買房子 公設比要精算
您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎？房仲業者建議，對於一般市井小民，買屋前一定要精算公設比，以免白花錢買公設面積。
太平洋房屋行銷部表示，對金字塔頂端的有錢人來說，買豪宅，價格不是主要的考量點，公設比及虛坪有多大也不是問題。以台北市大安區知名豪宅，開價每坪130萬元左右來說，扣掉至少三成的公設比，實際單價可要接近200萬元，對這些豪宅買主而言，價格事小，能不能彰顯身分才是重點，但對升斗小民，卻不能不錙銖必較。
94年7月1日建築法規新制開始實施之後，規定8樓以上大樓須設兩支樓梯（如果是雙併規劃，同層兩戶等於每戶須負擔一支電梯、梯間空間及一支樓梯），使得房屋公設比率一下子增加3％至5％不等，平均下來每坪單價相對增加。
未來民眾買預售屋，大樓公設比幾乎無法低於30％，公設比35％的房子會變得很平常，買1,000萬元的房子，等於有350萬元都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。
一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的公設比通常會更高，基本上從30％起跳。
太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出，因為不婚族增加，小宅的成交比也日趨加重，而套房的公設比往往高於一般產品，大多超過30％，甚至達40％，買10坪 套房，如果公設比高過30％，實際可使用面積只有6、7坪 左右，所以買套房時斤斤計較是必要的。
那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢？住商不動產企研室主任徐佳馨說，如果買的是中古屋，因為實況交屋，只要目測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數，即可看出公設面積比率，較不會吃虧。
鄭國英分析，一般來說，中古公寓並不是真正的「零公設」，5樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。
太平洋房屋建議購屋人以權狀建號，至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖，再對照房屋現狀，真正的主建物面積立即一目瞭然。
鄭國英分析，若是7樓電梯住宅，公設比大約為12％~20％；10樓到12樓約為20％~22％，至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25％~30％左右，但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高達35％以上。
永慶房屋商仲部協理黃增福表示，因為房屋屬於高價商品，若購屋者購買每坪單價為50萬的房子，每多1坪 公設面積，對購屋者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值，否則一般上班族購買了公設比過高的房子，只是徒增購屋成本，相當不划算。
公營行庫房貸 利率不到1%
央行過去8個月降息7次，利率跟著猛降，看看台灣銀行房貸DM利率1.98%到1.7%，政府2000億優惠房貸剩1.325%，不過最近華南銀行推出史上最低的房貸利率0.95%，但限定前3個月，第4個月起變1.58%，第2年後是2.19%，貸款戶限制在台北縣市20坪 以上的房子，綁約3年。
看到這種低利，有些人有買屋衝動，有的覺得房價還太高買不起，而且拿華南的專案跟政府優惠房貸比一比，假如貸350萬，其實前3個月的確能省1500多元。
但1年下來，其實多付2000多元，20年下來多出32萬，看來1%不到的利率恐怕只是噱頭，民眾想借錢購屋，得仔細算清楚，衡量能力，免得頭期款付了，後面好幾年的貸款成了一生沉重的負擔。
史上最低 房貸利率殺破1%
【聯合報╱記者羅兩莎╱台北報導】
房貸市場競爭激烈，利率「殺很大」！華南銀行即日起針對台北縣市房地產推出「利好多」房貸專案，前三個月利率已跌破百分之一，僅百分之零點九五，創史上最低利率，昨天引起銀行業者譁然。
一家大型銀行主管表示，除了政策性房貸外，華銀這項利率不到百分之一的房貸，「大概是全世界最低的利率了」。
面臨華銀在大台北地區推出史上超低利率房貸，其他銀行高度關注，但台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行等大型行庫主管都說，「房貸利率跌破百分之一根本不敷成本，不敢也不會跟進。」
金融界人士說，因為銀行利率實在太低，加上近來台股大漲，不少資金轉進購買房地產「保值」，銀行為搶食房貸市場大餅，除了鎖定公教、醫師等專業人士推出低利房貸，也針對台北市精華地段推「低利率、高成數」房貸專案。
大型行庫主管指出，目前銀行的資金成本約在百分之零點九附近，若加上作業成本及貸款風險等考量，利率低於百分之一已不敷成本，等於賠錢做生意，「利率再這樣殺下去，真的會血流成河。」
但華銀強調，新推出的「利好多房貸」是「限時限量」專案，限申貸民眾必須在十一月底前申貸，總額度僅五十億元。另外，貸款人購買的房子坪數必須 二十坪 以上，且坐落在台北縣市，貸款人的負債比率（收入與債務比率）必須低於百分之六十五。
利率方面，華銀表示，前三個月利率依定儲指數利率（百分之零點八）加碼零點一五個百分點，現行為百分之零點九五；第四到十二個月加碼零點七八，利率為百分之一點五八。第二年起，指數加碼一點三九個百分點，利率百分之二點一九。
華銀強調，這項專案房貸利率實在很低，因此貸款戶須綁約三年。也就是說，貸款戶若享受超低利率後就在三年內提前還款，該行將收違約金。
趁這波不動產資金行情發燒，台灣銀行、土地銀行及合作金庫銀等行庫將加速處分不動產。台銀有一批不動產本周四（11日）將標售，已有不少投資人詢問；土銀下半年也將加速土地開發案，並透過投信募集資金投入國內都更。
房地產市場行情升溫，讓擁有不少不動產資產的公股行庫受惠。財政部表示，為提升財務效能，財政部已指示公股金融機構活化資產，最近房市行情好轉，相信行庫會加速出售不動產。
據了解，近來積極覓地的保險業，也自動上門詢問台銀等行庫有無好標的，其中又以大面積精華區土地最受青睞。
台銀搶搭房市熱潮，5月底公告今年第一批不動產標售案，台銀主管表示，這批周四開標的不動產標案共有13筆，詢問者比去年底的標案多，希望可賣出好價格。鑑於最近房市表現不錯，台銀內部積極尋找好標的，加速相關程序，以便隨時可拿出來標售，今年預計還有二至三批土地待標售。
【2009/06/08 經濟日報】
房貸利率頻調降 刺激購屋慾望
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