◎土地現場觀察與居民訪談

從整理出來的網站情蒐表再篩選出自己最喜歡的三塊土地，並列舉出問題，例如：能否蓋住宅？退縮的法定空地？有無設定抵押權或它項設定？現場是否可提供水電？有無化糞池？地上是否有物品或人佔據？大門口有無電線杆〈壁刀〉，變電箱，風水問題？自己是否需要用到貸款？是否需預留通道給鄰居？調地籍圖與土地登記謄本，看使用分區是否符合需求？建蔽率與容積率？是否為凶宅？有無埋廢棄物？鄰居民情如何？留意鄰居排水孔是否朝向該地，若有可否改善？臨路寬度是否可駛進工程車、垃圾車？有無鄰避〈焚化爐、墓園等〉設施？自然因素〈日照西曬、禁限建區、落山風、海霧等〉？醫院、公車站牌、超市有無？排水容易與否？淹水紀錄？聯絡仲介，約帶看土地，順便問問題，有些問題房仲無法正面回答，因此要與居民做訪談，並觀察周遭。

4/14

◎持續找地、看地

與房仲約看土地，看完土地後，隔兩天再到現場觀察三次，包含晚上觀察兩次，這個月份大概就是不斷的找地，約房仲看土地，探訪當地居民土地的情報資訊，大概看了十幾筆土地。

◎找尋相關書籍

向圖書館或書店找尋有關購地自建的書籍，也是降低土地開發專案風險的好方法，參考別人的經驗，特別去留意容易出錯的地方，減少損失。

5/2

◎法規

購地自建會牽涉到許多法規、法條，包含建築技術規則、建築法規、土地法、土地稅法等，並可以調閱「該地〈台南市〉建築管理自治條例」、查詢當地都市計劃做參考。

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◎﹝住宅型導向﹞三力溫度計

三力溫度計是以自己的偏好對該社區環境給予分數量化，本案分別以地區經濟力、交通便利性與醫療服務品質做評估。

一、             地區經濟力：百貨公司〈5分〉、速食餐廳〈4分〉、超級市場〈3分〉、便利超商〈2分〉、柑仔店〈1分〉。

二、             交通便利性：三鐵共構的台北車站〈5分〉、捷運站〈4分〉、幹線公車〈3分〉、一般公車〈2分〉、當日來回兩班的公車〈1分〉。

醫療服務品質：中心醫院〈5分〉、區域醫院〈4分〉、地方醫院〈3分〉、多間診所〈2分〉、一間診所〈1分〉。

◎請教前輩

    這幾天剛好被軍中教召，想不到也遇到正在購地自建中的同袍，稍微了解整個流程。

5/16

    到房屋仲介店裡，詢問如何收費？包含代書費、仲介費用各多少？還有指定建築線費用須由賣方負責〈土地要蓋房子必須先指定建築線，指出來的建築線也有時效性，為了避免購買到無法指定建築線的土地，所以請賣方先指定出建築線〉，拿取土地資訊影本。

房仲手裡取得的土地資訊影本是比較概略的，如果要更詳細與精準則必須自己到地政機關調閱。

5/19

    持續和房仲約想看的土地，並到現場看地，使用手機拍照四周環境，並等房仲離開後再與鄰地居民做訪談調查，觀察土地現況。

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私自夜晚巡視土地，打聽身邊有無目標土地關係人。

◎選出三筆土地

    選出最適合自己的三筆土地，並做表格分析排序

◎擲筊

純粹看個人信仰，台灣人的習俗就是愛求神問卜，有些人也會請地理師幫忙看，不管是哪一種，都別忘了禮貌〈就是紅包〉。當我們再找地時可以看得出地面上的狀況，可是地面下的狀況在購入前無法鑽探，有可能埋廢棄物，也有可能埋人骨或獸骨，因此人無法做的事情，就只能拜託神明。本案在購入後，才聽到有埋風水局在地底下，因此蓋屋前還特地跑去擲筊，好在籤詩是上籤。如果在工地施工期間，真的挖出人骨或獸骨，可以請法師或道士幫忙，大部分是請入萬善公祠。

