2020-10-18 15:32:44阿伯

包租公之如何挑租賃物件

今年2020初以來,拜全球QE所賜,週遭好多人在買房,像去菜市場買菜一樣,平均幾乎 2 個月就有一件成交,其中有自住也有投資需求的,也讓我回想起十餘年前,我是如何挑選租賃物件,

1. 目標設定:這物件的任務,在我退休時,可以每月提供我固定的收益。

2. 投報率:至少要有 5%,也就是物件成本為 1000 萬,每年租金收入要有 50 萬。我會透過網路上的租屋平台,去了解各區域的租金水平,再反推回該區域物件的成本應是多少,方能達成 5% 的投報率。如這物件每月租金 1 萬,年租金為 12 萬,則物件入手成本即為 12(萬) X 20 = 240 萬;入手成本越低,投報率越高。當然,你也可以把修繕及稅金的項目算進去。

3. 風險管理:我沒法預測房市漲跌,故抓了一個不太可能的數字,若該物件跌了 20%,而租金的收入可以在 5 年內補回 20% 的跌幅,該物件風險是相對低的,亦即是說這投資物件對我來說,是長期持有的租賃物件。
如最初買 1000 萬的物件,運氣很好地跌了 2 成,少了 200 萬,但租金 1 年 50 萬,4 年就可以把 200 萬補回來了!

4. 投資金流:那時在租屋(其實現在也還是租屋一族),希望此租賃物件租金收入,不但可以付房貸,甚至要幫我付我每月的租金。

5. 地段優勢:該區域最好是自己熟悉的區域,看你是喜歡人口密集住宅區,或是熱鬧的商業區,亦或是自成一區的大學城都可,重點是這區域一直都要有人潮流動,且短時間不會有什麼大改變!若是挑大學城,一定要挑老牌的大學,不容易倒的大學!

那時找房找了 2-3 年,上述 5 點命中後很快就入手,那時也沒鬧家庭革命,雖是我口袋裡的錢,但我想正常人或長輩都會勸我 “為什麼不先買自住的?”、“為什麼要花那麼多錢?”、“你沒當過包租公,可以嗎?”,所以當時直接先斬後奏,也幫大伙省了不少口水!

十年過後回頭看來,還好那時有給他買起來!

若問我,再做一次決定會不會改買自住的,“不會!”,我仍會做一樣的決定,且買後會更積極尋找其他適合的物件。

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