2018-08-03 03:14:45trjxp13755
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鄭州買房看不透這些本質，活該窮五代！
再落題到鄭州當下房市。
就以2018的熱點開始吧。
開發商太明白這一點瞭，所以鄭州整體而言，西區和南區的改善性樓盤要少得多。
二、在哪裡買房子？
看到本質，明白大勢，敢於抉擇，才是你真正的逆襲之路。
戰略戰術上而言，現在買可以踏實落地，等一等可以量力而行。
1、高端人士
至少有一個事實是你我他都能感覺到的，你在民間借貸，其實質性利率是遠高於房貸的。
這到底怎麼回事？你比馬雲帥，你比馬雲的學歷高，你墮落成這樣一個一窮二白的屌絲，連心底的那份自尊和自信也輕如鴻毛。
雁鳴湖興起，商業、醫療、宜居、品質齊全的理想國將順其自然成為其龍頭區域。
理性而言，鄭州的地鐵公寓已經具有相當的投資價值，其租售比已經超過大多數住宅。
現實而言，鄭州在人才落戶之後，人口流入即將進入井噴階段，更特色的是，鄭州的人口流入以年輕人為主。
而如今，“窮不過三代”的雞湯已經徹底失效，“窮不過五代”正在上演。社會階層不斷固化，逆襲難度堪比登天，連窮三代都未能翻身，下一代隻能更窮，窮得連老婆都娶不到，自然沒有第五代瞭。
你在二七新區買個洋房，當然比不上你在鄭東新區或環球竹北產後護理之家｜環球竹北產後護理之家推薦經開區買個大戶型。
綠博等區域的興起絕非偶然。腰包鼓的人總有宜居的第二和第三空間的需要。誰也不想連續365天都活得想拉套的驢。
對於不同人群，你一定要看到未來的價值趨勢。
E、有一個觀點大為流行，房貸利率提高20%或30%，你要多還貸幾十萬之類。這個話完全是紙老虎，一是10年或15年後，這些錢會貶值；二是多數人會選擇提前還貸，至少筆者和周邊朋友多是如此。
對於實力派人士，第二居所和第三居所的強烈需求已經成為一個不可逆轉的趨勢。
D、雖然如此，房貸行業依然是定向加息的態勢。以後或許是，首套房的利率會相對穩定，二套房的利率有可能繼續抬高。
2、第二空間和第三空間
經開核心區距離高鐵東站區咫尺之遙，其單價有明顯的落差。不要強調什麼周邊的破落工廠，這些東西的遷出是必然的趨勢。高鐵東站先天住宅用地不足，其商務和交通紅利將是未來多年的發酵。很簡單，老經開核心區，誰離東站近，誰就更有價值。
亞新美好城邦、華潤悅璽、名門翠園、中海錦苑的熱銷當然是情理之中。
一線城市的門檻越來越高，其最高的門檻就是驚為天人的房價水準。
螺絲釘，向一個方向用力，越來越深入，越來越隔絕，阻力越來越大，等它旋入盡頭，還是在原地打圈，再行撥出，也許已經是三代五代瞭。
對於城區而言，你真的去探盤。你會發現，三環內甚至四環內的地塊越來越少。鄭州新城改落地之後，城區的土地將更加稀缺。
你在南龍湖買別墅和洋房，永遠也體現不出它的改善價值。
星巴克在全球的興起就是源於人們第三空間的需要（除瞭單位和傢）。
筆者要特別說明幾個細節。
外向型經濟占鄭州比例較小，其值僅為24%。和全國大多數同級別城市相比，即使貿易戰落地或升級，對鄭州的影響是相對小的。
B、好樓盤越來越少
剛需考慮的第一個要素是地鐵，如果有名校的加分，當然是錦上添花瞭，不過你的代價估計要高很多。
A、鄭州目前的房貸利率是全國最高。但是你要明白，最高和第二十名的差距很小。你更需要理解，2018此刻的利率依然是中國房貸利率歷史上的絕對低利率時期。
美元進入短期加息周期，人民幣有加息的邏輯，不利於房產。
鄭州房市2018以來有兩個突出的變化。
按照目前的房價和利率，鄭州的收入水平痛苦指數相對不大。夫婦二人月收入總計8000到10000之間的人不在少數，他們有能力負擔單價13000到15000、面積89平的房子。
時代的趨勢是，鄭州的土豪已經進化到高消費階段。
鄭州人才落戶出臺以後，再次夯實瞭這個邏輯。
