昨天央行總裁彭淮南又成為房地產新聞話題人物；根據報導，彭老不僅再次重申『管控風險』（非打房）的重要性，據傳在與立委進行非公開會議時，更罕見地直接點名，認為台北市近期豪宅價格都是用喊的，還舉鄉林建設稍早推出的「士林官邸」為例，其開價300萬/坪，但實際成交價有相當落差，因此有炒作之嫌。

今日各報幾乎都用斗大標題報導此事，不過內文點出，其實是立委林德福會後轉述的。因此彭老是否真的重炮點名炒作者，大概只有與會者知道真相。

而消息一出，被點名的鄉林老董賴正鎰也絕對有話說。不過有關該案風水好、並非豪宅（而是商用不動產）、買家是國際客戶等說詞，都非重點；價格才是關鍵。然賴董『市場決定價格』的說法，則實有討論，甚至商榷空間。

商品價格『由市場決定之』的論述，原則上是成立的；而論述中的市場，其真實意涵應該是供需，價格，更精確說，則是市價。

某商品的起始定價，一定是成本利潤觀點；進入市面後，才會受到測試或檢驗。如果有一定需求量，且消費者認為合理、可負擔，則此定價就能被接受、認同，成為『市價』。照常理，房地產價格之變動，也應是依循這樣的脈絡。

只是，在不同的時空背景或條件下，這句話可能會流於形式、理論而無實質；近幾年的大台北房價，就是如此。筆者並非否定，目前高房價無『市場』或『需求』；因為短期趁話題熱度，或許會有少數業者開天價測試，但如無買盤承接，終究不會演變成全面性跟漲，甚至價格豪宅化的情況。

然目前高房價下的買方，並非常態需求面。就各種現實條件研判，台北市高價房市產品，多由投資置產及節稅目的支撐；自用買盤比例則持續萎縮，因為薪資毫無實質成長，故自用客早已無力追高。一般情況，固然也有投資、置產等購置目的，但自用客戶購買比例，應該要在六至七成甚至更高，才是常態。

如此的市場需求面，偏離常軌；少數人士因題材炒作或其他非民生需求理由而持續追高，建商開價自然跟著拋棄成本利潤觀，全隨這個脫軌市況起舞。如此這般，當然可能出現賴董所說的400萬，甚至500萬單價。

所以，『市場決定價格』的說法，也許並不適用在近一年多的大台北房市；實際可能是，『業者決定價格』或『少數人決定價格』。況且，台灣房市長期還有資訊極端不對稱、不透明的問題存在！