銀行搶二胎房貸利率
銀行搶做二胎房貸利率壓到5.1%
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 | 2009.05.21 |
股市回溫，借錢市場也蠢動，一向被視為高風險的二胎房貸，銀行開始回頭推動。台新銀行全面進軍二胎房貸市場，不但鼓勵其他銀行房貸戶來借，還號稱二胎貸款區域全方位，一胎房貸不做的地方，二胎都做。
目前各大銀行的房貸案，8成集中在大台北區，且越是精華區，銀行越搶著做，但二胎房貸沒這層顧忌。台新銀行消金行銷事業處副總經理夏敏蘭說，該行二順位房貸承做房屋區位「彈性」非常大。
夏敏蘭表示，只要申請戶原房貸繳款穩定，一般銀行較不承做成數很低的區位，像「基隆、金山、汐止部分區域、龍潭、龜山、通宵、清水、太保、高雄大樹」等，台新銀都可以接受二胎房貸。
除台新銀行外，新光銀行也有一個二胎房貸長期專案，且利率壓到5.1%，最高可貸200萬元。台新銀行目前二胎房貸利率在8到18%之間，最高可貸150萬元。國泰世華銀行的二胎房貸利率也是5.13%起跳，但限定是國泰世華或國泰人壽的房貸戶。
新光銀行指出，由於該行二胎房貸須嚴格審核授信品質，且如果抵押的房屋實價在減去第一順位房貸設定金額後「不足額」，就可能申請不到二胎；由於授信較嚴，借款利率也因此壓低。
夏敏蘭說，一般借二胎房貸的房貸戶，多有籌備展業、店面裝修或房屋整修需求，但也有人為資金周轉；金額如在數十萬間，與其找民間融資公司借，還不如審視自己手頭上不動產，一順位房貸若沒有增貸空間，就可考慮用二胎房貸來取得便利的資金。舉例來說，借二胎，若貸款50萬元、貸款7年，月付金大約8000多元，負擔不會太重。
【2009/05/21 聯合報】
活用不動產 非上班族周轉有道
2009-05-21 工商時報 【劉益昌／台北報導】
失業指數居高不下，無法提供薪資所得證明的非上班族如小本創業老闆等，若臨時需要一筆週轉金創業，可活用手上不動產向銀行辦理增貸或二順位房貸。
銀行界人士表示，增貸的利率條件較好，違約金也較低，應該優先考慮。但若不符增貸資格，條件介於房貸與信貸之間的二順位房貸。
受到這波全球景氣衝擊，國內失業率居高不下，不管失業率指數破不破6，這波失業潮，確實讓許多失業族心生創業念頭，這從近期大型的連鎖加盟展人潮蜂擁可看出端倪。
但是，創業需要一筆週轉金，如果不想找地下融資管道或動用利率極高的信用卡循環貸款，或無法提供正常薪資所得證明申請信用貸款者，只要手上有不動產者，其實可以活用不動產，向銀行增貸或辦理二胎房貸。
銀行人士表示，但增貸案銀行內部審批作業比較嚴謹，時間也比較久，若趕時間需要湊足一筆週轉金，介於房貸與信貸之間的二胎房貸，係可以應急的管道。
目前國內比較積極承作二胎房貸的銀行，包括台新銀、新光銀等。台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭表示，銀行基於債權保障，若房子是自住住宅，且一順位房貸繳款正常，只要有正當職業及收入，即使不是上班族，拿不出薪資證明等，譬如小吃店老闆、微型創業族、計程車司機等族群就適合申請二順位房貸。
此外，譬如像基隆、金山、汐止部份區域、龍潭、龜山、通宵、清水、太保、高雄大樹等北、中、南鄉鎮級區域，銀行二胎房貸也都還願意承作。
