2013-12-19 17:14:17李季鴻

房價泡沫化十大指標之我見

一、房價/所得>三到五倍   台北市現為12.4倍

二、房貸本息>家庭所得  1/3   台北市現為3成多

三、房貸餘額/GDP >40%  台北市現為42%

四、房價/租金 < 5 %        台北市現為1.57%全球最低

五、房價/租金(無合理區間值)   現為64倍  全球最高

六、房價漲幅>GDP成長率   115%> 51.93% (近十年平均)

七、房價短期漲幅 >  30%    十一年來全台為135%

八、投資性需求 > 20%       現約為三成?

九、開工率>銷售率           8~9成 > 約4成

十、空屋率 > 10~15%     相當

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筆者觀點:

上面這是淡大莊教授做出來的十大指標,而認為其中七項都超標,

然後部長、副市長就接著說了句,台北房市高得離譜!!

這其實並不是第一次說了,泡沫已經說了很多年了,

但卻愈來愈大!!  到底這些數據怎麼看呢??

我們一個一個來探討一下好了:

一、房價所得比這個部份,如果比得是歐美的話,那真的就是一個笑話了,

      每個國家的國土可住的規劃都不相同,這應該用平均分配到的面積來研究房價,

      而不是以純「所得」跟「房價」來比,

      假設年所得一百萬,那五倍不就代表房價五百萬?

      若以美國平均來算不知道有沒有,但紐約肯定沒有!

      這是城鄉比還有國土面積的綜合問題!

      如果這是一個最適合的比較,從張副市長做這個報告開始,就從來沒有低過五倍!

      加上現今可支配所得不斷倒退,房價又上揚,更容易加大落差,

      這個部份讓人感受最深的反倒是收入不上揚,房價卻上揚,

      充份顯現在現今的「分配不均」上,也使得貧富差距不斷的加大!

二、這是負擔問題,如果不把他控制在 1/3左右,

      那養小孩,或過生活,沒辦法承受什麼風險,所以這一點是很重要的,

      台北接近這個數字的話,就更顯得前一項的有趣問題了,

      表示是用「平均對平均」,也就是說,有錢人買房,維持在三分之一,

      但跟沒錢人一平均下來,房價跟所得比反倒不合理的怪事!

三、房市交易在這些年很熱,也佔GDP的比重變高,充份顯示資金和經濟火車頭的意義,

      至於為什麼不能超過四成,那是因為資金排擠的關係,

      我們近年來對於「未來」的投資都單純的放在「財富」,而不在「生產」,

      若沒有了「生產」,那又那來的未來?這是政府最重要的資金引導課題,

      可惜一直沒做好,嚴格來說,是根本什麼都沒做!!

四、以台北市30年以上的房子佔55%,平均屋齡也高得嚇人的情況來看,

      1.57的投報率,根本不如輕輕鬆鬆的把錢放在銀行算了!

      要等這樣的資金回收的話,那真要天長地久了,可惜屋齡這麼的老!!

      只有地是值錢的,但都更遙遙無期的情況下,怎麼處理呢?

      所以投資價值實在是愈來愈低!!

五、延續上面,這個64倍是我比較著重在意,因為房價要跌下來,

      短期間看不到個理由,但是房租能不能再漲??

      我個人覺得那就要景氣的支撐了!!



       一般的小生意,在現今收入倒退下,

       明顯的感受到了消費緊縮的感覺,而在食衣住行娛樂裡面,

        重要性是依次排下去的,沒錢了第一個犧牲的就是娛樂支出,

        為了活下去,吃是一定要的,所以名店或許沒受什麼影響,

        但想要普天同慶,或許就不這麼容易了,所以生意不好、競爭力不佳的,

        在租金想要上揚的情況下,只能換地方或被淘汰,

        這樣的情形愈普遍的話,租金上揚的不易,差距就愈大,

        也顯示基層消費和底層經濟的衰弱,這對社會是比較大的隱憂與問題,

        最為值得重視,而若經濟的果實集中在房東身上,

        一個房東所帶動的消費,或許高端消費吧,但絕對比不上十個人的基層消費來得意義重大!

