商業週刊:政府打商辦~讓壽險業變外資肥羊:信義計劃區豪宅專家0935728039孫素雯
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| 金管會祭法規，想防堵壽險業炒高商辦價格，沒把房價壓下來，卻先打擊國內金融業競爭力。 卻先打垮本國壽險業競爭力。 八月二十日，金管會業務會報通過，為防止炒樓， 壽險業投資不動產收益率，將從先行規範的中華郵政二年定儲機動利率加 提高至加 日後國內壽險業者出手買商辦， 租金收益率必須高於二‧一二五％， 防堵滿手銀彈的壽險業，不斷拉高商辦成交行情。 較標售底價高出逾兩成金額，搶下台北市信義路上的三商美邦宏遠大樓， 該物件目前的租金收益率雖不及二％，但顯然並非買方出價的考量。 在投資海外不動產受到主管機關高度監管， 加上精華區優質投資標的供給有限情況下，北市商辦的成交行情自然居高不下。 卻已打擊了本國壽險業的競爭力，更管不住外資進場套利。 創下每坪土地逾一千七百萬元的超高價，該筆物件賣方私募基金亞太置地， 二○一○年七月，才以三十億五千萬元購入，兩年即獲利逾倍出場， 但像這樣外資吃貨在先、本國壽險法人高價埋單， 萬國大樓並非單一個案（見四十八頁表）。 換言之，無視政府打房不斷，外資長期以來，早已把台灣房市當提款機。 「反正，（國內）壽險業一定接最後一棒，這是進場外資，心照不宣的獵屋策略。」劉學龍表示。 成為讓外資順利出場的肥羊。」 劉學龍分析，在政府管制思維下，本國壽險不但受限越拉越高的收益率， 也不能買預售、興建中，甚至出租率不到六成的商辦， 就連最近熱門的國際旅館，亦不能直接經營，形同讓出給外資進場套利的空間； 再者，金管會不樂見壽險業投資不動產的籌碼外流， 鎖在國內的結果，就是大型資產價格被迫水漲船高。 獲利動輒五成以上，並非其眼光神準，而是贏在操作彈性大。 以萬國大樓為例，兩年前產權複雜，部分樓層還有租約爭議，壽險業根本懶得出手，兩年前外資買三十億多元還被認為買貴； 內湖的亞太經貿廣場，還沒完工就被外資里昂買走，里昂轉售給花旗地產進行招租，待進駐率過半之後，才以最高價賣給新光人壽。 原「金雞廣場」新建案「圓山1號院」八間店面，經營零售購物商城， 待創造良好的租金報酬，日後亦可能再脫手轉售給壽險業者， 「錢全都被外國人賺走了！」本身也是外商的劉學龍說。 外資屢能在台北商辦市場，低價獵屋、高價脫手， 除凸顯政府管制思維造成的市場扭曲， 本國壽險業者對於商用不動產的價值創造能力，不如外資團隊，也是不爭的事實。 以及增加新收益等途徑，重新包裝商用不動產賣點， 獲利靠的是經營地產項目的專業，而非完全來自對於進場時機點的判斷。 也成為該品牌全台坪數最大的店面，其他樓層則招租給大型餐飲品牌， 即便富邦人壽以六十七億元高價買進，仍享有三．五％以上， 優於市場平均水準的收益率。 此外，外資吃下大型商辦後，經常透過拉皮整骨的建物內外改裝， 創造流行感吸引品牌進駐； 或新增外牆大型廣告、出租給電信業設基地台，創造大樓租金收入來源， 都是熱中物件交易的本國壽險業，較少思考並嘗試的做法。 而是長期以來，缺乏走進海外市場參與競爭的機會， 無從累積對於全球零售市場發展的理解與敏感度， 主管機關的重重管制，更讓壽險業者既無意願、 也沒有培養相關經營人才和團隊的必要。 更讓你我保戶的新台幣百億元保命錢，淨流入外資口袋。 台北商辦市場的現況，正是台灣經濟的縮影，競爭力不如人， 問題從來不是出在對手太強。
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