台新銀目前二胎房貸可申請額度最低20萬元，最高150萬元，利率依房屋殘值及個人財務信用狀況，從8至18％不等。若以貸款50萬元、利率10％、貸款7年計算，本利攤還月付金約8300元，若以利率13％計算，本利攤還月付金約9000元。但須手續費6千元至1萬元，設定費依貸款金額從240元至1800元不等，且須綁約一年，提前清償違約金3％。
至於新光銀行方面，二胎房貸最低貸款10萬元起，最高可達200萬元，利率一律5.1％，開辦手續費3千元，設定費從數百元至3千元間不等。須綁約1年，若提前清償或違約，違約金2％。
但是新光銀要求申貸者須具有正常收入來源證明，若無法提供正常收入來源證明，必須增加一位具有正常收入來源的擔保者。
2009-05-21 工商時報 【鄭圭雯／台北報導】
景氣止跌回升，不少人想籌錢投資，台新銀行推二胎房貸，標榜承做區位彈性大，貸款成數可到七成。
台新消金行銷事業處資深副總經理夏敏蘭表示，以房屋位在一般鄉鎮為例，一順位貸款成數如已達75成，經銀行評估後可能已無增貸空間。若房子是自住住宅、有正當職業及收入、且一順位房貸繳款正常，即可符合台新銀行二順位房貸的基本申請條件。
舉例若貸款50萬元、貸款7年，月付金大約8至9仟多元，即可輕鬆取得融資需求，最重要的是，可省去跟親朋好友或民間借貸窘境，只需負擔些許設定費(例如貸款50萬，設定費用600元)即可簡便、快速取得所需資金。
她舉例，小王店內重整大約要花費50萬元，本想申請信貸，但信貸大多需要薪資證明，因此想利用自家房屋看看是否有增貸空間。小王房子在深坑，之前銀行表示目前房貸已貸款7成，已無增貸空間。但透過台新銀行建議，利用自住的房屋申辦二順位房貸50萬，貸款期間7年期。在這樣規劃下，原來一順位不用動，只要針對二順位房貸的部份再設定，每個月二順位房貸月付金大約9仟元。
2009-05-21 工商時報 【薛翔之／台北報導】
全球景氣近期有止跌回穩的跡象，不少民眾打算趁景氣復甦，進行整修房屋或籌備店面；台新銀最近則是強打二順位房貸，鎖定自用房貸戶且一順位房貸繳款者，讓貸款戶資金運用更彈性。
台新此次推出的二胎房貸，則打破區域限制，一般銀行較不承做，或是提供成數偏低的地區，例如：基隆、金山、汐止部份區域、龍潭、龜山、通宵、清水、太保、高雄大樹等鄉鎮級區域，都是可運用二胎房貸的目標。
看準短期資金需求 銀行二順位房貸再起
大部份家庭在購屋時，大多會申請房貸，但如遇到資金需求時，卻忽略可利用該房子，再設定二順位給銀行，以取得融資。總以為二胎房貸是走投無路的方法，而失去資金週轉的契機。
台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭表示，其實一般的民眾資金需求均不大，多為生意及資金週轉，金額多在數十萬間，與其開口跟親朋好友調頭寸、欠人情，或找民間融資公司，建議不如審視自己手頭上的不動產，看看一順位是不是還有增貸空間，以及利用銀行的二胎房貸，來取得便利的資金。
以位在一般鄉鎮的房屋為例，一順位貸款成數如已達七成五，經銀行評估後可能已無增貸空間，可是如果房子是自住住宅，有正當職業及收入，且一順位房貸繳款正常，即可符合一些銀行二順位房貸的基本申請條件。
夏敏蘭指出，銀行基於債權保障，房屋貸款主要承做區域多為房價較具成長性，或相對穩定的地區，因此多集中在台北縣市、台中市、高雄市等都會區，且願意提供較高貸款成數的對象，主要也以上班族、高收入或公務員族群等。