六、房價漲幅為何要和GDP這個沒什麼意義的數據比?

      GDP多數的部份是在每年生產的財貨和交易上,


      在這上面,每年都有生產表示財貨暢旺,是好事,

      而不動產一旦蓋好了之後,幾十年都是易手的標的,是不再生產只有價值的交換,

      所以對實體經濟的幫助只有數字,即便是裡面的裝潢,

      真正只有建商因每年蓋房子消耗水泥、建材需要生產,

      或是搬家、代書、房仲、代銷這會因每一筆交易而獲得報酬的部份,

       剩下已蓋成的房屋只有交換的價值,若一直漲,但卻仍是這間房子,

      實際上對勞務、生產上並沒有什麼特別的幫助,佔的太高並不是好事,

      但數字上並不會區分是新成屋或是中古屋,這是這個數據的盲點,

       所以判斷用來比GDP的意義並不大!

       何況,拿房屋、土地的交換價格和一般貨品來相比也並不公平,

       其獨特性、不可取代性、稀少性、保值性的兼具,絕大部份的物品並沒有這樣的特性,

       所以比較標的不同,意義並不大,舉例來說,

       賓士是高級轎車,卻年年跌價,是因為不斷有性能更好的新車發表,

       而房市相對來說,就不是這個特性,所以兩者產生了不同,比較的意義也並不大!

七、這個既然用短期漲幅,卻來了個十一年來漲135%來比較,

       就完完全全看不出什麼意義了,

       再者,如果拿預售屋價格和中古屋價格比較,意義也不大,充其量是統計學盲點,

        各看各的解讀而已!

八、投資性需求這一點更有趣,為何大於二成是警訊?

       我不知道?而現在為何是三成??是因為六十六萬以上的人有兩間以上的房產,

       所以多出來的就叫做投資這樣算出來的嗎??

       若是這樣,那根本就是一個笑話,無討論價值。

九、都開工了,卻沒賣完,這樣的比例的意義是說新屋無人問津?

      果若如此這和下面的空屋率一併討論^^

十、空屋率太大這個話題也不算什麼新聞,到現在連算法都分幾種,

      用電錶度數、用人口普查等等的來「估計」,

      而上一項的狀況在於銷售不佳是否影響建商的獲利,甚至是週轉,

      若果如此則是否產生倒的情況,無論是倒貨或是倒公司,

      現今為了好賣,很多建商採取先建後售,而與地主合建也採信託方式,

      所以上述參考的意義和以往不相同,惟一要看的就是完銷的時間和價格,

      如果太接近本錢,時間愈長自然就愈不利,這樣的壓力才會有倒貨的狀況出現!

      而空屋率最沒啥意義,買了房子一定要住或租?這是什麼概念?

      傳統理財方式很多保守者以保值為前提,再者,繼承的發生也會產生多出來的空房,

      這些人若沒欠的情況之下,不會有拋售這樣的狀況,

      從事房仲的最清楚,很多房屋一空很多年,屋主不欠錢,

      根本就不賣,什麼獲利了結的說法,根本不影響他們,反正就是放著!

      而投資客的心態也各異,短期炒作的投資客,在奢侈稅之下大部份都出場了,

      不然就是玩紅單,而紅單愈來愈難玩之下,也漸漸減少,

      投資客很多都是以「長」的角度,

      或許外觀上看來黑黑暗暗沒人住,但進去看公告欄,

      如果欠管理費的人不多,表示雖不住卻仍有錢維持,

      證之於法拍市場今年又減六成就知道,沒人住跟沒錢住是畫不上等號的!!


結語:

        房市的確在高點上,但這個高點是從租金這個經濟指標上看出來,

        若是消費不斷的緊縮,失業率下降不了的情況下,那就是危險的時候,