2018-08-02 07:47:19xxn157bn97
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2018年上半年，成都市甲級寫字樓市場迎來睿東中心B座和領地環球金融中心兩個項目入市，全市總存量約320萬平方米。
T1和華潤大廈承租共計約2萬平方米，哈曼智聯科技在中海國際中心G座承租近3,000平方米。根據第一太平戴維斯今日發佈的《成都之“新”——成都甲級寫字樓高新科技租戶專題研究》顯示，在市場競爭和政府培育的雙重作用下，高新科技類行業租戶躋身甲級寫字樓辦公需求前三大行業來源行列，且企業承租面積有擴大趨勢，預計未來還將大量釋放辦公需求，多中心辦公策略引導下市中心或將成為下一個高新科技集聚熱點區域。
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數據來源：第一太平戴維斯
上半年，悠方開業吸引瞭20幾傢首進成都品牌和40多個品牌的城南首店，高新南區成為市場焦點。伴隨著產業和人口遷徙，城市向南拓展趨勢推動高新南區零售商業近幾年取得長足發展，新增供應不斷，同時也獲得品牌逐步親睞。從供應來看，接連入市的優質零售項目不僅推高區域總體量至160萬平方米成為全市最大商圈，而且項目的品質度和多樣性也對標老城區。從需求來看，高新南區商圈上半年錄得4.0%的空置率，市場租賃長期表現活躍。雖然從各業態主要品牌滲透度分析，高新南區奢侈品牌、輕奢品牌和新零售品牌與老城區相比較還有一定差距，但是高新南區已逐步成為眾多品牌在成都擴張第二區域的首選。因此，零售物業市場供需兩端的良好表現使得高新南區成為正在崛起的成都商業零售新中心。
第一太平戴維斯今日舉辦媒體發佈會，發佈《2018年上半年成都房地產市場回顧與下半年展望》報告，對成都上半年商業和住宅地產進行多方面總結：
C/O JIMMY CHOO限時體驗店先後登陸成都遠洋太古裡。
上半年，成都著力提升現代服務業、培育新經濟，促進辦公需求持續大量釋放，市場活躍情緒不斷走高。旺盛租賃需求支撐全市甲級寫字樓市場凈吸納量創下歷史半年新高，達27.4萬平方米，同比大幅上漲38%。因此，上半年市場空置率下降至24.7%，環比降幅高達4.8個百分點。隨著辦公租賃市場持續活躍及第三方辦公空間運營商不斷大舉進駐，業主對市場發展有積極樂觀預期，因此上半年對租金做出普遍性上浮調整，市場成交租金明顯上揚。上半年，成都甲級寫字樓市場平均租金報人民幣101.2元每平方米每月，環比上漲2.8%，漲幅創下近六年新高。
從租賃需求端來看，國際品牌對成都市場親睞不斷，荷蘭牛仔品牌DENHAM首進成都入駐遠洋太古裡， SHIATZY
展望2018下半年，市場將迎來全年供應高峰，預計五個購物中心將面世，共計約71萬平方米。持續高企的新增供應或將促發部分項目進入新一輪的調整，導致租金短期內上漲承壓。與此同時，成都市場不斷出現的小型街區零售項目包括已開業的Upark公園+等，不僅能豐富消費場景也將給同區域社區或區域型購物中心帶來挑戰。就品牌而言，隨著生活類和傳統的目的性消費品類品牌陸續進入購物中心，購物中心的商品品類將越發完整豐富，實現真正的一站式購物;美容護理和兒童等業態會更加細分，以滿足消費升級所帶來的更加精細化的消費需求;未來新零售品牌在成都會加速佈局，這將為購物中心的調整升級提供更多選擇。
?零售物業市場格局嬗變，零售商業新中心冉冉崛起，小而精零售項目進一步細分市場;
?旺盛需求支撐甲級寫字樓市場凈吸納量創新高，第三方辦公空間運營商全線發力，高新科技行業亮眼表現推動形成寫字樓租戶行業需求“3+2”格局;
零售物業市場
上半年，第三方辦公空間運營商延續去年勢頭，在成都甲級寫字樓市場全線發力。已落戶成都的運營商繼續加快擴張，夢想加相繼落子大源片區的領地環球金融中心和OCG國際中心;多個知名品牌運營商新進成都，WeWork入駐領地中心東塔和睿東中心，Soho3Q選址西部國際金融中心裙樓;與此同時，東原商業在四川航空廣場打造自有品牌“原空間”，成為市場又一個開發商自營品牌。目前，已入駐成都甲級寫字樓的第三方運營空間面積約18萬平方米，占甲級寫字樓總體量的6%，與北京、上海等一線城市城市占比接近。另一方面，隨著單一業權甲級寫字樓整層大面積可租賃空間不斷減少，以安格斯和楚峰為代表的包租類運營商搶奪各大樓宇的分零出租小面積可租賃空間，選址范圍更為寬泛。
