台北市30年以上的老屋熱潮近期再現！根據「樂屋網」統計，週邊生活機能和交通設施皆完備的中山、大安與士林區最受網友青睞，屋齡30年以上的物件點閱率在近月內激增3成以上，尤其舊物件眾多且途經三條捷運線的中山區成交量更暴增2倍，舊宅翻身題材也讓房市熱潮銳不可擋。

根據北市都更處統計，台北市約有32萬戶屋齡超過30年，多為不易原地改建、結構4、5層樓高的無電梯老公寓；樂屋網進一步分析則發現，屋齡超過30年的房屋建物，主要集中於市中心區域，例如中山、大安、士林區等，約佔屋齡30年以上總物件數的4成。

這些區域由於開發較早，週邊生活機能健全且位居交通樞紐，若能成功都更，老宅變身黃金屋，房價獲利翻倍；因此在近1個月內，樂屋網在上述區域的相關物件點閱率大幅成長30％以上。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示，北市府有意提高都更容積獎勵，並優先處理巷弄4、5樓老舊公寓，讓舊公寓身價連番漲，雖老舊公有更新價值，但也不乏居住問題，所以投資或自住都要想清楚。

投資舊公寓面臨最大風險是，基地面積過小或整合不易，買下後會變燙手山芋。一般「含金量」高的都更宅通常位於房價較高的大安、中正、信義、中山等區，未來公寓翻新，建商才有利潤空間，反觀房價不高的區域，建商興趣缺缺，甚至乏人問津。

另外，老舊公寓因建物折舊，因此容易有漏水、壁癌問題，尤其是公寓2樓，因埋設糞管、水管等管線，經常造成1樓漏水，糾紛也比較多。

雖然老舊公寓坪數紮實、低公設，不用繳納管理費，但也缺乏管理，易遭小偷，治安相對比大樓差。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，要挑選有潛力的老屋，要把握「一好一多一少」（戶數少和土地多）的原則，才能買到有機會麻雀變鳳凰的老屋。

徐佳馨強調，挑選老屋最好能從區段好來評估。因老屋所在位置最優先，只要是都市精華區的老房子，價格通常都有一定的支撐，建商談改建的意願也較高。

而除了所在區段，如果建物本身門牌為知名路段或優質區位（如信義區、中正區、仁愛路、信義路、敦化南路、忠孝東路等），又有加分的效果。

另外，戶數少或住戶單純、背景相近比較容易整合意見，形成共識後在改建、拉皮的抗性較低，速度上會比戶數多的個案快。

至於土地持份較多者，未來改建之後，所分到的坪數也相對較多。而如果其基地方正，對於外來改建的增值性來說，也會較有幫助。
工商時報  記者陳欣文∕台北報導

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容積提高至2倍？黃南淵：官員沒良心

為加速都市更新，台北市政府擬將都更的容積獎勵提高至2倍! 前營建署長黃南淵上午痛陳，「政府官員要有良心！台北市住宅密度還不夠密嘛？生活品質都沒了！如果這樣還敢加碼提高容積率，那就去做」。

為了這事，他還專程向副總統蕭萬長報告了這個違反都更精義的政令萬萬不可行。

前營建署長黃南淵上午出席第一金控、台灣營建研究院舉辦的「都市更新論壇--城市進化方程式」研討會，公開點名批評「都市更新條例」87年完成至今的12年內，政府從來沒有使用公權力來解決釘子戶問題，造成都更案至今還在原地打轉。

加上台灣人民、建商又太貪心，只想要自己房子增值賺大錢，結果樓層愈蓋愈高，完全沒有考慮到造成附近交通阻塞、道路寬度、公園綠化不足，連鄰居的日照權力，私人生活空間都不顧，這樣的「都市更新」完全失去了提高更美好、舒適生活空間的真義。

黃南淵以「台灣愛心大使」陳樹菊為例，要「台灣人不要太貪心! 」要懂得知福、惜福。

像日本都市更新已經進化到「都市再生」、英國的都更也都要50英畝到100英畝的大面積整合開發，人們進行都更，50坪的房子只想要將生活品質提高、多個停車位、有公園綠地。

台灣的都更，50坪房子，想要換二棟、甚至三棟的新房子，其他的不考慮，也不管新大樓增加後大樓住戶增加、道路寬段要增加，公園綠地也要增加，這些後遺症要由別人承擔。

他表示，目前台灣提供都更的容積獎勵已遠高於日本，卻還想要增加至2倍。別的不提，台北市目前平均每人公園用地只有3、4坪，日本每人平均公園用地是30、40坪，日本還要求新增的容積獎勵中要有20%增闢公園使用，台灣只想要容積倍增，樓層愈蓋愈高、愈密。

他說，像板橋新建大樓那麼密集、住戶間的穿透空間都沒了，這種房子怎麼住人、未來真要給子孫如此糟糕的生活環境嗎?

黃南淵說，容積要有一定的原則，山坡地開發也一樣，林肯大郡事件後，他規定山坡地坡度每增加5公尺，住宅就要退2公尺，以防止坡度增加的水壓引發倒塌危險，像這回北二高走山一樣，如果當初道路工程都有按規定做，就不會發生走山的事了。
【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】

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