房客欠租，簽約訂解約條款自保／如何處置趕不走的惡房客！
增訂提前解約條款 減少麻煩
若房東遇到「租屋蟑螂」該怎麼辦？消基會建議，最好把租約拿去法院公證，未來只要租期屆滿，就能直接請法院強制執行，不必經過冗長訴訟程序才能要回房子；崔媽媽基金會則建議，雙方在契約中最好訂清楚「提前終止租約」的條件，才能減少糾紛。
律師、消基會董事謝天仁表示，如果遇到惡意欠租的房客，只要欠租兩個月以上就可寄存證信函，要求限期繳清，否則將終止租約。
一般人常以為房東需將兩個月押金抵充後，房客仍欠租超過兩個月才可寄存證信函，事實上押金是否要抵充房租是「房東的權利」，房東可選擇要或不要。
謝天仁建議，房東可將租賃契約拿去法院公證，如此一來只要租期屆滿，就可直接向法院申請強制執行，不必經過冗長訴訟程序才能拿回房子。
但謝天仁提醒，若房客惡意積欠房租，在租期未到前房東還是只能透過訴訟程序拿回房租及房子。就算房客欠繳多個月房租，若租期尚未屆滿，或法院還沒判決確定把房子還給房東前，房東都不能自行打開房客房間，否則可能會吃上官司。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳則建議，房東可在契約中約定「提前終止租約」的條件，例如欠租達幾個月以上，經催告仍不繳時就可解除租約等，事先把契約訂清楚，就算遇到「租屋蟑螂」也能少一份麻煩。中時電子報 唐鎮宇／台北報導 2011/01/30
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「民法」遇到趕不走的惡房客！該如何處置？
「民法」遇案例事實：張太太以多年的積蓄買了一棟房子作為養老用，並租給某大學高材生小傑，當時看小傑一副斯文模樣，就放心地簽了一年的租期，沒想到小傑經常帶朋友回來開「PARTY」，把房子弄得亂七八糟，
張太太很心疼，但是租約還沒到期，也無可奈何，好不容易租期一滿，張太太立刻告訴小傑不再續租，要收回房屋，沒想到小傑竟然告訴她，除非支付一筆「搬家費」，否則他就要繼續住到底。
張太太很生氣，沒想到小傑竟然有這麼無理的要求，她應該採取什麼樣的法律途徑來維護自己的權益呢？
分析： 經常有人問到關於租賃糾紛問題，尤其是租約到期後，房東不願意續約，但是房客卻賴著不走，讓當房東的很傷腦筋，究竟應循何種法律程序來保障房東的權益呢？
依照民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，因此在租約期滿後，房客依規定必須將房屋返還給房東，不得擅自拖延，或是藉口向房東要求搬遷費用。
值得注意的是民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。
例如：在租約到期前就告知房客不再續約，或在租約到期後立即表示要將房屋收回（為了訴訟上的舉證，最好以存證信函寄送給房客）。
如果房客拒不搬家，房東就可以向法院起訴，請求房客遷讓房屋。這類的訴訟屬於「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」，依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，應適用簡易程序。
還有一種情形也是經常發生的，就是遇到不負責任的房客，他可能把房子的設施破壞，或欠下大筆水、電、管理費後，在租約到期後，房屋空著，就「跑路」了，不敢來取回押金，。
這時候房東通常會很擔心，如果擅自闖進去清理房客的物品，搞不好房客回過頭來反告房東「侵入住宅」或「毀損」罪，其實您並不用擔心，因為在租約到期後，房客人本有返還房屋給房東的義務，房東自然可以直接進入自己的房屋內，
若您真的擔心會有法律上問題，建議您可以先寄存證信函給房客，定期限請房客搬走，在進入房屋時委請管理員、里長伯或警察等陪同，並將屬於房客物品整理妥善，就可以免除違法的疑慮。
張太太聽了律師的建議，發了一封存證信函給小傑，表示請小傑立刻搬遷，否則依法處理後，小傑便知難而退，第二天就搬走了，讓張太太終於鬆了一口氣。
來源頂客論壇