○九年頂新買下一○一大樓股權，成就商用不動產最受矚目的一樁交易，高力總經理劉學龍，正是牽成此案的靈魂人物。手中掌握外資動態一手資訊，劉學龍認為，二○一○年商用不動產將看到曙光，並於一一年大反彈。

根據統計，○九年台灣商用不動產交易金額，達九五○億元，次於○七年的千億元高峰，包括高力國際在內的幾家大型外資商仲顧問公司，都嘗到了甜美果實。不過，真正的甜頭，還在後頭。

高力國際總經理劉學龍說，其實○九年辦公大樓情況並不好，去化量低，幾乎是負需求，空置多達二萬坪，但整個交易量在下半年異軍突起，到了第四季，空置率開始下降，租金也持平，這才算開始「走出谷底」。他個人認為，一一年辦公大樓供給率是「零」，屆時台灣商辦會有大反彈力道，而一○年將提前看到曙光。

外資大軍一○年下半進台灣

「我認為，一○年商辦會受到更多投資法人的關注，不管是Ａ、Ｂ級商辦，都會加碼。」這其中，銀彈充足的台灣壽險業者，肯定是加碼主力。如果以壽險業投資不動產部位上限三○％計算，整體可運用資金高達八‧九兆元，但目前平均占比只有四‧一一％，資金滿溢，勢必會在不動產市場繼續找標的。不過，相對今年占盡媒體版面的壽險業獵樓，低調的外資法人，甚至陸企，會不會加入一○年的戰局，反倒更讓外界關心。

站在服務外資的最前線，劉學龍個人認為，一○年第三季，外資大軍將會開進台灣商用不動產，第四季陸企也會大規模跟進。據了解，確實有不少陸資企業，尤其是金融業者，趁造訪台灣之餘，打探未來在台灣開設分行的商辦與店面，但是「真正落實的很少」，劉學龍說道。

「關鍵仍在於法令細節與執行辦法，雖然簽了ＭＯＵ，ＥＣＦＡ應該也會簽，但是簽完架構，等細節出來，還要一段時間，所以我認為，大陸企業大規模來台設點，應該會晚一點，約莫一○年第四季」。

所幸，大陸之外的外資法人，沒有這個問題，會提前進場卡位。據劉學龍了解，金融海嘯退去後，外資已重新洗牌，現在有能力的都是強者，資金依然雄厚，「外資看台灣，兩岸連結的題材相當新穎，而台灣商用不動產價格與租金都被低估，具有吸引力」。

商用不動產交易狀況，是一個地區是否「國際化」的指標。二○○○年之前，台灣商用不動產完全沒有外資，大約○五、○六年之際，南山人壽買下惠普大樓、ＩＢＭ大樓，開啟外資進軍商用不動產，並於○七年達到高峰，當時，超過三五％的交易量屬外資所有。

很可惜，○八年的一場國際金融風暴，斷了外資買氣，因此在劉學龍眼中，台灣商用不動產的「國際化元年」，會延到一○年。國際資金接續進入後，影響所及，台灣商用不動產價格將不斷創新高，租金也會緩步提升。

台灣商辦租金回報率低

商用不動產多是法人天下，但是一般投資人也並非沒機會，「如果有錢，買地最好，或者，台北市主要商圈辦公大樓與店面，應該也是安全投資，我建議，好的標的，三‧五％租金投報率就可以進場，現在法人大概三％就進場了」。

商用不動產是大型資金、國際玩家的市場，不同於一般住宅，因此最近政府一連串房市「示警」言語，不致影響外資看法。唯劉學龍坦言，台灣的商用不動產是有些不健康，他說：「大家認為香港、新加坡等等商辦價格高，但他們租金回報率都還有四‧五％以上，唯獨台北商辦價格不斷創新高，租金回報率愈來愈低，○九年第三季Ａ級商辦也不過三‧五五％，這是台灣商用不動產最大問題，大家不看租金回報率，是不健康的」。

問題不是無解，只是球在政府手上。劉學龍認為，如果兩岸之間交流細節早早制定，落實基本面的新需求，商辦租金行情可有效提高；另外，為了讓龐大壽險資金有宣洩管道，愛台十二建設、ＢＯＴ、發行政府建設公債等等，都是方法，只要政府掌控好發球權，就能在商辦價格漲升速度與租金回報率之間，取得健康發展。

有合理價大膽買進

商辦市場將漸漸好，多數人都認同，那麼住宅市場呢？戴德梁行總經理顏炳立說：「市區房價不要等、郊區房價不用等、台北有房不要賣、有合理價就大膽買進！」

還有，即便產業群聚效益仍不高的中南部，顏炳立也有新看法。他認為，○九年兩岸局勢轉變，需求有新支撐，高雄房價將完成築底。從土地及建築成本來看，新屋每坪起碼二○萬元，目前高雄每坪十至十二萬元的中古屋實屬偏低，可以放膽買進。

此外，數千億資金追逐有限土地籌碼，台北已經沒地了，一○年土地交易熱潮，顏炳立也認為勢必延燒到中南部都會區，而且是壽險業與上市櫃建商一起搶地。

在顏炳立眼中，台灣房地產市場局勢，可以用二四個字形容，「大陸掌控市場、政府提供市場、台商清楚市場、法人搶進市場」，長線趨勢已不可逆，唯一隱憂在於升息。但目前看來，政府沒打算下重手，而政策抑制豪宅飆高，在顏炳立眼中，「可以箝制不必打壓」，畢竟社會有貧有富，不一樣的實力與口袋深淺，本就有不同的決策角度與價格。總之，顏炳立就是看好台灣房市！北中南好地段，都有機會。

先探投資週刊 2009-12-31  文／劉軒彤