◎調閱土地資訊

先針對心中的第一名土地，到地政事務所調閱資料。

1.     第一個要注意的是左上角的列印時間，是否最新。

2.     土地登記謄本就像是土地的身分證，土地標示部寫的是該土地的屬性；土地所有權部寫的是人與土地的關係。

3.     調閱謄本的用意：(1)了解產權的複雜程度(2)算增值稅(3)查它項權利設定〈預防債的移轉〉(4)可以考慮要不要直接找地主洽談(5)土地使用地依據(6)與地籍圖核對面積大小(7)申請土地使用分區証明〈調查容積率、建蔽率〉。

4.     「地號」則是該土地的身份字號，顯示為某個段，第幾號。

5.     買賣土地最怕的就是買到有抵押借貸的土地，因此要仔細查看土地登記謄本裡的「它項權利設定」，有設定就會顯示在謄本上，若為空白即沒有設定。若對地主私下借貸有疑慮，可以請地主加簽切結書，避免債的移轉。

6.     現行台灣土地分為「都市土地」與「非都市土地」兩種，劃分的依據則是看有無在「都市計劃」內，若有，則為都市土地，謄本上可以看「土地使用分區」或「使用地類別」，使用分區為「空白」，則為都市土地；非都市土地若顯示「鄉村區」，則是可蓋住宅的地方。

要查建蔽率與容積率則到都市發展局或區公所申請〈並且可以探聽該地是否可指定建築線？是否需要退縮？〉
查看權利範圍，要選擇：全部，1分之1，才能減少爭議。
1：300地籍圖〈每份約三十元〉，地籍圖如下〈取得地籍圖後，實地到現場以步伐或皮尺測量，與資料做比較〉

6/28

◎繪製建築設計草圖

繪製建築設計草圖可以在土地取得〈購入〉後再準備，但由於這次的專案希望能盡快完成，因此再調土地資料出來後，就開始著手繪製建築物空間平面圖與建築外觀草圖。個人認為比較簡易的設計方式，就是複製舊家的格局再去修正，想想自己原本住的地方，有那些優點與缺點，把優點保留下來，再用設計改善缺點部分，當然，必須土地形狀及面積能充分容納才可以。

依照土地登記謄本記載的面積x都市計畫土地使用分區證明書所記載的建蔽率=一樓可蓋的面積

例如：139.5x60%=83.7平方公尺

2.基準容積率/基準建蔽率=可蓋樓層數

例如：200%/60%=3.3→可蓋三樓
基地底圖，將地籍圖上所載的該土地地形照比例畫在白紙上，作為基地底圖，並且依建蔽率算出來的面積，在基地上畫出範圍

列舉出自己所需的建築物需要哪些機能？哪種結構？利用描圖紙疊在基地底圖上，開始畫出自己需要的空間平面配置圖，從外到內包含車庫、門廊、玄關、客廳、房間、衛浴、廚房、洗衣間、水塔等，最後在畫入傢俱。可以多用幾張描圖紙、畫出不同的空間排列。確認好最終版後，面積大小、建物朝向，在與地籍圖核對一次。

§進階版：可以利用office軟體裡面的visio程式，電腦繪圖，修改更方便。

使用三維座標畫出建築外型草圖，可以從長方體開始設計，在慢慢的雕刻出自己喜歡的外觀

最後再將建築外觀塗上顏色。

§進階版：利用免費軟體SKETCH-UP ，可以更詳細的畫出建築物模型，連剖面跟透視都可以顯示。

◎免建築師簽章的樣板屋

    自己繪製好空間平面配置與建築外觀圖可以省下幾千塊的設計費，如果懶得畫空間平面圖與建築外觀，又想省下建築師的費用，那也有免費的樣品可以參考，內政部營建署有提供96年度「鄉村地區住宅興建設計圖樣之徵圖比賽」

