2009-11-06 15:27:32Column

南方朔/房市的非理性繁榮

【撰文/南方朔】 2009/11/05

前普林斯頓大學教授鮑穆爾(William J Baumol)曾提出過所謂的「鮑穆爾定律」,它指的是,若一種貨物或服務的生產與技術進步有關,則其價格的長期走勢就會傾向於下滑。

近年來,美國主要的金融學者,耶魯大學教授席勒(Robert J. Shiller)重建了近百餘年來美國房屋市場的價格模型,發現在一九九○年代末期之前,美國的房屋價格、房屋建造成本等,其實都與「鮑穆爾定律」相當吻合。

鮑穆爾定律階段已結束

特別是一九八○年代後,房屋建造成本由於受惠於建築技術的進步,皆長期處於下降狀態,意思是說,從一八八○到一九九○年代中期,美國平均房價或特定的大都市地區,房價都維持在一種平穩及溫和成長的階段。

但這個百餘年的階段, 在進入一九九○年代後期卻開始出現巨變,那就是房價以火箭式的速度一路狂漲,二○○六年達到歷史的最高點。在次貸泡沫形成期間,低檔房屋的房價漲幅最大,而從二○○七年起,房市泡沫破裂,無論高中低檔房屋皆同步的火箭式價格下跌。

房市泡沫反映金融形勢

美國房價的這種模式,在歐洲以略微延後的方式照演,而目前則又同樣在非歐美的東亞、南亞等地重複。由於有了美歐房市泡沫化的經驗,目前亞洲地區遂普遍皆對房價的火箭式飆漲不敢掉以輕心。

一九九○年代後期,美國房市的非理性繁榮長逾一個世代,席勒教授特地指出,房市的非理性繁榮,最大的推手乃是人們在銀行及房地產界的鼓吹下,已形成了一種並不切實但卻似是而非的知識判斷,那就是認為濟的成長、人口的增加,房市將會是個永遠上漲的市場。而這種認知的形成,其實又被下述趨勢所增強:

—九○年代後期,美元持續貶值之勢已成,接著又開始進入低利時代,加以股市起伏有欠穩定,這都造成資產性質最強的房屋市場有了上漲的潛在力道。

這也就是說保值、投機、金融體系的炒作鼓動,扮演了最大的角色。房市的泡沫化,所反映的乃是九○年代後期開始的金融形勢變化。當金融變化將幾乎絕大多數儲蓄都往房市驅趕,人們並相信投入房市有利可圖,這個泡沫就像是老鼠會般一路發展下去。

國際資金偏好重要都會

—而特別值得注意的,乃是當資金往房市移動,一些特別的世界型都會如倫敦、莫斯科、紐約、或國家的重要都會如舊金山、拉斯維加斯,就會成為這種國際資金或國內資金的偏好標的,而造成過度投入的超級需求。

俄國及中東資金大量流入倫敦房市,倫敦房價高到一坪相當於新台幣四、五百萬元,使得倫敦青年有半數無法自立門戶;歐美資金大量流入莫斯科,使得莫斯科一度成為全球生活費用最貴的城市之一,更糟的乃是房價過高,已在莫斯科造成了「人口驅逐」的現象—許多人因為過高的房價而無法生存,只得被迫驅逐。

追捧房價變相驅逐人口

—一九九○年代後期出現的金融及房市新形勢,在一些特別的都會地區,房市飆漲的主要資金動力並非來自「內在經濟」,而是來自「外在經濟」。它就會造成房產價格與本身經濟承擔力量的脫節,意思是說房屋價格遠遠超過了該城市經濟的租金和薪資水準。

當房價的不理性繁榮到了這種程度,過高的房價就會成為人們憤恨的目標。倫敦曾出現反俄國及中東富人的居民運動,就是個教訓。

因此,一九九○年代後期的房市泡沫,在全球總體經濟裡乃是個值得注意的警訊。而美歐的這個教訓,現在則已經開始以相同的模式在東亞,包括在台灣出現:

—自金融海嘯以來,美國印鈔救經濟,已使得美元貶值壓力大增,黃金、石油及珍貴金屬和其他原物料價格上漲,於是在保值及投機心理下,房市開始飆漲;而各國政府為了拉抬景氣,也在政策上加以推助,包括持續推動低利房貸、放寬房貸條件等,這一切都和美歐房市泡沫化的運作邏輯如出一轍。

所得差距影響泡沫加劇

—東亞的香港與台灣,香港方面由於是大陸的經濟窗口,國際資金及陸資集中,房價其實早已到了超高水準。而在台灣方面,由於大陸的台商群落龐大,它早已成了台灣內部的一個「外在經濟」環節,台商將在大陸所賺的利潤回流台灣,投入房市。它們已成了台灣的新形態「不在地主階級」,台北市許多動輒數億元的豪宅都由這種「不在地主階級」的台商所持有,他們只留下菲傭看家,台北市豪宅興起,已出現某些地段的「人口驅逐」。這種情況其實已和前幾年的倫敦、莫斯科相當類似。台灣,尤其是台北市在這種趨勢下,房價問題已逐漸變成社會問題和政治問題。

一九九○年代後期,美歐有房市泡沫;到了現在,美歐房市泡沫已經在東亞以相類似的模式上演。它除了反映出金融情勢的變化外,也和兩岸間的資金流動,以及台灣本地「內在經濟」有關。

在台灣房價已高到令人不安的此刻,政府已應該到了調控房市,使房市泡沫不再繼續吹漲,而真正更重要的,乃是政府對台灣薪資的持續負成長、國民所得的嚴重不平衡已應有積極的政策了,房市的泡沫化,它的基礎之一就是所得差距的問題!