第一篇 法拍屋得標後之處理流程

房屋過戶、貸款與代書作業流程圖

房屋過戶、登記流程說明

拍賣屋得標當天
投標人於法院投標室法官當眾開示並宣告為得標後，除非有優先購買權等原因，最高價投標人即為得標；但從得標的那一刻開始到取得不動產所有權狀必須辦理相關申報、繳稅等手續及經過一段時間（約一個月），才能完整性的取得該不動產所有權狀。
得標當天，得標人先準備一份身分證影本，填寫投標人姓名、送達地址、聯絡電話，並攜帶身分證正本與印章，依股別至該股書記官處辦理得標後相關手續。
當得標人來到該股書記官處，附上身份證影本及印章並告知書記官得標之案號，該股書記官會在拍賣不動產成立之筆錄中蓋上得標人之印章，並依得標價款分別填寫二張「收受民事強制執行案款費用通知單」，一張為投標袋內附上之保證金之支票金額，另一張為得標總價款扣除保證金支票之餘額；此時書記官會將該二張案款費用通知單交給得標人，得標人將開立保證金價款的費用通知單連同保證金支票拿至法院案件送件窗口辦理，此時法院服務人員會將書記官所開立的保證金價款費用通知單及保證金支票收受，並開立得標人姓名之案款收據交於得標人，得標人再持案款收據連同保證金支票交付給法院內部所附設之銀行窗口收受，銀行服務人員即會將保證金支票收受並將案款收據蓋收訖章交給得標人，此時得標人再將案款收據第二聯（青色）交給該股書記官，而案款收據第一聯（紅色）做為留存之用。
另一張得標總價款扣除保證金支票餘款的案款費用通知單，得標人須於得標之日起七日內繳納；不過在實務上得標人即可在得標當天或隔天就將餘款繳納，這樣可以較快收到法院寄發的權利移轉證書。

銀行辦理信用代墊款
得標人如果本身現金足夠，可在得標七日內將得標尾款拿到法院繳清；若資金不足繳清尾款，得標人則須在得標當天或隔天與保證人一同攜帶身份證及印章至銀行填寫辦理法拍屋信用代墊及設定之相關手續，在銀行承辦人員「對保」及「用印」程序完成後，該銀行會在得標七日內以信用代墊之方式將該筆得標尾款繳清。

取得法院不動產權利移轉證書
辦理強制執行事件應行注意事項第五十六條第一項規定：「不動產經拍定或交債權人承受並已繳足價金後，應於五日內按拍定人或承受人之名義發給權利移轉證書。優先承買者亦同。」而在實務上當得標人在七日內繳足價金後，大約在二星期左右會收到法院所寄發之權利移轉證書等證明文件。
得標人在取得執行法院所核發證明文件，其文件應包括三種證書，即：
1.地方法院證明書
2.不動產權利移轉證書
3.法院囑託塗銷查封及抵押權登記函
此三種證明書內容大致記載得標人是何人，並公告原債務人該不動產權利書狀已經公告宣示無效，得標人在未向地政機關辦理所有權移轉登記前，可以以此法院所核發之證明書代替，執行法院並將法院囑託塗銷查封及抵押權登記函正本郵寄該區地政事務所塗銷該不動產之查封及將原設定登記在該不動產之抵押權登記全部予以塗銷，（例如該拍賣之不動產，原債權人設定抵押權一千萬元，得標人以六百萬元拍定，則不須負擔原設定抵押權不足之四百萬元，原設定之抵押權一千萬元，會因拍定而全部塗銷）
在取得權利移轉證書之後，表示得標人已經正式取得該房屋所有權利，一方面可向執行法院聲請房屋點交程序，另一方面則向稅捐機關單位進行申報契稅等事項。

稅捐單位申報契稅、查欠工程受益費等流程
得標人在取得法院所核發之權利移轉證明書時，就可請代書向稅捐單位申報契稅。在申請契稅之同時，代書會至辦理土地增值稅之窗口查欠工程受益費與土地增值稅，約一星期就可領取契稅繳納書，再持該繳款書至銀行繳納，當繳納契稅單或房屋稅單完畢後，代書會將該繳清證明書連同土地登記申請書等文件，向地政機關辦理抵押權設定及所有權移轉登記之手續。
申報契稅應檢附文件之種類
契約條例第十六條第一項有關申報契稅時納稅義務人應檢附之文件，除公定格式契約書外，其他有關文件規定如下：
一、 已辦理所有權登記之房屋，應檢附建物所有權狀影本或建物登記簿謄本；但稽征機關可透過內部電腦連線查詢已否辦理所有權登記者，得免附。
二、 未辦理所有權登記之房屋，應檢附原所有人及新所有人雙方身份證明文件影本。
三、 其他案件：
1. 法院判決移轉案件，為法院判決確定證明書之影本。
2. 向政府機關標購或領買公產案件，為該政府機關核發之產權移轉證明書影本。
3. 向法院標購拍賣之不動產案件，為執行法院核發之不動產權利移轉證書影本。
4. 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照之案件：
（1） 使用執照或使用執照申請書之影本。
（2） 買賣（合建）契約書或工程合約書之影本。
（3） 稽征機關可視審核案件需要，請納稅義務人提供其他有關文件。
（財政部八十八年十一月二十三日88台財稅第881960540號函）

地政機關辦理所有權移轉登記
待相關稅費繳清後，即可向地政機關辦理所有權移轉登記，在地政事務所繳納土地登記相關規費（如：登記費、書狀費等），再持申報之案件向收件服務窗口送件，經地政人員初審、復審之程序並經登簿，異動地籍主檔完成後，約一星期內即可取得所有權狀及他項權利證明書。

銀行信貸轉為房貸
當得標人取得所有權狀及他項權利證書後，代書會將他項權利證明書交給承辦銀行，並向產物保險公司投保地震險及火災險，當各項手續完成後承辦銀行即會將原來得標人所申請之信用貸款的部分轉換為一般房屋貸款，如有適合於優惠房貸條件者，亦可依優惠房貸之額度及利率來配合辦理。

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