撰文：廖逢麟

近來，工業住宅又開始在市場上形成相當大的旋風。工業住宅在使用性質上，並不是作為住宅使用，而是將工業區開放作商業使用，以解決工業區土地因為產業外移形成的空置、閒置等情形，但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後，卻以住宅名義銷售予不明究裡的消費大眾，且未將其為工業區土地的實情向購買民眾說明，形成買賣糾紛。本文即在述明工業住宅的演變，讓消費大眾明瞭工業住宅與一般住宅之間的差異，以及購買工業住宅所面臨的問題及其優缺點，讓消費者在購買之前能完全了解工業住宅的情形，以免衍生出消費糾紛。

土地使用分區管制是由政府規劃、管制民眾的土地使用，將不同的使用需求作區隔，避免互相干擾，例如住宅區需要寧適性、隱密性以及安全性，與商業區混雜在一起，容易形成吵雜的環境，不利於居住使用，而工業區容易形成污染，如噪音、空氣、惡臭等，也需要獨立的區域，並拉開與商業區或住宅區的距離，避免影響到民眾的日常生活。而工業區內的污染性產業聚集在一起，污染源集中處理，也可以降低廠商的防染成本。

台灣產業出走的情形日益增加，也造成工業區土地閒置情形越來越多，土地資源的閒置對於國家整體資源的利用實為相當不效率。但在都市化發展日益明顯之下，都會地區內有限的土地價格高漲，也使得廠商的土地成本增加，被迫往土地成本較低的工業區土地移動。政府正視此一問題，於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬可以作為商業用途，在工業區內可以設立「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」，其中的一般商業設施包含：

（一）一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（二）一般事務所及自由職業事務所：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（三）運動休閒設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（四）銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

（五）大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過一公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）都市計畫委員會審查通過者。

（六）倉儲批發業：使用土地面積在一公頃以上五公頃以下、並面臨十二公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）都市計畫委員會審議通過者。

（七）旅館：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十，並以使用整棟建築物為限。

早期的工業住宅，大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請建造執照，但推出銷售時還是以住宅的名義賣給消費者，政府於民國90年開放可以作商業使用之後，申請的用途則是以前述六項為主，消費者在參觀預售工地時，要注意現場銷售人員所提供的建造執照、海報、DM等資料上，有無註明土地的使用分區是工業區或者是丁種建築用地，這些都是作為工業使用的土地，所推出的產品也都是所謂的工業住宅。購買工業住宅與一般住宅有何差異，可以由稅費及使用二方面來看。

稅費相關規定

工業主宅在稅賦方面工業區土地原本不得適用自用住宅用地，民國81年財政部的解釋令對於工業區土地必須合於政府所規劃的用途使用，才可適用優惠稅率，但由於工業區土地地價較低，推出作為工業住宅的價格也較正常的住宅價格低三至四成，因而雖然適用較高的地價稅及房屋稅，但民眾還是願意購買工業住宅作為居住使用，直到民國85年底，財政部才正式發佈解釋令，工業住宅依然可以適用自用住宅的優惠稅率。工業住宅只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定，即：

1、直系親屬設戶籍。

2、都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝。

3、申請時無出租或營業情形。

只要符合以上的條件，則地價稅依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納，水費則不分營業或住宅使用，均是單一費率。

 使用差異

購買工業住宅的稅費跟一般的住宅一樣，但是工業住宅也還是有些限制。首先是不能申貸優惠房貸。依照中央銀行所訂頒的作業規定，申貸優惠房貸的房屋主要用途必須「住宅」或有「住」字樣，而工業住宅申請建造照時，申請的主要用途大多是「一般事務所」、「一般零售業」或是「運動休閒設施」等名義申請，將來核發的所有權狀是以使用執照所記載為準，並不能申貸優惠房貸，相同的價格下，消費者的還款負擔會較重，但好處是由於工業住宅的土地取得成本較低，房屋的售價也較正常住宅的價格低二至三成，因此相同面積的房子，還款負擔也較輕。其次，工業住宅位於工業區內，鄰近的土地大多作為工業使用，可以預見大型貨櫃車、卡車等出入頻繁，對居民出入的安全性也可能形成威脅。此外，與工廠為鄰，也要注意觀察污染的情形，不論是噪音、震動、空氣，或是惡臭等情形，都會影響到居住品質，也都是購買時必須要注意的細節。

工業住宅建造執照的申請，雖是以商業使用為主，也是合法的情形下所申請的建造執照。雖有違規使用的情形，但考慮到現實環境，主管機關並不致於全面的取締，就如違章建築全面拆除，牽涉到經費、人力等實際問題，因此居住於工業住宅之內，雖有被取締的風險，但以往的工業住宅除非有違章建築被拆除之外，政府取締規使用的情形並不多見。購屋人在購買工業住宅之時，必須明確了解工業住宅的相關事項，推案建商也有義務將工業住宅的相關法令規定完整的告知購屋人，如此雙方立於平等地位，將可減少購屋糾紛的發生，購屋人也可以一圓購屋夢。