房屋買賣買到凶宅可否主張解約、減少價金或要求賣方賠償或告賣方詐欺
在中國社會，房屋發生非自然身故情事，以致成為凶宅時，必定影響其市場價值，難以出租或出售，若賣方隱瞞凶宅之事實將房屋以市價賣給買家，可能涉及刑事詐欺犯罪。至於民事責任部分，凶宅是否就屬於民法上所說的「物之瑕疵」，得由買方依法向賣方主張權利，在審判實務上，則有不同的看法。
持否定說者認為：「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。即須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。」(臺灣高等法院90年度上易字第401號民事判決、臺灣臺北地方法院95年度訴字第5767號民事判決、臺灣高等法院99年度上易字第229號民事判決參照)，如果採這種看法，買方就無法向賣方主張權利。
採肯定說者則認為：「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。又所謂『物之瑕疵』係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之『價值』、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以『物質上』應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例資參)。按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指『曾發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接『物理性』之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。」(參臺灣高等法院96年度上字第40號民事判決、臺灣高等法院97年度上字第486號民事判決、臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第131號民事判決、臺灣高等法院99年度上字第1316號民事判決、臺灣臺北地方法院96年度訴字第8434號民事判決、臺灣板橋地方法院97年度訴字第2163號民事判決、臺灣臺北地方法院98年度重訴字第12號民事判決、臺灣臺北地方法院99年度訴字第218號民事判決)。「惟房屋是否因為曾有人於此『發生兇殺或自殺致死之情事』而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為『凶宅』，…並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以『曾發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，一概均認係『凶宅』而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。」(參臺灣臺北地方法院96年度訴字第2417號民事判決)，又「房屋是否為為凶宅，既屬客觀存在事實之判斷事宜，自應依該『凶殺或自殺事件』之客觀情狀為審酌，尚不宜以當事人主觀之認知（例如宗教信仰或特殊喜好）為基準；而出賣人應負擔保責任之效果，則應依民法第354 條第1 項後段、第359 條規定，就該凶宅所生瑕疪程度為適當之認定。換言之，所謂凶宅在物之瑕疪擔保責任之適用，應先依該凶殺或自殺事件之客觀情狀為審酌，而經認定具有減少價值之瑕疪後，再依該瑕疪之程度分別適用應減少價金或解除契約之法律效果。至客觀情狀之斟酌，則應包括事件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容，並依社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之認定。」(參臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決) 。換言之，此說認為雖然「凶宅」屬物之瑕疵中的價值瑕疵，但是否屬於「凶宅」，除了要有「曾發生兇殺或自殺致死之情事」外，尚須就死者死亡地點、發生距交易的時間、事件嚴重程度等因素綜合判斷，若確有價值減損之而屬物之瑕疵才是凶宅，確定是凶宅後，買方再依瑕疵程度決定是要解除契約、請求減少價金或要求賣方賠償。
前述肯定說目前似乎是審判實務的多數見解，而判斷凶宅雖可以死亡的原因、事件發生的處所、死亡結果發生的處所、發生距交易的時間等因素來認定，但在具體個案認定中，仍然會有爭議，以下為實務曾見之訴訟類型：
- 在屋內被殺害並在屋內死亡或在屋內自殺並在屋內死亡，都會使房屋變成凶宅。
- 在屋內被殺害但被送醫後在醫院死亡、在屋內自殺但被送醫後在醫院死亡，這樣算凶宅嗎?就此，曾有不同判決，有判決認為「判斷一房屋是否為凶宅，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內為必備要件。」(參臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第273號民事判決) ，若採這種看法，上述情形就是凶宅。但亦有判決認為，在判斷一房屋是否為凶宅，「應具備發生兇殺或自殺致死之人應死於屋內」之要件(參臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第8號民事判決、臺灣臺北地方法院96年度訴字第2417號民事判決)，若採此見解，上述情形就不是凶宅。
- 在房屋內死亡但死因不明，且未及時依禮俗殮葬致屍身腐爛生蛆，這樣算凶宅嗎?此死亡陳屍未殮之事件堪認已嚴重影響系爭房屋之住戶心理與交易價值，已該當「非自然死亡事件」，而屬凶宅。(參臺灣臺北地方法院98年度重訴字第111號民事判決→臺灣高等法院98年度重上字第611號民事判決)
- 自高樓層住家跳樓自殺，墜落在低樓層致死亡，低樓層會成為凶宅。(參臺灣高等法院97年度上字第486號民事判決)
- 同棟大樓或同社區有一戶是凶宅，會使整個棟大樓或社區的其它房屋都成為凶宅嗎?在一般交易觀念上，尚難指稱其它房屋為凶宅。(參臺灣臺北地方法院99年度訴字第2744號民事判決、臺灣高等法院99年度上易字第229號民事判決)
- 發生死亡工安意外情事，是否為凶宅?有判決認「縱系爭房屋興建過程中，曾發生上揭工安事件，衡諸一般交易觀念，難謂該工安事件係屬非自然事故，而有導致系爭房屋價值、效用、品質減損之物之瑕疵情事」(參臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第44號民事判決)
- 在社區的公共區域發生非自然身故如自殺或凶殺致死亡的結果，例如在公共區域被殺害死亡或跳樓墜落在公共區域死亡，會使整個社區成為凶宅嗎? 基本上，這些情形都不被認為會使社區內的房屋成為凶宅。
- 意外死亡會使房屋成為凶宅嗎？法律或實務上並未有關於「凶宅」之明確定義或規範，則與其爭執系爭房屋是否符合「凶宅」之定義，毋寧應審酌「意外致死事故」是否為影響交易價格之重要因素，即系爭房屋之交易價格是否因該事件致減損，認屋內有人意外死亡可能會使房屋價值減損。(參臺灣桃園地方法院100年度訴字第1252號民事判決)
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