但都會區以外，大範圍的一般鄉鎮，貸款成數多在約七成之間，相較下貸款金額還是有落差，且金融機構往往會依不同區域訂定貸款成數，故有時都會區以外民眾，想利用房屋增貸難免會受到房屋區域及貸款成數的限制。
以台新銀行二順位房貸為例，除了房屋的區位或狀況外，主要考量房屋是否為自住及現有的一順位繳款是否穩定，所以可承做區位的彈性，比一順位房貸大很多，甚至可突破一般銀行較不承做或成數很低的區位。
夏敏蘭舉例，像基隆、金山、汐止部份區域、龍潭、龜山、通宵、清水、太保、高雄大樹等北、中、南鄉鎮級區域，都是可以妥善運用二胎房貸的區位。
2009-05-21 工商時報 【李若彤／台北報導】
在低利率時代，銀行單單提供1.5％低利房貸已經不夠看，第一銀行宣布，推出前半年利率最低1.51％起的「110週年優選房貸專案」，且可貸成數達9成，是目前房貸市場最高成數低利房貸。
對一銀祭出九成房貸攻勢，土銀、合庫銀表示，暫時不會跟進，目前提供的房貸最高成數仍為8成至8成5，且想申請到85％房貸，必須符合收入穩定、擔保房屋坐落位置佳兩項條件。
一銀主管指出，這次推出房貸專案主要適用新貸戶，只要客戶是年收入80萬元以上專業人員、大企業員工，或年收入50萬元以上軍公教人員，就可申辦。如果客戶提供的擔保房屋在捷運車站、大型公園、百貨商圈、大學名校等地點500公尺內，加上是公教人員，最高可貸成數便能達九成，一銀強調這九成都是房貸沒有信貸。
銀行主管建議，購屋族可考慮先申辦政策房貸，不足部分再搭配銀行優惠專案。
中央銀行4月核定各銀行承辦行政院增撥2,000億元優惠房貸額度，其中土銀、合庫銀、台銀三大行庫分配到的額度最多。至於一銀、華銀、彰銀分配到的額度都在100億元以下，約介於70億元至80億元。
政策房貸利率雖是市場最低，但不是想貸多少就能貸多少，台北市每人最高可貸350萬元，台北市以外每人最高可貸300萬元。
銀行主管指出，由於政策房貸利率很低，假設台北市的購屋族有500萬元房貸需求，可先申請350萬元政策房貸，另外150萬元再搭配銀行房貸。以優惠房貸最高貸款額度350萬元計算，假設貸款年限20年，貸款戶每月只要支付3,800餘元的利息。
2009-05-21 工商時報 【許嘉玲／台北報導】
金融市場回穩，央行暫停降息，未來利率再降有限，滿手資金的壽險、銀行業者聯手推出固定型房貸，前3至6個月固定利率約在1.5％，雖然房貸利率一樣前低後高，但各銀行利率相差不多，2％起跳。
新光人壽近期宣布推出四階段計息「優利貸」房貸商品，前三個月固定利率為1.5％，從第四個月開始優質客戶與一般戶，定儲利率再加碼1％至1.2％不等，從第三年開始則加碼到1.5％，並機動調整，目前加碼後利率為2.36％。
元大、星展、一銀等，也都提供固定房貸利率，元大強調前半年一律1.68％，一銀則以慶祝110週年為由，也有前半年房貸固定利率1.51％的好康，較晚進入市場的星展銀行則更下猛藥，提供前兩年固定利率1.88％，為的就是能在低利時搶到想買房子的好客戶。
雖然各家銀行都有提供固定利率好康優惠，但房貸戶可要注意每家銀行都是前低後高，房貸看的是20年的平均，並非只有前半年、前三個月的低利率，房貸戶可別被銀行低利給騙到，至少要算一下前三段的平均利率。
以新光人壽來說，將利率分四段，雖然前三個月只要1.5％，但以目前利率水準來算，前三年平均要2.33％；台灣銀行則針對優質好客戶，前半年利率只要1.833％，前兩年平均利率為2.23％，還比新光人壽少0.1％。
