政士（代書）事務所?法律事務所?合法營業執照公司?跑單人員◎如何委託優良的法拍公司 U 經國家考試合格並登記有案的合法不動產經紀人、地政士（代書）與律師皆能從事法院代理標購（代標）業務U 經由國家考試合格並登記有案的合法地政士（代書）才能從事法院代理點交業務優良的法拍公司應具備的基本條件★ 登記立案的合法公司★ 專業性是否足夠★ 公司的規模與誠信度★ 服務的內容與程度★ 費用收取的內容與方式★ 簽約注意事項★ 注意品牌與形象★ 是否不斷充實法拍最新法令★ 是否有專門研究法拍專業知識與實務的部門◎不良、不肖法拍業者的常用手法▲ 非法營業公司▲ 胡亂哄抬價格▲ 產權分析錯誤▲ 法拍經驗不足▲ 服務品質低落▲ 收錢卻不做事▲ 點交效率不彰▲ 故意隱蔽事實▲ 違法快速點交房屋▲ 不諳法令專業不足▲ 惡性倒閉人去樓空▲ 巧立名目、漫天開價▲ 無經營智囊的法拍專業團隊▲ 海蟑螂所開設的公司▲ 結合債務人強索搬遷費▲ 以低廉服務費為號召伺機詐騙▲ 假象保證出價及保證標購人數（人頭投標）▲ 以親朋好友的名義代為標購，在取得購屋者信任下再伺機詐騙◎防止不良業者弊端有效解決之道■ 參考比較分析法，無數據資料佐證時，不隨便加價■ 服務程度與費用計算方式■ 專業性、合法性的評估■ 標購過程盡量全程參與■ 無須準備印鑑證明與印鑑章■ 收費標準的合理性，嚴防利用低價收費再伺機詐騙■ 有無專業證照、是否為合法開業的公司？■ 是否誇大其詞而無事實根據■ 選擇品牌、形象與誠信度良好的法拍業者◎購屋者「自行投標」的風險v 產權調查不清v 價格評估錯誤v 屋況無法確保v 無法交屋之危險v 違法（被告）之危險v 海蟑螂惡意占有v 債務人賴皮不走v 黑道或遇到抗爭v 不諳點交程序流程v 協調不易或方法錯誤v 缺乏專業的法拍顧問v 拍賣公告解讀有誤v 沒有經營智囊團隊協助v 道聽塗說拿血汗錢開玩笑v 留下祖先牌位無法處理v 留下眾多神明銅像難以處理v 承租中的房屋拒絕搬遷v 公告為空屋卻明明有人居住v 空屋但得標後馬上出現不明占有v 缺乏實務經驗v 分身乏力、所付心力不成比例v 專業法令與專業實務多如牛毛v 專業能力不足v 執行效率不彰v 無配合廠商折扣優惠v 不懂節稅節費多花冤枉錢v 債權人或前屋主或承租人之騷擾v 更大金錢損失或無法收尾法拍公司服務流程圖◎法拍公司服務流程說明] 拍賣資訊的掌握] 過濾瑕疵案件] 買方來源：來店、來電、開發、介紹] 客戶需求、條件確認] 資訊充分提供] 法令解答與法拍顧問] 需求物件配對] 勘估標的（現場實地勘查）] 產權調查] 提供評估報告圖表] 提供收費標準表] 簽訂標購契約書] 開立保證金支票] 現場協助投標作業] 協助代墊資金] 繳納得標尾款] 取得權利移轉證書] 申報各項稅費] 辦理過戶] 協調點交事宜] 聲請點交事宜] 完成點交◎如何成為法拍專業人士* 評估自己適不適合從事法拍業* 取得相關專業證照* 資深專業人士指導* 加入品牌、形象良好的經營團隊* 法拍同業互相交流* 克服困難，法拍業潛力無窮◎法拍業者的社會責任?法拍業是良心事業?法拍業是圓夢事業?法拍業的基礎—專業、負責、誠信、服務、熱忱?法拍業應杜絕欺騙手段?法拍業應用心研究分析?法拍業是專業理財顧問?法拍業是專業法拍顧問?法拍業可以創造四贏?法拍業是快樂工作的事業?富門語錄：聰明理財篇—68句箴言附錄公寓大廈管理條例公寓大廈管理條例施行細則地政士法不動產經紀人管理條例專家提醒一市面上是否還有比投資法拍屋更穩健、更高獲利的合法投資理財工具呢？綜觀市面上各種投資理財工具中，能獲取高利潤的合法理財投資工具不外乎法拍屋、期貨、股票；其它雖有諸如銀行定存、市價房屋、黃金、共同基金等等多項的投資理財工具，但其本身都無法像投資於法拍屋、期貨、股票有一夕致富而獲取高額利潤的強大震撼力。在台灣從事於期貨、股票的經常出入投資人口就高達數百萬人，但根據統計結果指出，投資於期貨、股票的投資人當中每100個投資人當中，卻不到10人能從中獲取利潤；若扣除外資、法人、公司派、主力作手等大戶，一般投資人想從中獲取利潤簡直比登天還難，不僅常常會遇到公司惡意淘空資產、做假帳款、虛報獲利等人為因素，更常會受到政治、經濟等大環境的影響應聲而倒下市一鞠躬，亦有一股將近500元的股票因人為等惡意因素，下跌至一股不到1元亦乏人問津的實例；原因無它，因其再次能再上市的時間通常是遙遙無期，此種例子幾乎是屢見不鮮。
然而投資法拍屋的穩健性就有所不同，不論是自住或投資，幾乎每10個投資人當中就10個人全數獲利，不同的地方大多僅在獲利金額的多寡而已。但因法拍屋涉及於高專業與高技術，並非一般投資人或購屋者所能完全勝任，所幸市面上有專業法拍公司能為一般投資人或購屋者解決此一專業問題，讓購屋者的風險大幅降低利潤大大增加，不論產權分析、標購、點交完全不用費心；但購屋者在購屋前最重要的先決條件，即是選擇品牌、形象優良的法拍公司是投標前最重要的一件事。