可以直接利用設計好的建築圖就免建築師設計費，但土地必須符合建築圖的規模大小。

6/30

到「內政部不動產交易實價查詢」，調查周遭的房地價，這樣議價才會比較有依據。

與房仲約時間準備議價前，在觀察一次土地現場。

7/1

    請房仲提供「不動產說明書」〈實務上都是「簽買賣議價委託書」後、房仲才拿給我們看〉，然後和房仲商量單〈總〉價，也就是議價，並討論議約的但書〈例如：鑑界費用、指定建築線費用由賣方負責，私人土地供役道路同意書、沒以土地私下借貸的切結書、共用牆壁的協議書等〉。

 

◎共用牆壁

    台灣地狹人稠，共用牆壁是很常見的一件事情，當兩、三戶人家一起蓋連棟的住宅就會有共用牆壁，好處是兩戶可以分擔一面牆的價錢，一省就是好幾十萬塊，越多棟連在一起就省越多；缺點就是要改隔間或拆牆壁的話就要取得大家的共識，但時間一久，人來人往，鄰居的友善與否無法預期，協商就很麻煩。本案的土地，鄰地剛好是原地主的弟弟，由於鄰居當時蓋屋，牆壁柱有一半是在本案的土地上，也就是柱子的中心剛好在地界線上，因此算是鄰地建築侵占到本案的土地上，如果我方新蓋建築物要釘或使用共用壁，依習慣必須包紅包給鄰地主，作為補償鄰居的建築成本。如果不使用共用壁，請鄰居拆除還地則傷雙方和氣。最後本案選擇的方式是不使用共用壁，但請賣方附上「使用共用壁協定書」〈如果要使用共用壁，則需要此協定書，在申請建築執造時會用到〉，理由是希望雙方有共識，清楚知道地界範圍在哪裡。

◎土地被佔用

    土地所有權人有維護及管理土地的義務，本案的土地一側是共用牆壁，另外一側則是明顯被建築物吃過界，解決的方法是與鄰地主簽「土地租賃契約」，將佔用轉為租用，當然，為了與鄰居保持友好關係，我們也不是真的要賺租金，純粹也是希望大家清楚地界範圍在哪裡，因此租金是超低價。

◎節稅

 一、增值稅：對於售地的賣家，比較會在意的是如何讓土地售出後，土地增值稅降到最低，房仲前輩提供一個節稅的好方法，就是在空地上蓋一間最小鐵皮屋作為自用住宅，這樣可以適用自用住宅優惠稅率。

二、贈與稅：如果要買地送給老婆，那就算夫妻贈與，夫妻贈與無上限，所以沒有贈與稅的問題；但如果不是夫妻贈與，現在贈與價值在250萬以上，才會課徵贈與稅。

◎建築線

    通常要蓋建築物前必須先指定出建築線，但道路或廣場開闢完成，其境界線經主管機關公告指定為建築線者，免申請指定建築線〈可以拿地號到都市發展局詢問〉。當土地位於巷子內時，也可以打聽該巷內鄰居是否曾有指定過建築線成功，如果有案例，那就應該沒問題了。

◎道路的種類：

一、計畫道路：都市計劃好的道路，道路有地號。

二、既成道路

三、私設道路：在地籍圖上無法看出道路，本案前庭就是私設道路，當每一戶前段都留一些空地供人通過，就成了私設道路。

◎道路退縮

本案在小巷子內，約四米的道路，因此建築時必須退縮，退縮的長短依當地的建築管理自治條例為準，本案以現有道路為基準向兩側退縮各1.5公尺

7/2

    談妥單〈總〉價，並且確定議約裡的但書賣方都同意後，就可以簽買賣議價「委託書」，再放斡旋金，斡旋金多少不一定，本案斡旋金為三萬元。

7/20

本案為都市土地，所以到區公所申請土地使用分區証明。

7/27

完成議價，簽不動產買賣「契約書」〈簽約前再調閱一次土地登記謄本〉。

◎房仲收款方式

第一期〈簽約款〉→總價10%

第二期〈備證用印款〉→總價10%

第三期〈完稅款〉→總價10%

第四期〈點交款〉→總價70%

◎履約保證專戶

    履約保證專戶可以讓買賣雙方交易更有保障，避免賣家捲款潛逃。如果沒透過房仲，私下找親友買地可以用銀行的「一般買賣價金信託」，相當於履約保證金制度，只需要買家、賣家、與銀行三方就可以完成。

