2008-12-13 23:32:34台北光點
拿納稅人的血汗錢去救炒樓建商？》張金鶚：應先汰弱擇強 房市才
＊ 支持國家發展、經濟發達的產業，不是房地產。只有當消費者有餘財去投資時，房市才有漲幅可言。換言之，房市講究價值，價值則主客觀不一。房地產界不應以輔選有功，要新政府兌現此人情債。建商自己財務槓桿操作過度，還派人留守立法院遊說、要求政府反過來，撥用納稅人的血汗錢去援助建商，形成惡性循環
＊ 聯合晚報/記者仝澤蓉/台北報導
● 沒證據顯示房地產業是火車頭產業
繼DRAM、汽車產業之後，政府緊接著著手救房市，不過張金鶚表示，根據他20多年對房地產業的研究，沒有證據顯示房地產業是我國的火車頭產業，他也再次批評政府救房地產措施，認為應該先讓市場汰弱擇強，等到體質健全之後政府再出手。
政府緊急推出八大措施救房市，張金鶚今天上午表示，根據他20多年長期的研究報告來看，房地產並非火車頭產業，因為火車頭產業必須「向前」和「向後」的關連性都很強；但房地產業向前和向後的關連性，都只能算是「中等」而已。每個產業都自認為是火車頭產業，希望政府另眼看待，但是房地產落後總體經濟一年多，有沒有領先帶動效果，因此沒有證據說房地產業是火車頭產業。
● 留存下來優良建商 政府去救才公平
張金鶚表示，國內有六成建商是「一案建商」，顯示房地產業良莠不齊，在市場反轉的情況下，剛開始應該讓市場機制發揮，淘汰良莠不齊的建商，3、5年後市場機制調整好，產業健全之後，留存下來的是優良建商，政府才要去救，這樣才算公平，不是一開始就救，否則可能全民皆輸，根據過去經驗，房市下修整理需要3-5年，甚至5-7年才會落底，張金鶚表示，「快一點反應，市場才能趕快復甦」，若因政策干擾延緩，反而讓房市陷入拉鋸戰，落底時間會往後延，進而影響購屋者對房市的判斷。
■ 建商肯定 房仲業不看好
＊ 記者王亮勻、林耀文、黃宣弼、陳信升／台北報導
行政院昨拋出拯救房市的八大利多，建商都持肯定態度，認為有助房市止跌，有利整體產業發展。但房仲業者和學者卻都不看好「藥效」，指國人實質薪資負成長，很難有效儲蓄購屋，且房價尚未回歸到合理地步，只是一味金援建商，恐怕使得退屋率變高、景氣落底延長，對房市有害無益。
● 營建股鼓舞 昨紛紛漲停
營建股昨天紛紛漲停，說明建商對政院八措施反應熱烈。遠雄集團董事長趙藤雄昨天就指出，往年多會期待趁年終獎金發放之際刺激房市買氣，但今年景氣淡，預估年底房市不會回升。不過，在政府的八項共識下，房市可望逐漸回穩，明年應有起色。
台北市建商公會理事長吳寶田則說，盼政府部門加強效率，讓這些振興方案能夠發酵。
元利建設總經理蔡建生說，八項共識中，以建照延後兩年對推案量最有舒緩作用，但政府更應該要積極放寬中國資本來台購屋限制。
● 房仲業：應聚焦貸款成數
高雄建商對八共識也都表示歡迎。高雄市建商公會理事長陳武聰指出，政院提振房市的新政策，其中提高房貸成數，對提升高雄消費者購屋能力最具幫助。至於延長建照的政策，則有利北部房市減緩供給壓力，高雄房市供給壓力已達新低水準，受益程度相對較小。
相對建商大聲叫好，房仲業者和學者則同感憂心。台灣房屋首席總經理彭培業表示，影響房地產三個核心關鍵，低利率、低稅負與低失業率，政院八項政策多屬於遠端政策。他認為應該聚焦在銀行貸款成數，針對合理地段產品給予合理貸款成數，且政府優惠貸款額度也要提高，否則買不起房子的人永遠望屋興嘆。
