判斷合理房價的秘訣
最近，媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息，許多投資人都想知道什麼才是合理房價？以及如何才能判斷合理房價？
這是一個看似簡單的估價問題，其實有些複雜，我盡可能簡化為四點，希能協助大家永遠不被房價問題所困擾：
判斷一：房地產價格的決定因素不是租金
許多對房地產估價理論瞭解不足的人，動輒以「租價比」（租金與房價比較），或是「薪價比」（薪資與房價比較）發表議論，常以驚人的媒體標題告訴人們，要買一幢房屋需不吃不喝多少年，或是房價已高過租金若干倍，房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論，只反映出對房地產價格理論的無知。
房地產價格的形成，主要包含二大部分：
一是以收益為基礎的「收益價值」（Income value）；
另一個是以權利為基礎的「私有權價值」（Private authorization value），其公式為：P（價格）=V（收益價值）+X（私有權價值）
而在兩者中，主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」，而不是「收益價值」，因此，所有以「租價比」判斷房價是否合理的人，都必然會失望，也必然無法正確判斷合理房價。
為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢？這點就必須從商品的特性加以瞭解，在經濟學中，所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定─由未來若干年可以得到的「收益」（income），折算到現在，就可以估算出其合理價格（收益還原法）。
舉例而言，如果要估計一台機器的合理價格，就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」，還原即可(因為三十年後，機器可能沒有什麼殘值了)。
對機器如此，對汽車、對飛機、對傢俱，甚至對人（如職業球員）也都適用這種方法，因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨？幾乎所有的物品，包括人，都是有其壽命的，不論多久，幾乎都會老化、壞掉，所以，能使用多久？能創造多少收益？就成為了估計合理價格的基礎，這幾乎是判斷合理價格的鐵則。
但不幸地，這種鐵則對百分之九十九的物品都適用，只有一個例外，就是對房地產不適用，因為房地產（尤其是土地）不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢。
相反地，隨著時間愈久，它不但不會衰老與折舊，還會愈來愈有價值！就是因為具有這種特性，顛覆了經濟學的價格理論，它不再可以「收益」，或是收益還原法，來估計合理價格，因為，沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益（可能無限多年）？以及未來收益有多少（可能無窮大）？
因此，決定房地產價格的主要因素，就變成了「私有權價值」，什麼是私有權價值呢？簡單地說，就是一個國家的制度，「允許」人們對房地產可以主張多少權利。
舉例來說，中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的，因此，房地產價格自然不高。
但近年來逐步放寬人們對房地產的權利，例如農地已允許農民可以拿去抵押借款，或是以地作股參與企業經營；又如「經濟房」（類似台灣的國宅），以往不允許交易，現在已逐漸可以變成「商品房」，可到公開市場交易，
這種開始保障私有權利的政策，才使房地產發生價值，所以自然造成房地產價格的飆漲，外行人以為是炒作所致，其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。
同樣地，過去四十年來，台灣是極度「保障」房地產私有權的，舉例來說，在許多地方，有最小開發土地面積的限制，所以常常導致許多小地主（畸零地主），由於極度受到私有權利的保障，自然會使其地價飆漲！
又如最近十分紅火的都市更新，常會遇到少數釘子戶不願配合更新，但在對私有權的極度保障下，自然導致這些釘子戶價格不斷攀高，所以，導致許多老舊的公寓，其價格已超過一○○萬元一坪（超過新屋），不是因為租金能力強，而是因為其私有權獲得了極度的保障。
當我們了解了這些例子，就可以知道，尤其在台灣，決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」！可惜的是，對於選拔人才的國家考試，都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題，導致我們的土地估價師們，對於「權利價值」的估價能力十分薄弱，
例如，使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權，甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究，只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」，結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠，他們還不知問題何在？還常常跟著庶民們抱怨，房價為何愈來愈高？以及他們為何老估不準？
因此，如要正確判斷合理房價，千萬要知道，合理房價的主要影響因素，是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。