專家提醒二
慎選優良的法拍業者才是購屋者一夕致富的不二法門
若將歷年來為數眾多營運不良而關門的法拍業者、代書業者或房仲業者先於排除不予計算，單單民國八十九年這一年中，僅代書業者就有將近百分之六十的代書事務所營運出現危機，無法繼續開業而關門大吉（參照民進黨執政下的台灣不動產，彭培業著，第340頁）；而房屋仲介業者關店的比例當然也是相當的驚人，根據不動產仲介業者統計，僅民國八十八年仲介業者關店率超過三成（參照台灣連鎖暨加盟協會，2000 年鑑年度大事記；自由時報 89.7.31），亦因不良或不肖業者的陸續結束營業，而其所遺留下來未處理好的爛攤子，對於委託該業者的購屋者權益想必影響是非常的重大的。根據多位學者與作者多年來的親身觀察顯示，這些營運不良或惡性倒閉的眾多業者中，有很大比例都是因為專業性不足、處理能力不夠和財務危機的影響；甚至有許多業者本身就是從事不合法的業務工作，致使委託購屋者的權益受到嚴重威脅，甚至落得人財兩失的不幸後果。
此外，這幾年來由於受國內外經濟不景氣與大量失業人口的影響，假藉各種名義而行使詐騙的集團更是猖獗，更甚者利用彼此熟識（諸如親朋好友、同學）的關係再予詐騙者更是時有所聞；因此，當購屋者或投資人有意看屋或購屋前，在選擇法拍業者或仲介業者時更應慎重挑選比較，因為唯有在專業、品質、品牌形象、技術能力強並全心專一深研的法拍經營業者，才能為購屋者的購屋品質嚴格把關，所以慎選優良的法拍業者才是購屋者致富的不二法門，否則一旦託付到不良或不肖的業者，最後吃虧的還是投資人或購屋者本身。
案例分析一
標購拍賣屋前選擇優良業者才是購屋的最佳保障
王先生是中部一所明星國中的資深老師，今年初透過仲介買了一間房屋，剛買下來之後才知道隔壁鄰居所買同樣格局大小的法拍屋竟然差價三百多萬；一氣之下馬上透過自己熟悉的代書有意來標購一筆法拍屋，王先生憑藉自己與該代書熟識又努力殺價之下，該代書同意以八萬元作為標購法拍屋所有的手續費，王先生很高興自己能夠用如此低廉的服務費就可成交；談好條件後王先生透過該代書在同棟大樓得標一間六百多萬的1+2樓店面；隨著時間的逐漸流逝，咦～怎麼該代書都沒有進一步的消息？連法院也不見有人來通知點交？最後透過該代書才知道原來被告知該房屋已經被人所佔用，要求一筆大約二百萬的搬遷處理費，對方認為該屋市價約一千萬，近幾年又花了不少裝潢費用，如果沒有拿到這筆費用，就不能保證房屋的安全。
聽了屋主的無理要求後，王先生寢食難安，因為本以為可以從此屋獲利翻身，結果反而被套牢？越想越不甘心，自己氣憤地會同多人跑去跟債務人談，結果反而被告知，『就是你，竟然那麼有錢標購我的房子，我之前也花了不少錢裝潢，拿個一、二百萬對你來說根本不算什麼！就算這樣，你還是可以賺不少錢』；反而因此身份曝了光，天天遭到債務人的騷擾恐嚇；經過幾個月後，對方已經降到五十萬底線不肯再降，否則便看著辦！王先生受到精神和身體的威脅，加上房屋有可能被破壞，不得已只好付錢交屋。結果該房屋雖然最後還是點交給王先生，可是房屋內部已有多處遭受破壞，甚至連牆壁都被潑上紅油漆、寫滿了淫穢的標語。此時，王先生有感而發地長嘆一聲「唉！早知道就多花一點錢找比較有品質、專業、合法、能和諧交屋的業者才是標購法拍屋最大的保障啊！」