信義房屋企研室主任蘇啟榮也認為，比起可把繳款時間拉長等優惠，現在民眾更在意的是，房價到底合不合理。
商辦市場反應同樣冷淡，戴德梁行總經理顏炳立甚至形容，這些措施對於商用不動產來說，「就像石頭丟向大海，只會有漣漪」，甚至未來一年的商辦市場都難有好日子過。
● 學者：應調整合理房價
國立政治大學地政系教授張金鶚則說，政府措施與民眾有落差，關鍵應是思考如何使房價調整為一般民眾負擔得起，而非一味支持建商，畢竟商人要先自救而後人救。過去房價高漲，建商不論體質好壞，都風光一時，但如今景氣反轉，民眾所得下降，卻不見建商鬆口願意調降房價，而是要求政府金援，就邏輯來說很弔詭，他認為，應該是趁此機會擇優汰劣才對。
淡江大學產經系副教授莊孟翰則說，拉高貸款成數，雖能提高消費者購屋意願，但若是購屋者只需要兩成自備款，當房價下跌逾兩成，很可能造成民眾不願交屋的退屋潮，對交易量已嚴重萎縮的預售市場，反而是雪上加霜。
■ 買賣雙代書 防交易受騙
＊ 記者黃宣弼／台北報導
針對國內的房地產詐騙案件，信義地政士聯合事務所表示，現在房市景氣欠佳，民眾更要小心房市的交易安全，地政士公會現在主推雙代書制度，宣導買賣雙方都委託代書檢驗文件，而地政士的選擇，更是要確定其是否有開業執照及加入地政士公會。
雖然藉由房仲業者買賣房子，會被收取固定佣金，費用較高，但若是發生買賣糾紛，消費者可直接向房仲業申訴，不會找不到對方，因此較有保障。
另外，買賣所發生的風險通常是在過戶的過程，現在不少房仲業為了強化安全交易制度，推出履約保障制度，可以保障買賣雙方價金與房子的過戶安全，對買方來說，過戶前房屋價款由銀行專戶保管，不怕過戶中房屋被查封或無法過戶，免除賣方一屋兩賣的風險；而對賣方來說，透過履約保障制度，是由銀行專戶保管，因此不怕買方反悔不買，或是過戶後買方惡意不付尾款。
■ 房市急凍 退屋率升
＊ 記者林美芬、林耀文／台北報導
近來房市交易低迷，根據業者分析，最大的癥結點在銀行房貸退件比例高、核貸成數下降，還有購屋者擔心未來可能遭到裁員，簽約後退屋，使得退屋率攀升。目前市場上，首購大樓產品面臨貸款成數不足問題，豪宅大樓則有頂級客購屋信心不振壓力，統統呈現看屋門可羅雀的窘況。
自今年五月中旬後，整個房市進入急凍狀態，引發業者嚴重焦慮，根據內政部建築研究所、國泰房價指數、信義房價指數等多家研究單位發布的數據都顯示，房市交易量從五月後就進入逐月下滑的趨勢，且迄無明確止跌跡象。
根據國泰房價指數調查，今年第三季的市場交易量比起前一季驟減三十九．三％，其中台北市少了四十七．八五％，台中更暴跌七十三．四二％。議價空間放大到歷史新高，房價也見鬆動。
高雄房市下半年去化也呈現急凍現象，從上半年每月平均五、六百戶，十月份成交戶數已低於三百戶，成交量縮減已達五成。
根據來自第一線業者的反映，最近的市況低迷，也造就一些務實性買盤進場，位於市郊的低總價個案交易，在建商願意放大議價空間下，來人量還不錯，交易也持續樂觀，但是，退屋率同步攀升。