C、貿易戰會繼續博弈，最終的結果大概率是雙方退讓，不會對中國發展有實質性的影響。二十年來，中美貿易爭端由來已久，但是每次都不改東方巨龍的騰飛趨勢。
C、頂級人士
如果你賣掉舊房子，請果斷一些。鄭州目前而言，二手房相對於新房並不便宜。
北龍湖最近六個月來成為鄭州房市升值最快的區域。其邏輯很清晰：一是北龍湖得天獨厚空前絕後的區域環境；二是北龍湖真正的豪宅供應量和河南一省的高凈值人士相比是僧多粥少的。
管南的傳統短板是教育和宜居性，綠都瀾灣和永威城已經有明確的名校的計劃，南水北調公園也將提升宜居屬性。管南區域是一個價值點不斷改善的過程。
凡事不可一棍子打死。公寓和寫字樓的投資雷區較多，但是也有一些機會。
改善人士在鄭州應優先考慮鄭東新區、金水區、經開區三個區域，鄭東新區和經開區是鄭州優質改善房源最集中的區域，整體改善氛圍突出；金水區是鄭州目前優質資源最集中的區域。
2、等一等
濱河國際新城是政府的心頭肉，其某些指標甚至優於北龍湖。單舉兩個細節：一是濱河全凈地開發，沒有任何安置房和工業，這種稀缺性價值會在未來凸顯；二是濱河將成為河南第一個涉外國際住區，這個線索足以決定濱河未來的綜合價值。
綠博的價值，在於宜居的第二空間和第三空間，而不能以簡單粗暴的租售比來衡量。
鄭州房市未來的價值主線已經不可改變，其龍脈走向如下：北龍湖、鄭東CBD、鄭東高鐵站、老經開核心區、濱河國際新城、港區。
利率的趨勢已經明確，至少它不會降。很簡單，半年或一年後買，你的負擔或許更大。
鄭州房市利率會怎麼走？
落地到最有價值的結論上，契合未來的趨勢和鄭州置業者的認識誤區，鄭州哪些區域的價值相對低估？
為瞭減少美元順差，人民幣理論上會升值，利好以人民幣計價的資產——房產。
C、整體而言，目前的官方利率還是盡力維持在一個低水平的時期。餘額寶和理財通利率都過4%瞭，相形之下，房貸利率真的不高。
更讓你崩潰的是，你覺得你比老板牛逼，你覺得當年抄你試卷的同窗弱爆瞭，但是他們都比你開心和自信。
如果你認可這一點，那麼一個問題迫在眉睫，現在買還是等一等？
因此，你首先要考慮已經通車的1、2號線的地鐵盤。鑫苑國際新城是典型的剛需小區，但是它的價值穩步提升，目前的單價已經達到14000左右的水平。無它，雙地鐵再加上天量大盤的配套，它的支撐很硬。
5、公寓和寫字樓
三、現在買還是等一等？
其背後的理由很簡單，一是源源不斷有人進場，你其實買得起，但是你舍不得，可惜的是，其他人和你想法不一樣，決定房價的人是下定的人，絕對不是你；二是北龍湖的房價其實在悄然走高，龍頭拔高，則水漲船高。
對於鄭州和鄭州房市有什麼影響呢？
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對於時代趨勢和社會熱點，他們看透瞭更多的本質。
1、北上廣深人口加速回流鄭州
B、改善
大傢可以看自己的親朋好友，很多人都有過一線城市的從業經歷。
退而求其次的話，你應該考慮3、4、5號線沿線的樓盤，這是鄭州即將通車的區域。
一、有什麼可怕的？
2018雁鳴湖區域即將發力，萬科、永威、康橋、綠都、八達威都不是吃素的。
房產消費升級從北龍湖開始，春節之後，北龍湖的市場已經漸漸升溫。土豪的觀念也在深刻地發生變化，錢多是為瞭追求美好的生活，絕不是你理財產品裡的一連串阿拉伯數字。半輩子辛苦打拼，而不懂得享受生活，這種土財主越來越少瞭。
千帆競技中，死幹苦幹永遠是事倍功半，借力乘風者永遠是事半功倍。
近幾天以來，氣溫瞬間升高，鄭州已經徹底告別瞭春寒料峭。
或許你現在還不明白，他們的視野、膽量、魄力遠超於你。
總之，北龍湖、高鐵東站等鄭州超大的價值熱區，其周邊輻射區域尚沒有體現其應有價值。此外，以上各區域請優先考慮2020年前通車的地鐵盤。
但是這麼簡單考慮問題，你的投資境界就太平庸瞭。
鄭州房市龍脈的輻射區嚴重低估。
其實這個問題在邏輯上是個悖論。
筆者這麼理解，現在合適就現在買？現在不合適就等一等。