判斷二：縱容私有權利就不會有合理房價
如果要讓房價合理，政府最重要的工作就是要限制私有權的範圍，如果不能限制私有權的範圍，房地產價格的飆漲必然會愈來愈嚴重。
有些缺乏實務經驗的學者們，一方面呼籲要保障人民的私有財產權；另一方面又不斷地抱怨房價漲不休，這就是標準對於房價問題的外行，就像我們一方面縱容子女胡作非為；另一方面又抱怨他們老在外面為自己惹麻煩，這其實是相同的情況，縱容（私有權）自然會導致（房價）失控！
舉例而言，國家花了全體納稅人的錢建國宅、公教住宅，也改建了眷村，這些因特殊身份受保障，以便宜條件取得的房屋，可不可以出售呢？如果同意可以出售，則一方面會使有些人不勞而獲（漲價歸私）；另一方面也會炒高了國宅與眷宅的價格，自然會造成即使興建再多的平價住宅，也無法解決住宅不足問題。
相對地，如果限制這些國宅與眷宅不得轉售，那麼國宅與眷宅的價格就沒有飆漲的機會。
但事實卻是，我們一方面在最好的地方（包含信義計畫區、大安公園邊、大直重劃區、士林官邸特區）廣建國宅、眷宅，甚至公教住宅，然後以極優惠的條件出售給具有特殊身份的人，分配之後，還同意他們出（轉）售，如此的保障與縱容房屋的「私有權利」，我們哪有辦法讓住宅的價格不漲呢？
同樣地例子，對於空地、畸零地、持分地、無主地、公有地，對於老宅、舊宅、更新宅……我們不斷地去保障與縱容他們的「私有權利」，使他們可以不配合任何改建與開發，當然會導致都市中好土地的供給不足，也當然會導致都市中好房屋的數量愈來愈稀少，在土地供給不足，好屋數量稀少的情況下，房價焉能不漲？
我們也常可以看到，當政府拆一些老屋，計畫更新一些地區、或者是想多標售一些公有土地時，許多打著關懷社會弱勢旗幟的學者們，帶著學生們抗議、謾罵、抵抗，不斷地爭取對少數人「私有權利」的保障；但當土地及好屋供給不足，導致大多數舊屋品質每況愈下與好屋房價飆漲的時候，他們又出現了，同樣地抗議、謾罵與抵抗。
如果他們真的希望房地產價格能夠合理，增加土地與房屋的供給，不是一條必然有效的路嗎？他們應該協助「限制」，而非「縱容」私有權利的擴張，但他們卻常常不自覺地，成為保障私有權的打手，這種作法只會使房屋的價格不斷上漲，房價如何能合理呢？
判斷三：合理價格正確對象應是區位價值
為了抑制房價上漲，社會上有許多人呼籲政府要課豪宅稅，這種作法會對房價有什麼影響呢？基本上，這種作法不但不會有效果，還會違反建國理想。
舉例來說，如果一個「地區」的房屋，每坪行情只有三十萬元，突然在有些企業或個人的努力下，出現了一幢好房屋（豪宅），其價格一坪要賣五十萬元，我們應用什麼態度面對呢？
許多人會將目光放在五十萬元的房屋上，抱怨它與打擊它，這種態度對嗎？錯了！我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上，為什麼呢？
因為房地產講的區位（location）價值（區段價值），指的是「社會自然增值」，其理論基礎是，由於政府的投資，社會的進步，再加上眾人的努力，推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)。
但重要的問題是，這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值)，指的是每坪三十萬元，還是五十萬元？而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元，我們對於那幢五十萬元的房屋，要如何面對呢？是要處罰它還是獎勵它？如果處罰它，還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新，與增加房屋的附加價值嗎？
因此，國父在民生主義中，多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值，是不可以課稅的，要全歸努力創造的人所有，因為如此一來，人們才會努力創造附加價值，社會才會進步。
但在目前社會中，我們是如何對待創新者？如何對待不斷冒風險的努力付出者呢？我們不但要多課他們的稅，還要處罰他們，這是多麼不正確的認識！
對於合理房價的判斷，不應將注意力放在少數的豪宅個案上，如果只有一、二幢好房屋出現，不但不應提高其土地與房屋稅賦，相反地，還應該給予獎勵，讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同，這才是政府估價（區位價值）的真正精神，也才是能給予低度利用土地壓力，以達到建國理想（地盡其利）的正確方法。
容我再嘮叨一次，建國理想中的「漲價歸公」，指的是將因社會進步所導致的增值，收之歸公；但對因私人努力所創造的價值，是完全不應課稅的！但目前稅務機關動輒以市價課稅，還要對好屋多課稅，顯然已經嚴重違背了建國理想。
如果仍然執意而行，會導致什麼結果呢？不但會打擊好房屋的供給，會減緩對不良房屋改建的速度，更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁，反而會成為推昇房價的推手。
所以，對個別好房屋課稅、以市價課稅，都是對建國理想（平均地權）與房地產市場缺乏了解下的主張！過去二十年中，至少有二個財政部長因此下台，其原因並非是搬不動財團，而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。
當國家的房地產制度愈傾向限制私有權利時，人民擁有房地產的主要目的就愈能接近「使用收益」，以收益價值估計房價才有機會；