銀行、壽險公司推出房貸利率大多都只差個0.1、0.2個百分點左右，看起來差不了多少，但因為房貸金額大，利率差一些些、利息錢就差很多，以新壽及台銀為例，雖然利率只差0.1個百分點，但以貸款20年、房貸1000萬元來算，利息錢就差了11萬左右。
房貸戶也要特別注意加碼利率部分，因為指標利率過低，銀行還是要獲利，大多都調高加碼利率，從1.2至1.5個百分點都有，一旦央行升息，指標利率變高，再加上原本就偏高的加碼利率，現在進場的房貸戶利息負擔就更吃重，而各銀行加碼利率不一，房貸戶最好貨比多家，才能找到最便宜的銀行。
2009-05-21 工商時報 【吳寶安／台北報導】
在存放款利率走低的年代，各金融機構房貸利率也愈喊愈低，但甚多是一般民眾看得到吃不到，新光人壽針對此缺失，特推出「優利貸」專案，可給較多的民眾享受此一優惠。
新光人壽指出，「優利貸」專案除「各銀行都愛」的公教人員、專門職業人員（醫師、律師、會計師等）外，並首度納入受薪階層，對領死薪水的上班族是一大利多，只要提出合乎條件薪資證明即可。
新壽表示，借款人個人年收入在80萬元以上，或是夫妻合併年收入在120萬元以上者，都算優質客戶。但條件有二，一是得提出收入證明，如扣繳憑單或薪資轉帳資料，二是若以夫妻合併年收入資格申貸者，借款人必須是薪水較高者。
新壽放款推展部門表示，「優利貸」商品說明主要特色為：首創1.5％起優惠利率，無論是轉貸或新貸都划算，在央行暫停降息的情況下，「優利貸」前2年採優惠固定利率，可讓貸款戶免於升息之憂慮。
「優利貸」專案，前3個月利率1.5％（固定），第4~24個月利率則以核准日當月份之「保單分紅利率」，依台灣銀行、第一銀行及合作金庫等3大行庫2年期定儲利率平均值加碼利率核算之利率為固定計息，讓貸款戶可實際掌握未來2年之支出。
中古屋市場回溫 4月成長53%
2009-05-21 中國時報 【張舒婷／台北報導】
太平洋房屋昨（20）公布4月份成交資料，中古屋市場買氣有逐步增溫的趨勢，3月份全台成交金額較2月同期成長76％，4月份整體又比3月份勁揚53％，其中又以台北市表現最優異，業績較3月份同期成長90％。
太平洋房屋副總經理李珠華分析，從4月30日起迄今，台股行情看漲，房市也因此受惠，加上政府大幅調降遺贈稅率、兩岸關係融冰等利多，央行的統計數據也指出，2008年下半年時，海外台資淨流入約達170億美元，估計有相當比例將投入不動產。
至於北市為何表現特別突出，李珠華認為，除了捷運商圈原本就有「鍍金行情」外，內湖捷運6月的通車效應影響極大。以4月初太平洋房屋內湖直營店成交狀況為例，內湖成功路4段的店面成交金額便高達1億零250萬元，成為當月份大台北房市熱賣的主角。
信義房屋企研室經理蘇啟榮則表示，去年房市交易高峰在3月到5月，台北市當月買賣移轉棟數最高超過7千件，但9月時交易量萎縮4成，跌破4000件；值得慶幸的是，之後交易量跌幅便開始縮小，今年2月達到3186件的低量後，交易量已有觸底反彈的跡象。
不過蘇啟榮也強調，雖然短期觀察房市的交易量，看似已站穩腳步，但以台北市政府公布的買賣移轉件數為例，3、4月份都回到4千5百件以上，與去年同期高點的6千餘件相比，仍有顯著落差。這股成長動能是否能持續，除了要看下半年是否發生其他出乎意料的負面事件（例如H1N1流感），還要留意資金面的變化。