1、現在買
其實很多人已經被打臉瞭，這個驗證越來越明顯。
A、利率
既然沒有什麼可怕的，那麼問題更具體瞭，優先考慮哪裡的房子呢？
至少有一個常識是歷史上反復驗證過的，核心城市的房價漲幅能跑得過通貨膨脹。
很多人對於改善性需求的理解有著嚴重的偏差。
先來先得，早期的地塊總是優於後期的，所有城市都是這個趨勢。
C、調控已經進入穩定期
北龍湖的升值在於土豪們追求美好生活的動力，高鐵東站的升值在於商務和生活的便捷。
二線城市進入搶人大戰，鄭州未來的人口流入量和城市規模需要這種政策的扶持。
換個角度說，調控進入穩定期之後，其措施隻是保持並非加強，更大的概率是一個逐漸放松的過程。
不想說太多瞭，如果到2018年10月，則鄭州調控已經整整兩年。
改善性的要素應是區域第一，樓盤第二，戶型面積第三。
有心者可以查證各熱點城市的房價周期，兩年大多數情況下是一個神奇的節點。
巧合的是，鄭州近期的開盤開始有瞭微妙的變化，一是繼續熱銷；二是某些項目略有提價。
4、剛需
在以前，“窮不過三代”是說你爺爺很艱苦，使得你爸爸很努力地艱苦創業，而你又很拼搏，一個傢族就這麼崛起瞭。機會多，能力強，逆襲成本並不高。
等一等是因人而異。
A、剛需
現實就是這麼殘酷，多少人曾經看不起南龍湖多如牛毛的短板。但是南龍湖以地鐵一項成為熱區。最新的信息是，南龍湖的一房甚至都能達到接近千元的月租。
剛需者無須等待，一是你等不起，二是你沒有必要等，你連棲身之地都沒有，你有什麼等的資格，每月的房租可是你每月的割肉。
高端人士的區域優先考慮宜居性和商務屬性。
改善者也應該區別對待。如果你已經有第一居所，則改善性需求則相對挑剔，區域交通教育等資源如果是剛性需求，則不能湊合著上車。如果你是置換需求，則要相對果斷，因為買賣的時間差可能會讓你失去很多機會。
特別提醒如下兩個要點：
筆者提醒，公寓一定要嚴格遴選：一是要選擇絕對真槍實彈的地鐵盤，超過一公裡的距離就大打折扣；二是公寓要有嚴格優質的統一管理和物業服務，住戶對這些會越來越在乎。舉個住宅的例子吧，高新區的翰林國際城地鐵優勢勝於萬科城一二三期，但是萬科的房子更好租而且租金水平更高。
如果你為兩三個候選房源糾結，那麼簡單粗暴的結論是，你就買最貴的一個。一般情況下，最貴的通常是最好的，而最好的總是最後回報最大的。努力一下所買到的房子，才是真正的好房子。
城區的老破小越來越成為雞肋，置業者對小區和房屋的品質要求越來越高瞭。區域新規劃不斷出臺，就是鄭東核心區的綠城百合、綠地老街、聯盟新城，也在明顯地衰退中。其理由很簡單，一是原來的規劃總有不足，上述區域甚至連地鐵站都沒有；二是周邊道路擁堵不堪，配套別別扭扭。其結論很粗暴，這些昨日明星所有的利好已經落地，幾乎沒有想象空間瞭。
單價15000到18000左右的水準，又有金水區的資源支撐，相對於四環外13000到14000的單價，其性價比和前景都一目瞭然。
頂級人士，請不必過多等待瞭。
豪宅、名車和美女已經和你沒有任何關系，甚至你已經接受瞭更殘酷的現實，你現在賺一萬元比你三五年前還要難。
鄭州房市價值啟動是從上而下的，北龍湖率先升溫，北龍湖已經成為富豪朋友圈的焦點。現在絕大多數人都膨脹瞭，開始勇敢的點擊北龍湖豪宅瞭。換一句話惡言，一年後，如果不在北龍湖有房子，你富豪的成色都要打折瞭；三年後，如果你不在北龍湖定居，你或許就已經遠離瞭朋友的生活圈。雖然這個理由足夠庸俗，但是其火藥味十足。
現實的邏輯是，鄭州的豪宅市場剛剛興起。
殘酷的現實是，鄭州的頂級區域屈指可數。
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北龍湖南岸就這麼幾個項目，即使是土豪，或許你以後的選擇越來越少、門檻越來越高瞭。
對於各圈層而言，索性把鄭州房市的投資維度再提高一下。
置業或投資鄭州房產就是投資鄭州城運這個股票。
鄭州的發展也在一些細節上悄然改變。