發生退屋的情況，根據業者市調結果，有三項主因：一是銀行在核貸徵信上明顯趨嚴，對於還款可能有問題者採嚴苛標準，寧願退件，也不願輕易核貸，導致退件率高。二是銀行核貸成數下降，過去預售屋或新成屋一般可貸七到八成；但是，近來已下降為五到六成，自備款提高導致購屋門檻加高。三是部分民眾憂慮裁員問題，不敢下手購屋，或簽約後，再回頭退屋；也有購屋後卻遭裁員，只好退屋以為應對的案例。
＊ 聯合晚報/記者仝澤蓉/台北報導
● 沒證據顯示房地產業是火車頭產業
繼DRAM、汽車產業之後，政府緊接著著手救房市，不過張金鶚表示，根據他20多年對房地產業的研究，沒有證據顯示房地產業是我國的火車頭產業，他也再次批評政府救房地產措施，認為應該先讓市場汰弱擇強，等到體質健全之後政府再出手。
政府緊急推出八大措施救房市，張金鶚今天上午表示，根據他20多年長期的研究報告來看，房地產並非火車頭產業，因為火車頭產業必須「向前」和「向後」的關連性都很強；但房地產業向前和向後的關連性，都只能算是「中等」而已。每個產業都自認為是火車頭產業，希望政府另眼看待，但是房地產落後總體經濟一年多，有沒有領先帶動效果，因此沒有證據說房地產業是火車頭產業。
● 留存下來優良建商 政府去救才公平
張金鶚表示，國內有六成建商是「一案建商」，顯示房地產業良莠不齊，在市場反轉的情況下，剛開始應該讓市場機制發揮，淘汰良莠不齊的建商，3、5年後市場機制調整好，產業健全之後，留存下來的是優良建商，政府才要去救，這樣才算公平，不是一開始就救，否則可能全民皆輸，根據過去經驗，房市下修整理需要3-5年，甚至5-7年才會落底，張金鶚表示，「快一點反應，市場才能趕快復甦」，若因政策干擾延緩，反而讓房市陷入拉鋸戰，落底時間會往後延，進而影響購屋者對房市的判斷。
■ 建商肯定 房仲業不看好
＊ 記者王亮勻、林耀文、黃宣弼、陳信升／台北報導
行政院昨拋出拯救房市的八大利多，建商都持肯定態度，認為有助房市止跌，有利整體產業發展。但房仲業者和學者卻都不看好「藥效」，指國人實質薪資負成長，很難有效儲蓄購屋，且房價尚未回歸到合理地步，只是一味金援建商，恐怕使得退屋率變高、景氣落底延長，對房市有害無益。
● 營建股鼓舞 昨紛紛漲停
營建股昨天紛紛漲停，說明建商對政院八措施反應熱烈。遠雄集團董事長趙藤雄昨天就指出，往年多會期待趁年終獎金發放之際刺激房市買氣，但今年景氣淡，預估年底房市不會回升。不過，在政府的八項共識下，房市可望逐漸回穩，明年應有起色。
台北市建商公會理事長吳寶田則說，盼政府部門加強效率，讓這些振興方案能夠發酵。
元利建設總經理蔡建生說，八項共識中，以建照延後兩年對推案量最有舒緩作用，但政府更應該要積極放寬中國資本來台購屋限制。
● 房仲業：應聚焦貸款成數
高雄建商對八共識也都表示歡迎。高雄市建商公會理事長陳武聰指出，政院提振房市的新政策，其中提高房貸成數，對提升高雄消費者購屋能力最具幫助。至於延長建照的政策，則有利北部房市減緩供給壓力，高雄房市供給壓力已達新低水準，受益程度相對較小。
相對建商大聲叫好，房仲業者和學者則同感憂心。台灣房屋首席總經理彭培業表示，影響房地產三個核心關鍵，低利率、低稅負與低失業率，政院八項政策多屬於遠端政策。他認為應該聚焦在銀行貸款成數，針對合理地段產品給予合理貸款成數，且政府優惠貸款額度也要提高，否則買不起房子的人永遠望屋興嘆。
信義房屋企研室主任蘇啟榮也認為，比起可把繳款時間拉長等優惠，現在民眾更在意的是，房價到底合不合理。