◎列出自己所需的建築物機能導向

1.無障礙空間：乾濕分離的浴室。

2.大門口外有門口燈、插座、水龍頭

3.停車免淋雨設計

4.鋼骨加磚牆面

5.一平方公尺的廚餘花圃

6.尊親房

7.用水空間排在一起

8.屋簷延伸加大

9.分期預留開發建設

10.冷氣房盡量小空間、通鋪

11.使用易DIY更換水龍頭、燈管

12.浴室使用黃色磁磚較耐髒

13.系統天花板

14.霧化透光玻璃

15.使用省電燈泡

16.單一大開口優於多數小開窗口

17.雨水撲滿

18.基地墊高20公分

19.前後門廊水泥基礎至少深度3公尺

20.檢查開門時是否會擋住窗戶

21.跟人一起討論、改進

22.如果要在戶外擺設機器設備〈熱水器、洗衣機〉，必須考慮日曬與噴雨面的影響。

23.室內漆色調與地板、窗框一致較方便。

24.地磚選用大片的，以防老舊後小片地磚脫落較易割傷。

25.浴室濕氣易透出牆外，臥室床避免緊鄰浴室牆面。

26.系統天花板高度在4.6m以下，是個人上漆極限，再高就漆不到了。

…

8/2

手繪製建築空間平面圖及外觀設計草圖

8/5

電腦繪製建築空間平面圖及外觀設計

8/6

建築空間平面圖及外觀設計細部介紹，包含3D建築圖四個面及X射線圖。

8/7

製作「建案計畫書」及建物環視動畫，書面列印，核對有無符合建物機能導向。

8/9

列印建案計畫書PPT檔及影片檔。

8/15

走訪在地建築，作為設計在地厝的參考

8/21

3D繪圖小技巧發現，樓層間相距一公分，修改較方便。

8/25

指界，也就是指出該土地的位置範圍，前、後、左、右鄰地主都會跑出來共同指界，因為這會影響到大家的權利，也剛好可以藉此先認識一下鄰居。

    釘樁時拍照存證以做後續再利用。

◎門前的電線杆

    大門口角落剛好有一支電線杆，在風水學上是對住家不太好的，由於電線杆剛好在本案的土地上，是可以請台電人員做遷移，不過我們將它做為信箱的依附，所以還是保留下來沒有遷移。

 

8/27

    複習「建築計畫技術規則─建築設計施工篇」第一章、第一條、第三款，不計入建築面積類。

一、             建築費用：找建築師，了解近期建築成本，磚造、RC〈鋼筋水泥〉每坪約七萬元，鐵皮每坪約五萬元〈含水電管線〉，由於我們要蓋房子的土地有鄰房相連，如果要蓋鐵皮屋的話，必須有防火間隔，退縮1.5公尺，因此不考慮鐵皮。如果要蓋二樓以上，則要用磚造加H型鋼。若蓋一樓平房，15坪以下單價會更高，另外蓋二樓會比只蓋一樓划算。一次蓋好比預留管路分批蓋還要省錢。

