履約保證制度能減少買賣糾紛

房價節節上升，買一間房子動輒數百萬元以上，金額龐大，買賣雙方都會擔心交易過程出現狀況，因此房地產市場盛行「履約保證制度」，由銀行投資成立的建築經理公司，擔任履約保證人，以客觀第三人立場做好房屋交易的流程控管，為買賣雙方做更嚴密安全的把關。

所謂「履約保證制度」，又稱「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。

買賣雙方簽定不動產買賣契約後，買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中，經確認款項無誤後，建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方，等買賣手續全部完成，過戶、交屋後，銀行才會將價金交付給賣方。

至於建築經理公司收取的履約保證費用(交易金額的萬分之四至六)，通常會由仲介業者吸收。

買賣價金匯入銀行履約保證專戶內

目前法院就有多件實例，購屋者因採用履約保証制度，讓自己的權益獲得充分保障。

吳姓男子透過仲介在二年前向李姓男子購買高雄縣的一筆土地，總價七百二十萬元，為了預防風險，減少買賣糾紛，雙方同意委由安信建築經理股份有限公司辦理履約保證手續，將買賣價金匯入銀行的履約保證專戶內。

吳依約在九十七年八月二日支付第一期、第二期合計一百四十四萬元之價款至約定之履約保證專戶內，但李竟於九十七年八月十二日將土地另售予他人，並完成所有權移轉登記，故意不履行買賣契約，吳於是解除買賣契約，他除了從履約保證專戶內拿回所繳的款項一百四十四萬元外，還要求依照契約的約定，李應再給付違約金一百四十四萬元。

賣方應將所收之款項加倍返還買方

高雄地院認為，依雙方買賣契約及代辦履約保證委任契約書的約定，土地買賣價金應以現金或即期支票給付，且由安信建築經理股份有限公司之履保人員簽收，並存入銀行履約保證專戶內，

買方吳姓男子已履行其交付價金義務，賣方即應交付土地給買方，但賣方卻故意不履行買賣契約，反而將土地售予他人，賣方已經違約，買方吳姓男子有權解約。

雙方在契約中規定，如賣方發生遲延並經買方書面通知限期催告而仍不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將所收之款項加倍返還予買方。

吳姓男子已依約支付一百四十四萬元，則李姓賣家應將所收受之款項一百四十四萬元加倍即二百八十八萬元返還，而吳已由履約保證專戶中領回已付價金一百四十四萬元，故李尚應再給付吳一百四十四萬元。
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預售屋履約保證 業界反彈

行政院消保會日前對預售屋制度提出四項措施，工商建研會理事長賴正鎰昨（14）日表示，行政院消保會提出的內容都不可行，政府進行改革，應該尋求與業界共同討論，而非閉門造車，拿建築業開刀，消滅預售屋。

消保會上周通過修正預售屋範本及應記載事項部份條文，規定建商最快自明年2月起必須提供履約保證。

賴正鎰指出，台灣預售市場一年規模約8,000億至1兆元，如果全面實施預售屋履約擔保制，在沒有完整配套措施下，消費者繳的三成自備款都將被凍結在金融體系，使銀行多出3,000億元的濫頭寸，將會拖累銀行。

而建築業則會出現3,000億元的資金缺口，造成建商短時間內籌措資金困難。預售市場產業鏈中斷，將使預售市場崩潰。

業界認為，先前有房屋分開計價規定，現又有預售屋履約保證，政府一再出招，全是針對預售屋市場。

業者解讀，政府此舉是要「消滅」預售制度，這些法案一旦付諸實施，將使預售屋市場崩潰，全台有上百萬從業人員將失業。

賴正鎰指出，消保會提供的四種履約保證方案全都不可行。

首先，金融機構提供價金返還保證，銀行要承做消費者購買預售屋的價金返還保證業務；既然是預售屋，房子還在銷售，何來消費者？其次，在金融機構設立價金信託專戶，但消費者尚未出現，有關消費者的權利義務，必須由政府代為制定。

同時，建商與同業互相擔保，但證期局訂的「公開發行公司背書保證作業處理辦法4-2條」規定，同業互為保證幾乎是不可能。

最後，是公會連帶保證，但即使是小型建商，其財務規模都大於各級建商公會，公會沒有足夠能力為同業做保。
【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】

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