商辦市場反應同樣冷淡，戴德梁行總經理顏炳立甚至形容，這些措施對於商用不動產來說，「就像石頭丟向大海，只會有漣漪」，甚至未來一年的商辦市場都難有好日子過。
● 學者：應調整合理房價
國立政治大學地政系教授張金鶚則說，政府措施與民眾有落差，關鍵應是思考如何使房價調整為一般民眾負擔得起，而非一味支持建商，畢竟商人要先自救而後人救。過去房價高漲，建商不論體質好壞，都風光一時，但如今景氣反轉，民眾所得下降，卻不見建商鬆口願意調降房價，而是要求政府金援，就邏輯來說很弔詭，他認為，應該是趁此機會擇優汰劣才對。
淡江大學產經系副教授莊孟翰則說，拉高貸款成數，雖能提高消費者購屋意願，但若是購屋者只需要兩成自備款，當房價下跌逾兩成，很可能造成民眾不願交屋的退屋潮，對交易量已嚴重萎縮的預售市場，反而是雪上加霜。
■ 買賣雙代書 防交易受騙
＊ 記者黃宣弼／台北報導
針對國內的房地產詐騙案件，信義地政士聯合事務所表示，現在房市景氣欠佳，民眾更要小心房市的交易安全，地政士公會現在主推雙代書制度，宣導買賣雙方都委託代書檢驗文件，而地政士的選擇，更是要確定其是否有開業執照及加入地政士公會。
雖然藉由房仲業者買賣房子，會被收取固定佣金，費用較高，但若是發生買賣糾紛，消費者可直接向房仲業申訴，不會找不到對方，因此較有保障。
另外，買賣所發生的風險通常是在過戶的過程，現在不少房仲業為了強化安全交易制度，推出履約保障制度，可以保障買賣雙方價金與房子的過戶安全，對買方來說，過戶前房屋價款由銀行專戶保管，不怕過戶中房屋被查封或無法過戶，免除賣方一屋兩賣的風險；而對賣方來說，透過履約保障制度，是由銀行專戶保管，因此不怕買方反悔不買，或是過戶後買方惡意不付尾款。
■ 房市急凍 退屋率升
＊ 記者林美芬、林耀文／台北報導
近來房市交易低迷，根據業者分析，最大的癥結點在銀行房貸退件比例高、核貸成數下降，還有購屋者擔心未來可能遭到裁員，簽約後退屋，使得退屋率攀升。目前市場上，首購大樓產品面臨貸款成數不足問題，豪宅大樓則有頂級客購屋信心不振壓力，統統呈現看屋門可羅雀的窘況。
自今年五月中旬後，整個房市進入急凍狀態，引發業者嚴重焦慮，根據內政部建築研究所、國泰房價指數、信義房價指數等多家研究單位發布的數據都顯示，房市交易量從五月後就進入逐月下滑的趨勢，且迄無明確止跌跡象。
根據國泰房價指數調查，今年第三季的市場交易量比起前一季驟減三十九．三％，其中台北市少了四十七．八五％，台中更暴跌七十三．四二％。議價空間放大到歷史新高，房價也見鬆動。
高雄房市下半年去化也呈現急凍現象，從上半年每月平均五、六百戶，十月份成交戶數已低於三百戶，成交量縮減已達五成。
根據來自第一線業者的反映，最近的市況低迷，也造就一些務實性買盤進場，位於市郊的低總價個案交易，在建商願意放大議價空間下，來人量還不錯，交易也持續樂觀，但是，退屋率同步攀升。
發生退屋的情況，根據業者市調結果，有三項主因：一是銀行在核貸徵信上明顯趨嚴，對於還款可能有問題者採嚴苛標準，寧願退件，也不願輕易核貸，導致退件率高。二是銀行核貸成數下降，過去預售屋或新成屋一般可貸七到八成；但是，近來已下降為五到六成，自備款提高導致購屋門檻加高。三是部分民眾憂慮裁員問題，不敢下手購屋，或簽約後，再回頭退屋；也有購屋後卻遭裁員，只好退屋以為應對的案例。