【房地產法律問題】買到竊佔國有地的房產，可以要求解除契約嗎？ 文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

買受人在買賣契約成立時，已知悉賣買標的物，係為未辦理建物登記之違建或有竊佔國有地之事實，可以要求解除契約嗎（註一）？

【解析】

按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務（註二），出賣人不履行所定之義務者，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利（註三），惟此種瑕疵，謂為權利瑕疵，苟買受人在買賣契約成立時，已知悉買賣標的物，係為未辦理建物登記之違建或有竊佔國有地之事實，買受人自不得謂買賣標的物有權利之瑕疵，依債務不履行之規定，行使其權利。

又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條（註四）之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（註五），並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質（註六）；買賣因有前開所稱物之瑕疵，而出賣人應負前開擔保之責者，買受人雖得解除其契約或請求減少其價金（註七）（註八），惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」亦為民法355條所明定，是買受人於契約成立時，業知悉買賣標的物，係為未辦理建物登記之違建或有竊佔國有地之事實，出賣人則不負擔保之責（註九）。換言之，此時，買受人自不得依民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

【註解】
註一：問題來源：96年12月18日 台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞買到竊佔國有地的房產可以要求解除契約嗎。改寫而成。
註二：民法第348條第1項參照。
註三：民法第353條參照。
註四：民法第373條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」參照。
註五：但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
註六：民法第354條參照。
註七：但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359 條參照。實務上，最高法院49年03月11日 台上字第376號判例：「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之所?#92;。」、臺灣高等法院93年09月21日92年度上更(二)字第153號民事判決：「被上訴人解除系爭買賣契約合法有效：物之出賣人，對於買受人應擔保其物交付於買受人前，無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，否則買受人得解除其契約。同法第三百五十四條、第三百五十九條明文規定。且物之出賣人，負交付其物於買受人，並使買受人取得該物所有權利之義務。出賣人如不履行上開義務，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。同法第三百四十八條第一項、第三百五十三條亦有明文。被上訴人所買受之系爭建物既有不能合法? W建夾層供住宅使用之重大瑕疵及被上訴人不能取得完整土地所有權應有部分之瑕疵，且已不能補正已如前述，解約與公平原則無違。則被上訴人於八十六年十一月十八日在起訴狀中一併主張該等重大瑕疵為由，以起訴狀送達為撤銷所有買賣契約（按其真意即為解除全部買賣契約），起訴狀繕本已送達（見原審卷第四五頁送達證書），揆諸民法第三百五十九條、第三百四十八條第一項、第三百五十三條、第二百二十六條等規定，其解除契約，於法有據，應生解約效力。上訴人抗辯被上訴人解除契約不合法，亦無可取。」可資參照。
註八：另因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決（最高法院67年11月29日 台上字第3898號判例參照）。
註九：另買受人因重大過失，而不知有物之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，出賣人亦不負擔保之責，亦應注意，最高法院49年12月23日 台上字第2544號判例：「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。」可資參照。

來源：台灣法律網

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++