2009-05-21 工商時報 【曾萃芝／台北報導】
●掌握7大不可或缺觀念，了解銀拍屋、民拍屋與法拍屋，將可攫取投資、購屋較大利益。圖/本報資料照片 |
台北地院5月5日排定36件法拍事件公開拍賣，當日拍定率高達31.25％，創下今年以來法拍事件最高拍定率紀錄，房仲業者教授掌握7大不可或缺觀念，了解銀拍屋、民拍屋與法拍屋，將可攫取投資、購屋較大利益。
1.產權歸屬。中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，銀拍屋乃銀行所承受的不動產，簡而言之，就是銀行的資產；民拍屋則為一般法人或自然人的資產，即一般公司行號或個人的不動產，如建商或一般賣主，以往多會與銀拍屋混合拍賣。
而法拍屋，不動產產權仍屬於原所有權人，法院僅是依法執行拍賣程序，以保障該不動產抵押的債權人權益。
2.產權點交。太平洋房屋企研室經理鄭國英說明，相對於法拍屋「不一定點交」產權的缺陷，銀拍或民拍屋則單純許多，不論是產權歸屬於銀行、法人或個人，但均為產權所有權人主動意願出售標的，在拍賣當時產權必定清楚，並已排除侵佔狀況，業主於拍出簽約後立即負責點交產權，毋需擔心侵佔問題或解決侵佔所需的金錢支出與時間。
3.投標底價。21世紀不動產行銷企劃經理曹若琪解釋，銀拍屋的起標價約在當下市場價值的5-7成價格，民拍屋的起標價較不一定，7-9成皆可能，以比例而言，法拍屋在第三拍後約在5成以下非常具有吸引力。
曹若琪說，只是法拍屋的市價訂定與銀、民拍不盡相同，法拍屋的市價除了對市場進行訪價之外，還考量「債權總額」及「債權人」權益，所以可能銀、民拍屋的7成價，與法拍屋的5成價相距無幾。
4.投標方式。胡佩蘭說，銀、民拍賣會的舉辦是邀請所有欲投標者，親自或委託專人至現場公開出價喊標，清楚看到其他投標者及喊標金額的變化，然後再考量自身的需求調整投標金額及意願。
但是，法拍屋則是每一個投標人，於規定的時間內，以信封封標參與投標，開標時公開拆封，以超出底價的最高價者得標，投標人並不清楚投標人數與金額，本身投標的金額僅能憑直覺判斷，若非專業老手，應該多是以本身可接受的最高買價參與投標，每一位投標者均只有一次出價機會。
5.投標保證金、自備款與貸款。胡佩蘭表示，銀、民拍屋的投標保證金為新台幣6萬元整/戶，法拍屋為投標底價之20到30％。基本上，除了投標保證金之外，銀、民拍屋的付款程序與一般成屋交易是相同的，自備款約20到30％。
法拍屋的付款規定是100％的自備款，投標保證金外的尾款必須在7日內補足。但是目前已有銀行可提供投標人優惠利率的信用貸款，待投標人得標過戶後，再轉為一般房屋抵押貸款。
6.看屋權益。住商不動產研究室主任徐佳馨說，由於銀、民拍屋是委託房屋仲介公司進行銷售、廣告、帶看作業，購屋人可依本身需求與房仲公司自行約定看屋時間，在合理的工作時間內不限次數察看內外部屋況。
而法拍屋僅能看外觀，內部屋況不得而知，也沒有瑕疵擔保。
7.風險評估。胡佩蘭表示，不論是銀、民拍屋或是法拍屋，皆採取「現況交屋」，以民間拍賣屋為例，看屋時的屋況也就是未來交屋時的狀況，不會有增添的設備或補修，法拍屋此部份的權益則較缺乏，建議有意投標者可以最糟的屋況評估修整費用。
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