二、             其他費用：

1.         建築設計費1200元/坪，不足45000元，以45000元計算。

2.         衛浴、廚具另外算。

8/28

    詢問建築師營業時間，並約下次詳談時間，建築師負責畫建築圖，營造施工廠商自己找〈也可以請建築師推荐〉。基地前臨路寬度要夠工程車〈混泥土車〉進出。

8/30

    列出建築疑問，準備詳談。取得舊建築的「工程圖說」與「結構計算書」範例。

8/31

列出建築疑問清單：

一、             建築一次完成體估價

二、             分期開發各期估價

三、             營建貸款

四、             結構工法

五、             營造商推荐

六、             提供自己的建案計畫書供建築師了解。

七、             建築營造概略時程表。

9/1

與建築師面談。準備第二設計圖當備案。貸款部份要詢問銀行。

1.     如果以H型鋼加砌磚牆，較適合3樓以下的建築。

2.     蓋一層樓的單價約等於蓋二層樓的單價<蓋三層樓的單價，所以錢夠的話，蓋二層樓會較划算。

3.     建築師可以一次出預留各期到全完成體的圖，到時再施工〈違章〉可以使用，如果要合法增建到時還是得再跑建築師事務所一趟。

4.     若土地無法蓋房子，還是可以申請臨時用電〈電錶〉，但是會比較貴。

5.     一層樓的H型鋼〈10*20公分〉；兩層樓的H型鋼〈40*20公分〉鋼骨較粗。

6.     若要蓋兩層樓，二樓又有衛浴，則結構必須較強，二樓板必須用「鋼承板+混泥土」。

7.     取得營造商名片。

8.     營造商收費方式：依施工完成點分期付費。

9.     頂樓天花板不做樓地板較便宜〈外牆直封至屋頂〉。

10.    懸山斜屋頂有通風球較不悶熱。

11.    水泥若無法一次到位，一體成形，則易會有裂縫。

◎貸款

一、房貸：

    如果手邊有另外一棟自有的房子，建物必須要有「保存登記」〈建物有建號與門牌〉，才具有物權效力，才可以跟銀行抵押借貸金錢。

二、小額信貸：

1.有扣繳憑單〈整年度〉

2.薪轉存證〈一年度〉

3.平常有使用信用卡習慣

4.信貸年息3.5%，可貸30萬到50萬元，5年內須還完。

9/5

聽到鄰居風聲，在整地開挖時，有挖到風水小物〈碗碟、獸骨之類〉，準備請神明求解。

9/6

    營造商只負責動土祭拜，如果地下有挖到人骨、獸骨、風水局的話，業主必須自己找風水師、師公、法師處理〈費用業主負擔〉，誦經、淨地，挖掘出來的人骨送萬善祠。通常有超科學問題的土地，會整地剷平，讓空地曝曬一段時間〈約一年〉再動土施工，讓陽光長時間淨地。