四、鄭州潛力的新變量
高鐵樞紐、航空港區、國傢中心城市、自貿區這些確定的紅利已經人所共知，無需贅述。
鄭州市場有其特殊性。最新數據揭示，除瞭鄭東新區，鄭州各城區房租水平相差不大，說明各區的人群就業機會和收入水平相差不高。
B、基準利率不會貿然提高，因為這會影響整體的經濟發展水平。目前而言，央行經常采取麻辣粉（MLF）和酸辣粉（SLF）的靈活措施調節市場，基準利率的提高是再三慎重的。
窮並不可怕，可怕的是你特別努力，卻始終不能認清本質，終其一生隻能成為一顆在原地打圈的螺絲釘。
現實很簡單，就是你覺得自己再牛叉，對於大多數人而言，你對於一線城市隻是一個過客。
假以時日，北上廣深的人回爐鄭州的將越來越多。這樣勢必產生兩個趨勢，一是鄭州的觀念會不斷進化，進而推動鄭州主流價值觀的發展；二是這些回流的人會對鄭州房市產生明顯的支撐作用。
一個非官方的統計結論是，鄭州已經成為工作節奏加速最快的第一梯隊，這個不必要考證真偽瞭。
現實而言，你是不是感覺到這些明顯的變化。
高鐵東站的區域價值還會不斷升溫。虹橋商務區成為近年來上海升溫最明顯的價值熱區，鄭州也有這個邏輯，再加上高鐵東站區域住宅供應量稀少，自然應該熱銷。海馬公園66平小戶型的月租甚至能到將近3000的水平，就是高鐵東站價值的強力證明。
你的工作壓力在不斷增加，你的收入是過去的兩倍，但是你的付出是過去的四倍，你想歇一歇，但是你會發現，小鮮肉開始陸續上升，你產生瞭無可回避的壓力。
全國的工作節奏和強度都在加快，但是鄭州是加速比較快的一個梯隊。
生於憂患，這是城市崛起的必經階段。
尚悅居精裝單價16000左右，華潤紫雲府單價18000左右，管南新盤單價14000左右，相對於西區南區的14000、15000、16000左右的單價，5到10年後誰的價值更突出？無須解釋瞭吧。
身在鄭州，這個加速度將會越來越快，因為鄭州的人口紅利太驚人瞭。
3、壓倒性的人口紅利
管南三雄開盤後不斷熱銷的過程，也在印證這個邏輯。
人口紅利已經成為經濟推升的重要因素，這個結論已經成為共識。
河南定位於全國第一人口大省，而鄭州是河南唯一的虹吸城市。
B、按照美國提出的懲罰性名單，即使全部落實，對中國目前的經濟影響極為有限。外貿出口對於中國經濟的貢獻已經大為下降，核算後對GDP增長的影響率隻不過0.1%左右（有心者可以查閱）。
有人說過這樣一段話，中國有這麼多追求進步的人，天量的人追求財富的提升和階層的跨越。為此，他們可以一年工作360天，為此，他們可以一年加班200天。每個人在這個風起雲湧的時代都會有歐美當代人幾倍的機遇，這就是國傢崛起和騰飛的核心動力。
這段話套在鄭州身上恰如其分。
十年前你買到茅臺股票，你大概率拿不到現在。反腐禁酒令之後，茅臺酒遭到資本市場的唾棄。但是茅臺的本質不變，它是中國最多人認可的最頂級的好酒，它是高端商務場合的唯一用酒，它的象征意義和隱含價值可以四兩撥千斤。
如果你在十年前就堅信茅臺的長期價值，你現在就可以財務自由瞭。真實的信息是，三年來，茅臺股票的價格已經有十倍左右的漲幅。
更現實的是一線城市的房產價值，如果你明白瞭香港首富的地產起傢，你或許就可以提前在京滬佈局房產，取得你一輩子苦幹都無法獲取的財富。
三環內的品牌新盤價值低估。
鄭州房市依然給瞭鄭州人一個抉擇的機會。
中長線而言，真的沒有什麼可怕的。
短中期而言，鄭州價值低估的區域一目瞭然。
鄭州已經進入新城改時代，以後三環內以整體改造為主，新盤供應即將進入絕版時代。
都說選擇大於努力，可是抉擇前的視野和魄力有幾人能真正做到。
看透本質之後，你或許可以擺脫螺絲釘的宿命。
筆者身邊不乏這些例子，一直哭窮，但是房子也買瞭，買過之後也裝修瞭，這是實實在在的結果，不管過程如何。
狡兔三窟，人何嘗不是如此？
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