台灣物業管理學會 : 物業管理2015十大新聞

記者會文稿2016/2/1

台灣物業管理學會邁入成立十週年之際，回顧2015年度有關物業管理服務業重大新聞，廣邀社會民眾及從業人員，參與票選物業管理2015十大新聞活動，篩選出最重要、最值得關心的【一房、二市、三安全】物業管理新聞議題。

「一房」代表與老房更新，房市及不動產相關的新聞議題。新聞內容歸納居住正義與老房更新兩類。居住正義新聞包括：(一)房地合一稅上路、奢侈稅期退場 台經院：明年房市價量俱跌，(二)社會住宅　另一個健保黑洞。彰顯社會大眾關心房市居住正義政策實施的不確定性。老房更新新聞包括 : (三)屋齡多少以上就應更新？30年？50年？，(四)北市要老屋強制定檢　否則依法開罰，(五)公寓裝電梯補助更簡便　不需走都更程序了等新聞。凸顯台灣房屋高齡化趨勢，民眾關心政府老房子更新整修實施機制與辦法。

「二市」代表著專業化物業管理的潛在市場，新聞議題包括 : (六)中國新趨勢！這4大服務業正在高速擴張，你發現了嗎？，(七)為市民打造智慧城市！大都會城市運用「大數據」助施政規劃，(八)立院三讀通過長照法　106年施行等新聞。顯示物業管理從業者期待健全台灣物業管理法令體制，並擴大物業管理市場的服務範疇。

「三安全」則代表民生物業管理環境安全，新聞議題包括 : (九)八仙塵爆事件　台灣「公共安全」亮紅燈，及(十)你家上榜了嗎？鉛水管分布地圖標給你看等新聞。體現民眾對於民生公共安全環境，重視透明化與健全管理機制。

台灣物業管理學會針對2015年度十大新聞，以專業立場向政府及業界建言如下：

一、應未雨綢繆社會住宅的維護成本、啟動多管道的戶數取得方式：

新政府社會住宅興建新屋總量高達16-18萬戶，居住政策財務計畫必須兼顧興建初期工程成本，以及社會住宅30-50年全生命週期營運維護總成本，目前已上路各社會住宅專案，相當忽略啟用後的營運維護成本。【建議】社會住宅計畫立案啟動實施時，必須同時提出社會住宅興建與30年全生命週期營運維護總成本計畫。社會住宅興建應實施前期物業制度，藉由物業管理落實開源與節流，提昇政府提供社會住宅之施政績效。

新政府應考量多管道取得足量戶數的社會住宅，提高目前僅10-20%比例的包租代管型社會住宅數量，【建議】儘速修法落實健全租屋管理辦法，加強採取委託民間房屋仲介業結合物業管理服務業之合作方式，包辦承租與管理既有成屋的民間空屋，針對租屋補貼的社會住宅需求者，協助政府從社會住宅的公告招募、篩選簽約、遷入遷出、生活服務等一條龍的物業管理與服務，達成社會各界多方贏家的不動產發展策略，才易如期如質達成居住政策的競選承諾。

二、應制定老屋健檢辦法，建立長期修繕制度：

根據內政部不動產資訊平台統計，台灣房屋平均屋齡已達28年。社會熱絡推展「推土機型」的都市更新時，政府須兼顧「裁縫機型」的老屋病屋的整建維護。【建議】儘速制定與實施房屋定期健檢辦法，支持營建署建立外牆飾材納入建築物公共安全申報制度。從公共安全觀點強制老屋健檢，區分不同使用性質、不同結構、不同樓地板面積與不同屋齡的分類方式，規範不同健檢的頻率，進而依照檢查的結果規定整修改善的期限與罰則。

政府更應該考量從老屋強制健檢與啟動修繕過程，兼顧城鄉建築風貌的改善，擴大國內營建產業內需之新生機。【建議】為避免執行建築定期健檢缺乏經費，或社區突發高額修繕經費之窘境，政府應站在前期預防的立場，協助公私部門的物業所有者，提前備齊定期檢查與修繕的公積金。主張「公寓大廈管理條例」修正內容，納入建築物定期健檢制度，增列研擬建築長期修繕計畫與編列經費之條文。主張建設公司與房仲業行銷售屋時，購屋契約書增列30年長期修繕經費基金方案。

三、應發展科技物業結合前期物業，拓展高齡物業提升服務職能：

環觀全世界在綠色經濟與共享經濟概念的帶動下，中國物業管理服務業正快速擴張，多方運用O2O、互聯網、物聯網、IT科技、大數據等迅速發展服務業之際，已經出現的智慧物業服務平台，其正面效應正顛覆傳統物業行業經營方式。反觀台灣物業服務產業，物業不能只是管理，物業服務才是王道。【建議】台灣物業行業生存關鍵在科技物業，考量降低人力成本，提升嶄新服務水準。將台灣優勢的智慧化設備與系統產業，導入智慧住宅、智慧城市、智慧國土之資產管理。【建議】當前台灣公私部門於不動產開發建設階段，必須顛覆『重設計鋪陳、弱維護安排』落伍思維，應該採用「前期物業」提前介入開發建設階段，落實創新且前瞻的物業規劃設計之專業服務。

台灣物業多數提供服務公共區域，鮮少踏進住家裡的在宅服務，邁向老齡化社會大趨勢下，順應長期照護法的實施，物業行業應開始著重於在宅服務、老人照護等專業人員的養成。【建議】政府制定補助在宅安養高齡者，改善在宅安養無障礙生活環境。民間發揚台式溫馨服務的優勢，迎向高齡社會物業企業發展機會，公寓大廈住戶管委會、物業管理公司，加緊研習高齡者居家安養生活與商業服務之物業服務新職能。

四、應提升公寓大廈物業管理職能訓練，健全公開的大數據

台灣有颱風、地震等天災，建築物內的火災也很常見，近期又受極端氣候影響帶來寒害，如建築物外牆磁磚剝落、玻璃瞬間破碎等緊急事件，物業管理人員與保全每年需受防災課程訓練，瞭解社區內或所管理的物業可能會有哪些危害，如地震、淹水、火災、特殊情況等，並要求有AED證照。對於不同的議題與情境應如何預防、應變、與復原，能夠組織與協助業主與住戶，在平時參與演練，進行沙盤推演，備有完整的需特別協助的名冊，在緊急事件發生前事先協助老人、小孩、身障者，降低安全危害。【建議】為因應物業管理服務業界殷切提升專業經理人才新職能需求，建議營建署針對已取得「公寓大廈事務管理人員」認可證者，規劃當前需求新型物業精進課程，強化職場緊急處置、實務應變能力之職能培訓與考核。物業管理大專院校，強化高齡社會、老屋病屋等專業能力培訓與教學。

民眾在買房應把握自己的權益，更應注重自身與家人的安全，水利署已公布淹水、山崩、順向坡等災害潛勢圖，(包括順向坡、不穩定地質、曾發生過崩塌…、過去發生過的災害（如地震受損、水災淹過、或可能會發生水災…），民眾應在買房前瞭解住家附近的地質資訊。【建議】學術研究機構或相關公協學會團體，應將已經公布的災害潛勢地區，災害發生歷史紀錄，資訊藉由民間生活最直接密切的管道，公開告知。