一.問：

請問進入法拍程序已點交的房屋產權是屬於誰的？

答：

1.屬於債務人。

2.雖然已經進入法拍程序，且屬於點交的房屋，但於該

法拍屋為拍定前，其產權是屬於債務人。

3.民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行

為而取得設定，喪失及變更者，非經登記，不生效

力。」

同法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公

用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權

者，非經登記，不得處分其物權。」

依其規定指出，不動產物權之變動原因，如係由法律

行為者，非經登記，不生法律上之效力，不以不動產

是否交付為發生要件。

又依土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，

有絕對效力。」

所以，不動產取得所有權之時點，以經由地政機關完

成登記時為準，如此才符合我國土地登記制度的精

神。

另基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七

百五十九條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移

轉證書，即發生取得不動產物權之效力。

倘非更予處分，則不以登記為生效要件。（最高法院

５６年臺上第 1898 號判例參照）

由此可知，不動產所有權之取得是以登記為生效要

件，未經登記(一般案件)或未經取得權利移轉證書前

(法拍案件)，其所有權仍屬債務人(法拍案件)所有。


二.問：

進入法拍程序已點交的房屋可否出租？

答：

1.可出租，但要告知承租人已進入法拍程序。

2.而點交的時點則以查封時為準，即如果查封時為自住

點交之情形，並不因債務人日後縱有將房屋出租於第

三人，此法拍案件其點交與否，仍是以查封時為準，

執行法院仍予點交。

3.亦不因債務人日後有出租，及其他日後是否有第三人

占用等情形，而會有所改變。

三.問：

出租的法拍屋承租者若拒絕支付房租是否該負法律責

任（未告知房屋已被法拍之情況下）？

答：

1.要告知承租人已進入法拍程序，否則經拍定後，承租

人可對出租人可提出損害賠償之權利。

2.因未拍定前，即取得權利移轉證書前(法拍案件)，其

所有權仍屬債務人所有。

出租的法拍屋承租人有給付租金給出租人的義務，若

承租人拒絕支付房租，出租人則有對承租人要求給付

租金之權利。

以上回答希望對你有所幫助。