2013-12-19 17:14:17李季鴻
房價泡沫化十大指標之我見
一、房價/所得>三到五倍 台北市現為12.4倍
二、房貸本息>家庭所得 1/3 台北市現為3成多
三、房貸餘額/GDP >40% 台北市現為42%
四、房價/租金 < 5 % 台北市現為1.57%全球最低
五、房價/租金(無合理區間值) 現為64倍 全球最高
六、房價漲幅>GDP成長率 115%> 51.93% (近十年平均)
七、房價短期漲幅 > 30% 十一年來全台為135%
八、投資性需求 > 20% 現約為三成？
九、開工率>銷售率 8~9成 > 約4成
十、空屋率 > 10~15% 相當
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筆者觀點：
上面這是淡大莊教授做出來的十大指標，而認為其中七項都超標，
然後部長、副市長就接著說了句，台北房市高得離譜！！
這其實並不是第一次說了，泡沫已經說了很多年了，
但卻愈來愈大！！ 到底這些數據怎麼看呢？？
我們一個一個來探討一下好了：
一、房價所得比這個部份，如果比得是歐美的話，那真的就是一個笑話了，
每個國家的國土可住的規劃都不相同，這應該用平均分配到的面積來研究房價，
而不是以純「所得」跟「房價」來比，
假設年所得一百萬，那五倍不就代表房價五百萬？
若以美國平均來算不知道有沒有，但紐約肯定沒有！
這是城鄉比還有國土面積的綜合問題！
如果這是一個最適合的比較，從張副市長做這個報告開始，就從來沒有低過五倍！
加上現今可支配所得不斷倒退，房價又上揚，更容易加大落差，
這個部份讓人感受最深的反倒是收入不上揚，房價卻上揚，
充份顯現在現今的「分配不均」上，也使得貧富差距不斷的加大！
二、這是負擔問題，如果不把他控制在 1/3左右，
那養小孩，或過生活，沒辦法承受什麼風險，所以這一點是很重要的，
台北接近這個數字的話，就更顯得前一項的有趣問題了，
表示是用「平均對平均」，也就是說，有錢人買房，維持在三分之一，
但跟沒錢人一平均下來，房價跟所得比反倒不合理的怪事！
三、房市交易在這些年很熱，也佔GDP的比重變高，充份顯示資金和經濟火車頭的意義，
至於為什麼不能超過四成，那是因為資金排擠的關係，
我們近年來對於「未來」的投資都單純的放在「財富」，而不在「生產」，
若沒有了「生產」，那又那來的未來？這是政府最重要的資金引導課題，
可惜一直沒做好，嚴格來說，是根本什麼都沒做！！
四、以台北市30年以上的房子佔55%，平均屋齡也高得嚇人的情況來看，
1.57的投報率，根本不如輕輕鬆鬆的把錢放在銀行算了！
要等這樣的資金回收的話，那真要天長地久了，可惜屋齡這麼的老！！
只有地是值錢的，但都更遙遙無期的情況下，怎麼處理呢？
所以投資價值實在是愈來愈低！！
五、延續上面，這個64倍是我比較著重在意，因為房價要跌下來，
短期間看不到個理由，但是房租能不能再漲？？
我個人覺得那就要景氣的支撐了！！
一般的小生意，在現今收入倒退下，
明顯的感受到了消費緊縮的感覺，而在食衣住行娛樂裡面，
重要性是依次排下去的，沒錢了第一個犧牲的就是娛樂支出，
為了活下去，吃是一定要的，所以名店或許沒受什麼影響，
但想要普天同慶，或許就不這麼容易了，所以生意不好、競爭力不佳的，
在租金想要上揚的情況下，只能換地方或被淘汰，
這樣的情形愈普遍的話，租金上揚的不易，差距就愈大，
也顯示基層消費和底層經濟的衰弱，這對社會是比較大的隱憂與問題，
最為值得重視，而若經濟的果實集中在房東身上，
一個房東所帶動的消費，或許高端消費吧，但絕對比不上十個人的基層消費來得意義重大！
六、房價漲幅為何要和GDP這個沒什麼意義的數據比？
GDP多數的部份是在每年生產的財貨和交易上，
在這上面，每年都有生產表示財貨暢旺，是好事，
而不動產一旦蓋好了之後，幾十年都是易手的標的，是不再生產只有價值的交換，
所以對實體經濟的幫助只有數字，即便是裡面的裝潢，
真正只有建商因每年蓋房子消耗水泥、建材需要生產，
或是搬家、代書、房仲、代銷這會因每一筆交易而獲得報酬的部份，
剩下已蓋成的房屋只有交換的價值，若一直漲，但卻仍是這間房子，
實際上對勞務、生產上並沒有什麼特別的幫助，佔的太高並不是好事，
但數字上並不會區分是新成屋或是中古屋，這是這個數據的盲點，
所以判斷用來比GDP的意義並不大！
何況，拿房屋、土地的交換價格和一般貨品來相比也並不公平，
其獨特性、不可取代性、稀少性、保值性的兼具，絕大部份的物品並沒有這樣的特性，
所以比較標的不同，意義並不大，舉例來說，
賓士是高級轎車，卻年年跌價，是因為不斷有性能更好的新車發表，
而房市相對來說，就不是這個特性，所以兩者產生了不同，比較的意義也並不大！
七、這個既然用短期漲幅，卻來了個十一年來漲135%來比較，
就完完全全看不出什麼意義了，
再者，如果拿預售屋價格和中古屋價格比較，意義也不大，充其量是統計學盲點，
各看各的解讀而已！
八、投資性需求這一點更有趣，為何大於二成是警訊？
我不知道？而現在為何是三成？？是因為六十六萬以上的人有兩間以上的房產，
所以多出來的就叫做投資這樣算出來的嗎？？
若是這樣，那根本就是一個笑話，無討論價值。
九、都開工了，卻沒賣完，這樣的比例的意義是說新屋無人問津？
果若如此這和下面的空屋率一併討論^^
十、空屋率太大這個話題也不算什麼新聞，到現在連算法都分幾種，
用電錶度數、用人口普查等等的來「估計」，
而上一項的狀況在於銷售不佳是否影響建商的獲利，甚至是週轉，
若果如此則是否產生倒的情況，無論是倒貨或是倒公司，
現今為了好賣，很多建商採取先建後售，而與地主合建也採信託方式，
所以上述參考的意義和以往不相同，惟一要看的就是完銷的時間和價格，
如果太接近本錢，時間愈長自然就愈不利，這樣的壓力才會有倒貨的狀況出現！
而空屋率最沒啥意義，買了房子一定要住或租？這是什麼概念？
傳統理財方式很多保守者以保值為前提，再者，繼承的發生也會產生多出來的空房，
這些人若沒欠的情況之下，不會有拋售這樣的狀況，
從事房仲的最清楚，很多房屋一空很多年，屋主不欠錢，
根本就不賣，什麼獲利了結的說法，根本不影響他們，反正就是放著！
而投資客的心態也各異，短期炒作的投資客，在奢侈稅之下大部份都出場了，
不然就是玩紅單，而紅單愈來愈難玩之下，也漸漸減少，
投資客很多都是以「長」的角度，
或許外觀上看來黑黑暗暗沒人住，但進去看公告欄，
如果欠管理費的人不多，表示雖不住卻仍有錢維持，
證之於法拍市場今年又減六成就知道，沒人住跟沒錢住是畫不上等號的！！
結語：
房市的確在高點上，但這個高點是從租金這個經濟指標上看出來，
若是消費不斷的緊縮，失業率下降不了的情況下，那就是危險的時候，
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