相對地，當制度愈傾向保障私有權時，人民擁有房地產的主要目的就會變成「投資獲利」，而不再是「使用收益」，因此，對權利價值的評估，才是決定房價的主要方法。
在沒有估價師的時候，人們無法判斷房地產價格，只好採用「成交即市價」的方法，所以才會有所謂的「市價比較法」，但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法，因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。
舉例而言，目前公有土地出售只有兩種主要途徑：一是公開標售；二是讓售。
就公開標售而言，如果有心人企圖炒作房價，他只要透過標售時出價，就可以「創造」市價案例。
可怕的是，現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時，也動輒以市價比較法決定。
更可怕的是，有些走火入魔的估價委員們，還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價，這些作法往往在不知覺中，成為帶頭推高房地產價格的推手。
其次，就讓售而言，由於讓售必須有一定的條件（例如已先租若干年），導致有許多弊案都是走讓售的路，先租後買，並且價格甚低，圖利買方，因此常被調查起訴。
但更可怕的卻是，因弊案連連，管理機構為自保，常將讓售土地以市場價格（甚至高於市價）出售，如此一來，自然導致主動哄抬價格的事實，不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步（影響土地利用）；也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁，自然也成為哄抬價格的幫兇。
如果公有土地的管理單位，對於讓售土地，採取限制私有權利的作法，規定當使用目的達到後，仍須原價賣回國家（照價收買），則不但流弊自少，同時還可以使真正能善用房地產者，能以低價取得，充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎？
同樣地，政府興建了國宅、公教住宅，或眷宅，不論出租或出售，如果都要求當使用目的完畢時，必須原價歸還（大陸的農地直到今天，當使用者去世後都須繳回），這樣房價要大幅上漲的機會就會小很多，廣建國宅才有意義；
但相反地，如允許他們轉售，則不但圖利了少數人，也會使新的具有特殊身份的人無屋可住，而不得不去市場上購屋，也會因此推高了房價。
因此，如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲，政府部門在評估土地價格時，千萬不應有「市價比較法」的觀念，而應評估的是「區位價值」，讓人們知道，政府認為每一個地區的「區位價值」何在！這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。
還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是，雖然所有人都企圖估計出一個「市價」，但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。
為什麼呢？因為誰能告訴我們什麼是市價？土地塊塊有差，房屋間間不同，任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格，與其他房地產關係不大，如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較，企圖得到一個「平均」市價，是沒有任何參考價值的！
根據統計學原理，當資料的差異性（variance）太大時，「平均數」（means）就失去了代表性，就不能成為任何分析的基礎（可笑的是，許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖），所以房地產「市價」基本上是一個不存在，也不具分析價值的資料。
最近，內政部認為只要房地產交易資料公開了，市價就可以知道了，其實，即使資料公開了，因為房地產的個別差異性太大，市價還是無法出現，即使硬掰出一個「市價」（平均價格），要做什麼用呢？也能做什麼用呢？
如要課稅，政府估價的標的應是「區位價值」（社會自然增值），任何房地產的價格如果超過「區位價值」，就代表著風險，這種風險由地主自己承擔，好處是，即使當房地產市價大幅漲跌，
但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響，而超過區位價值的部份，本為私人所創造，政府當然不應打擊，也不應課稅，那才是合理房價的正確思維。
所謂「本來無一物，何處惹塵埃？」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上，我們就會被不存在的市價綁架！相對地，如果我們將注意力放在「區位價值」上，則個案的成交價格，只會是媒體炒作的話題，它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。
忘掉市價吧！在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下，與其去判斷合理房價，不如快速擁有房地產所有權，因為私有權才是一切投資獲利的基礎，祝大家投資順利！
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」
http://key88.net/article21398.html