9/7

針對風水局列出問題核心與思考解決方法：

一、             設多久了？

二、             何種陣法

三、             誰設的？與原地主有何過節？

四、             如何破解？

五、             本案關係人有哪些？

六、             利用「訪談」，了解問題，正視問題，解決問題。

經過求神問卜抽籤詩後，抽到的是上籤，士氣大振，繼續向前行~

9/8

    找設計師，談初步共識，預留空地，前後都要，如此一來採光跟通風都較佳，至少3x3平方公尺，未來也可以增建做準備。

    房子蓋好是長遠的，不要想蓋短期然後打掉重建，因為拆除執照申請較麻煩，而且非常不划算。

    建築事務所可以幫忙申請指定建築線，每次費用一萬元，若要增建的話需要再指一次。

    討論方案：

一、             純一樓平房+夾層〈樓中樓〉，樓中樓要完成，必須再找營造商二次施工。

二、             鐵皮屋頂，住宅淨高4.2m〈一樓挑高極限，地板到屋簷的距離，有效防火高度、減少夏日鐵皮屋內高溫〉。

三、             目前冷氣機主流為分離式，砌磚時請營造商幫忙預留冷氣孔。

四、             兩天後建築師出草圖再面談。

五、             建築師費用於申請建築執照時付費。

六、             離鄰地界一公尺以上才能開側窗〈防火考量〉，否則只能二次施工。

七、             營造商若請在地的工班，則調貨會較快。

八、             基地開挖深度1.2m，大範圍的挖，有挖到寶的話再加深挖，開挖時盯場，避免閒雜人等丟垃圾入基地。

9/11

    建築師草圖完成，約時間再討論。

◎營造商，可以請建材行或建築師推薦，可以看附近有無獨棟新建物，問屋主營造成本與營造商名稱，概略初估預算。

9/16

取得本案建築平面、剖面草圖，等土地完全過戶〈指定建築線確定〉再連絡建築師。

10/2

公所會勘完畢，指定建築線完成。

10/7

報稅完成。

10/14

報稅單出來。

10/15

匯完稅款。

10/21

與地政士〈代書〉做土地買賣結案，簽收土地權狀〈核對字號〉、土地謄本、指定建築線圖、鑑界成果圖、繳點交費〈規費、印花稅、代辦費等，共約八千元〉。

10/22

    把土地登記謄本、指定建築線圖〈有效期限八個月〉交給建築師，討論建築圖。

    若第二期要增建，則只有開窗問題，並無新與舊棟之間距離差的問題，建築退縮由道路水溝蓋退後1.5m。

    等建築師畫完六張正式建築設計圖，就可以送件政府機關，政府機關審查完就可以取得建造執照，之後就可以動工建造。

◎與營造商合作注意事項〈雖然本案也不是每樣都做到，但還是可提供參考〉：

一、             認真確認合約書

二、             要監工〈找特定人員或建築師〉

三、             正式完工後再匯尾款

四、             不過度殺價，以免影響施工品質，應以合作互利、多溝通取代互佔便宜。

五、             有保固期間，至少兩年。

六、             輻射屋與海砂屋檢測結果

七、             找有信用的營造廠商，在地的建築師與營造商較佳。合格的營造廠：「綜合營造廠」或「甲〈乙〉級營造商」。

◎監工注意事項：

一、綁鋼筋：確認號數與品質。

二、水電管線：供水管為保溫不鏽鋼管或傳統PVC管？〈價錢有差〉；電線管是硬管或軟管？是否有網路線配置？電視收訊電線是否周全？施工時不可太靠近水泥表層。

三、超過十天沒進度就要與營造商溝通。

四、防水工程：外牆需要三天以上晴天才能施工，需在泥作打底後，貼覆表材前做好防水層。銜接面若一次完成較不易滲水。

五、無法親自監工時，可以聘請建築師幫忙監工〈或重點監工〉，協助拍照存檔。

六、為了避免與鄰居之間的糾紛，動工前可以拍攝現場周遭狀況，避免鄰居房屋以舊有毀壞部分，牽拖到本案工程。

 

11/19

準備小便章、四萬元，到建築事務所領圖，自己再看看有無要改善的。

11/22

拿圖給營造商估價、估工期，材料選擇。

12/3

現行法規建物現值大於220萬元，贈與一般人會課10%的贈與稅，夫妻互相贈與〈無上限〉則免課稅。

◎侵占土地解決方式

建築侵占過界算是常見的問題，一方面是以前測量技術較不精準，另一方面則有可能地主無意或故意，而鄰地主也沒注意，所造成土地被侵占問題。

一、           對方占我方土地：請對方到地政事務所申請鑑界→協助分割→看對方占多少，再辦過戶。

二、           成立租賃契約，將佔用轉為租用，等以後要重建時，退縮後再建築，還地給原地主。

12/4

到擇日館請老師選擇動工日期。

◎營造商收費方式：

一、材料、施工發包：自己向建材行買建築材料，請工人來施工，施工費用以天計算，或看一坪多少錢。

二、統包：全權交給承包商，業主當甩手掌櫃。

◎建地如果不蓋房子，也可以申請臨時水電，但臨時水電有其使用期限，且費用比較高，如果土地需用水電，建議可以蓋小倉庫作為名目，申請水電。

12/5

列出問題，與營造商討論。

工人的點心、茶水費用是否有包含在內？有無含衛浴設備、燈俱？浴室洗手台？售後服務與保固？電視線有無拉到大門口？室外與浴室有無插座防水蓋？戶外熱水器留線還是做成插座？戶外燈留線還是做插座？工人保險？不含房屋所有權狀？

12/20

取得估價單

12/22

業主先與建築師一起討論估價單的營造費用。

業主、建築師、營造一起討論營造費用。

12/27

業主、建築師、營造商一起面談討論。注意事項：使用合格的化糞池〈如估價單所示〉、室內牆整體粉光、「自辦」辦理、免油漆、浴室必須用磁磚、水電外線〈政府有開收據的必須業主負擔〉、跑照約三萬元。