CHEN於國金中心新添門店，意大利品牌Calzedonia首次入蓉，分別在遠洋太古裡和來福士廣場開設兩傢門店。多個傢具傢居生活零售品牌在上半年加速佈局成都購物中心，使得該業態成為重要的零售類租賃來源，上半年錄得日本傢居品牌NITORI入駐金牛萬達廣場和世豪廣場;瑞典獨立設計師傢居品牌NOME首入成都，在環球中心和悠方連開兩店。網紅餐飲品牌相繼登陸成都市場，錄得日本人氣甜品ZAKUZAKU成都首店落戶遠洋太古裡，並且今年上半年陸續完成新一輪融資的飲品品牌也加快在蓉佈局進度，本季錄得喜茶首進成都入駐國金中心，奈雪の茶於萬象城開設成都首傢門店。
從新增租賃需求端來看，金融、專業服務和高新科技依然引領甲級寫字樓的主力行業需求來源，半年成交面積占比均在20%左右，房地產與建築和零售與貿易新成交占比則在10%以上，五大行業主導甲級寫字樓需求端形成主力和次主力的“3+2”格局。成都高新科技租戶延續去年亮眼表現，大面積租賃交易頻出，僅上半年錄得今日頭條在IFS
2018年上半年成都房地產市場回顧與下半年展望
2018年上半年，位於城東的未來中心和位於高新區金融城的悠方Ufun開業，成都零售物業市場總存量增至651萬平方米。由於上半年新增項目開業率較高以及租賃需求持續活躍，成都零售物業市場租賃去化顯著，整體空置率環比下降1.5個百分點至5.4%。整體市場呈現樂觀情緒，良好去化亦給予業主方更強議價能力和空間，推動全市購物中心首層平均租金環比小幅上漲0.4%，報人民幣426.9元每平米每月。同期，季庫奧萊和傢樂福光華店在轉型後市場反饋未達預期繼而閉店離場。
南延線板塊(金融城和大源)在多年供應攀升下甲級寫字樓體量占全市總體量近40%，與市中心板塊(中央商務區和東大街)總體量相當。而在需求端，追隨城市產業和人口向南趨勢，南延線兩大商務區釋放強大租賃需求，在高吸納量支撐下該區域的租金漲幅超全市平均水平，致使南延線板塊與市中心租金差不斷收窄。供需兩端發力推動南延線板塊與市中心形成甲級寫字樓雙中心格局，同時雙中心的激烈競爭亦會加速提升成都寫字樓市場成熟度。
數據來源：第一太平戴維斯
?傳統主城區一手住宅價格穩中有升，近郊區域住宅土地供應增加明顯。
2018下半年，成都甲級寫字樓市場預計還有近14萬平方米體量的項目陸續入市，代表項目有金融城區域的中海國際中心D座，將為加固該區域一川抽水肥清理行｜找化糞池位置｜台中找化糞池位置寫字樓的競爭優勢，攀成鋼片區也將迎來首個甲級寫字樓泰合國際財富中心，對區域的商務氛圍起到帶動作用。今年以來，成都陸續頒佈打造國傢西部金融中心文件和《成都市總體規劃(2016-2035)》草案，提出推動互聯網、大數據、人工智能同實體經濟深度融合，提升金融服務實體經濟的能力，新經濟和傳統行業將共同構築多產業支撐格局，帶動企業發展和人才流入，從而衍生出更大辦公需求。
住宅市場
2018年上半年，成都市主城區一手住宅供應量緩慢回升，增加至124萬平方米，環比上升11.8%。受搖號和限購政策的影響，成交量環比下降15.6%至173萬平方米。住宅成交最活躍的區域依然集中在供應量相對充分的傳統近郊，上半年近郊一手住宅供應量為602萬平方米，成交量591萬平方米，分別為主城區供應量和成交量的4.8倍和3.4倍。主城區一手住宅市場成交價格穩中有升，報人民幣15,015元每平方米，近郊區域價格為人民幣9,294元每平方米。
上半年，主城區住宅用地供應量有所下降，成交量為39.5萬平方米。成交平均樓面價為10,061元每平方米，環比下降8.5%，第二季度主城區成交的四宗住宅土地中隻有兩宗的樓面地價過萬。其中，成都卓越城拿下高新區桂溪街道臨江村組團地塊，樓面地價為二季度主城區最高，達人民幣12,700元每平方米。而近郊區域住宅用地市場上半年受季節影響土地供應減少，成交量達到121餘萬平方米，集中在青白江、郫都等區域。近郊住宅用地成交樓面均價環比下滑13.5%，平均溢價率較2017下半年有所下降。
2018“兩會”政府工作報告中再次明確瞭“房住不炒”的基本定位，在此背景下，成都市也陸續發佈瞭一系列樓市調控政策。5月15日，成都市政府出臺瞭《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，全市限購政策再次升級，規定新落戶者購房需至少繳納社保滿1年;限購對象由個人調整為傢庭。新政有助於打壓短期投機行為，更加合理地管控購房需求。
甲級寫字樓市場
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