國有財產土地公開標售單價屢創新高，再度成為眾矢之的，咸認帶動房價飆漲的主因，甚至「全面停止國有地標售」聲浪不絕於耳。何以土地價格仍不斷攀高？筆者觀察，這一波土地價格的高漲，與「法定容積總量管制」名存實亡，但人們存有「因容積管制下地價為房價成正比」的定錨效應所致。　房價過高是庶民經濟中嚴重的課題。依據營建署最新的住宅統計資訊顯示，台北市不足宅數由八九年的六○○八八單位擴增至九八年第三季的七六三四八單位，呈現供不應求的現象，與鄰近台北縣住宅存量達七九五六七單位恰好相反。特別政府於八八年實施「緩建國宅」政策迄今，建商成為住宅市場的主要供給者，在利潤導向下，興建高價豪宅，對於台北市的土地供給或樓地板供給已飽和下，更顯嚴重。台北市又無「一般住宅」新成屋供給以為比較，房價制約性自然薄弱，只好居高不下。

土地是房屋的重要生產要素，在八○年代全面實施容積管制後，「地價為房價成正比關係」的概念成為人們的經驗法則。然而政府在全面實施都市更新下，容積獎勵為法定容積的一．五倍或○．三倍加上原建築容積幾乎成為台北市地主的認知。內政部於九六年實施「策略性再開發地區都市更新」，將獎勵值增加為二倍或法定容積○．五倍加上原建築容積。台北市政府於九七年推動「促進都市再生二○一○年臺北好好看」，又可額外增加獎勵容積。

接二連三釋出增加可興建樓地板面積的利多，總是超乎想像，土地所有人或買方在這種預期下，地價自然因容積不斷增加而每創新高，倘換算成容積單價理論上則無改變。但傳媒或不動產仲介業又以其刻板印象，以直覺而錯誤的方式以土地單價除以「法定容積率」後再加計營建成本的金額，就稱是興建住宅的建坪成本單價。這種定錨謬誤造成房價與地價不斷互為因果循環向上，也因此國有土地標售價格不斷創新高只是結果；政府帶頭不斷創設容積，且在市場的謬誤解讀下，才是帶動房價飆漲的真正凶手。

筆者管見，要解決此一現象，首先政府應恢復法定容積管制以穩定地價，或有限度且對價式的辦理獎勵容積，以緩和民眾對於地價上漲超額利潤的預期。此外，應回歸到經濟學的供需探討上，即是直接在台北市而非在住宅存量過多的台北縣創造平價住宅的供給者及供給量，如在台北市恢復「國宅興建」，或由政府利用國有土地，直接興建「地上權」住宅來平準房價。

更重要的，政府應有「緊密式都市」概念，加速在北縣興建環狀捷運系統，透過沿著大眾運輸使用的廊道作高密度的發展，增加次核心節點密度，以去中心化的集中方式，抒解台北市的住宅需求量，從而抒解房價上漲的壓力。（作者為不動產估價師事務所所長）
中國時報 2010-03-01 
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