標購法拍屋有絕對的安全性，但是必須要選擇專業品質優良的業者才能對於產權分析、點交談判流程等程序極為熟悉；由於優良的業者專業性足夠，很少有購屋者會負擔到搬遷費的問題，又能平順和諧地與前屋主或占用者點交房屋，是一舉數得的美好結果！

案例分析二
法拍屋是不動產市場所有產品中產權保障最大的好屋
何先生這幾年投資股票獲利不少錢，於是在台北市大安區的精華地段買了一間三千五百多萬的大坪數華廈，向銀行借貸了八成房屋貸款，也花了不少錢裝潢的美輪美奐。不過幸福的日子並沒有過了多久，何先生所投資的主力股票連日下跌，融資的利息壓力實在無法負擔，好不容易撐了數月之後，忍痛決定委託房屋仲介來賣掉自己房屋，便議定底價二千萬簽約三個月給××房屋帶客戶來看屋；誰知道房屋仲介三不五時就來抱怨底價太高沒客戶要買，不然就是東嫌西嫌這房子哪裡不夠好，真是氣死人了！仲介賣了一個多月還是賣不出去，卻接到法院的拍賣通知書，真是氣人的是法拍底價才一千六百萬。何先生不予理會，仲介也陸續有帶客戶來看屋；投標前一日，何先生在仲介的鼓動加上客戶亦有高意願購買的情況下，以一千八百八十萬成交，同時收到定金五十萬元。房子雖然賣出去了，但何先生不但虧損了一千六百二十萬，就算扣除了仲介的成交價一千八百八十萬，還是欠銀行房屋貸款約一千萬等著歸還，雖然如此，但何先生還是滿身高興地以為自己周轉資金終於有解了。
隔日，法院開標結果出爐，何先生的房屋以一千七百二十萬拍定；而當仲介的買方客戶想要辦理產權登記時，卻發生無法辦理產權登記而要求賣方退還定金；不久後，何先生的房屋卻被法拍屋得標人給過戶了。結果，透過仲介買屋的受害客戶，不但白白損失五十萬，甚至還白忙一場，怒而告上法院導致糾紛！（註1）

想要買一間擁有產權清楚、合法使用的房屋，觀之市面所有不動產產品中，法拍屋不但價格最便宜、產權最清楚、合法使用且權利最有保障，甚至還可以輕輕鬆鬆的賺進不少差價一夕致富，真是老天爺給我們最好的禮物了！

（註1）根據消費者文教基金會統計資料，房屋仲介買賣房屋糾紛，自1992年來連續十年高居消費糾紛第一名，約佔所有申訴案件中的40%，前三名分別是飲s告不實楨w金收退艇礞隊H員不良。（購屋 200 問，消基會，2002年；蘋果日報93.7.10.）

編著： 由富門企業集團法拍   著作