◎營業稅：無開發票，免付。

◎可以約下次正式簽「工程合約書」〈提早預鑄鋼鐵〉，工期約半年，有售後保固兩年。

◎付款方式：按照工期進度匯款，分為四期。

第一期：簽約金30%

第二期：地坪工程完成並於驗收〈業主、監造人、自聘建築師〉合格請款30%

第三期：鋼架工程驗收合格

第四期：本工程全部完成

2016/1/2

從擇日館取得動土的良辰吉時，與淨符一張，動土祭祀要按時，真正開工可以延後〈營造商會包辦動土祭祀，業主不一定要花費擇日這筆費用〉。

1/4

取得修正過後的估價單，與營造商議價後再簽約。

1/5

議價到101萬元，約1/7簽約，到時三方〈營造商、建築師、業主〉到場。

1/7

取得工程合約書，告訴營造商動土良辰吉時，詢問需要準備祭祀的用品有哪些？

流動廁所在完工後留下繼續使用。

等建照出來後再付第一期工程款。

1/8

業主在動土儀式可以參拜，但動土〈以圓鍬在地界四角作勢剷土〉時業主必須迴避。準備祭祀折疊桌、水果、餅乾、罐頭祭拜好兄弟。

◎動土儀式：先燃淨符放入淨爐裡，繞地界四周及中間→祭拜→動土〈請營造師傅拿鋤頭在中間、四角敲一下，並說’’動土大吉’’〉，對業主來說，入厝比動土來得重要許多，入厝要拜當地小神〈土地公、三太子等〉、好兄弟、地基主。

1/10

列出自己對營造過程的疑問：工人點心、餐費、茶水等。

營造商回答：統包會負責工人點心、茶水，屋內有馬桶及洗手台。

1/12

建照出來，約營造商，問何時簽約、匯錢、備料。建築師報開工。

1/13

與營造商簽約，指定匯錢日、動土時間。

1/14

匯頭期款，告知營造商自己有買水果、餅乾、糖果、刈金。

1/15

一日之計在於晨，09:30動土祭拜，現場有業主、營造商與祭司〈葬儀社人員〉。

1/20

怪手進場整地，挖柱子洞〈若有下雨，則必須抽乾洞裡的水〉，如圖H5。

1/22

西側隔壁鄰居自家後方要增建廚房，要先借路給鄰居行駛怪手，工期要延到鄰居增建好在動工。

1/28

東側鄰居牆面地基淺，請鄰居移動牆內水池，以免我方開挖時，鄰牆坍塌。

1/29

現地勘查施工狀況與進度。東側鄰居建築越界，自知理虧，多半願意配合，持續溝通疏散鯉魚池。

1/31

模板裝置完成，如圖H9，混泥土車進場在巷口，以小推車接駁水泥，自費買柳丁汁慰勞工人。

2/1

現場查看，水泥基座〈地樑〉圍繞基地四周，在柱子預定處有類似螺絲的鐵柱，如圖H10，等乾固〈模板已拆除〉，這幾天〈約三天〉等混泥土乾。

2/4

回填土堆，變回平地，如圖H13。

2/6

台南大地震。

2/14

現場查看有無異狀。

2/16

柱子、屋頂骨架裝置上去，H型鋼與基礎鎖緊，如圖H16。外加籬笆，如圖H19。

2/22

收到「申請自用住宅用地〈地價稅〉通知單」。現場增加施工告示牌，如圖H20。

2/25

巡視工地，有小土坵、磚塊堆，如圖H24。

2/29

巡視工地，無進度，購買居家修繕書籍一本。

 

3/2

新增「營建中想法更新板」，隨時記錄隔間新想法或增建計畫。

3/4

基礎砌磚開始，如圖H22。

3/5

基地埋設塑膠管線，如圖H22。

3/7

基地面加鋪設鋼筋。

3/10

地板澆灌混泥土完成，如圖H23。約時間討論水龍頭位置、電源開關、通風口、建材色系、活動廁所、110與220伏特電源插座位置。準備好水、電開關位置示意圖〈不過後來水電師傅會依習慣使用配線〉。

3/11

現場討論、地磚色系、冷氣位置、洗衣機位置等。匯第二期工程費用。

一、 水龍頭採用易維修更換款式。

二、 未來綠地可以免植草〈但政府會檢查，所以後來還是有植草〉

三、 屋等落水管未來接雨水撲滿，可以不用埋到地底。

四、 浴室之外，可以不用預留熱水管線〈如洗手檯或廚房水槽的水龍頭〉。

五、 營造商會附贈地磚、一般馬桶、洗手台、燈俱、通風孔、無障礙扶手。熱水器、廚房流理台則必須自己購買。

3/12

臨時廁所選用坐式馬桶。東邊的外牆面選用紅色鋼浪板。

3/17

安裝活動廁所，砂子、紅磚、水泥攪拌機進場，如圖H26。焊接鋼筋，使鋼骨柱與磚牆結合，更加耐震。

3/23

收到自來水公司送的「水表汰換通知書」。

一周有雨，工程延宕。

3/29

雨停，開始砌磚牆，晚上到工地幫磚牆澆水〈聽說這樣會比較穩固〉。

3/30

夜間幫磚牆澆水。

4/2

鷹架進入，兩側磚牆開始疊起〈現場感覺空間有點窄〉。持續夜間磚牆澆水，如圖H27。

4/5

◎拆屋：

一、舊二樓透天厝，臨路僅一般轎車可通過，若拆隔間，只保留梁柱基礎，再重新改建至三樓，工程費用約四佰萬。

二、雙〈單〉邊有房子相連的二樓層房子，只靠工人打除，費用約60萬到40萬〈混泥土或磚牆〉，含清運、鷹架所有費用。

三、二樓層的房子，獨棟屋，拆除費用約25萬到30萬。

上述二與三皆不含開挖地基基礎。

〈此時國民便當一份60元〉

4/6

東側外牆面裝置好波浪鋼板，後門開始砌磚牆。看建築圖說，與現況相比較。

持續夜間磚牆澆水。

4/7

持續夜間磚牆澆水，完成一樓半的磚牆面，走入裡面細看，感覺很壯觀。

4/8

詢問：屋頂綠化對屋頂的影響？

4/9

綠化屋頂會因為水氣縮短鋼板屋頂的使用年限。屋頂鋼板使用年限約為30至40年之間。

保養方式：每十年幫屋頂上鋼板專用漆。

反應所見問題：磚牆都填滿，如何放通風孔？

4/10

答覆：原定側面鋼板面剪圓形放通風孔，但如此一來周圍容易漏水，改放在前後面各一個大型通風孔。

4/11

下雨，工期延後。

4/19

浴室、正門、隔間磚牆疊起，正門有通風孔。如圖：H30。

4/23

例行巡視，無進度。

4/28

浴室天花板裝上鍍鋅鋼承板。

 

5/1

到圖書館租借營造相關書籍。

5/2

營造商再次詢問電視、插座預計擺設位置〈顯然營造商上次沒有記清楚〉。

◎改善：預先拿水電位置圖給營造商。

後門通風孔已裝上、門框、電源開關、電線管路已裝上，如圖H35至圖H40。

5/3

詢問營造商可否指定浴室蓮蓬頭與臥室冷氣孔位置的預留？

答覆：可以指定，完工後尾款再加付。

5/9

例行巡視，無進度。

5/12

例行巡視，無進度。由於超過十天無進度，因此詢問營造商何時還會再動工？

答覆：已連繫師傅了。

5/14

持續堆疊磚牆，電線管線延伸加長。

5/15

內牆開始抹砂漿〈粗胚〉，如圖H41到H44。

5/19

內牆80%抹好砂漿。接獲營造商通知，明天挑選磁磚樣式。

5/20

選定磁磚，預計在6/15竣工〈實際：九月初才入住〉。

5/22

一、看家俱、電器〈估預算〉：

飲水機1600

雙人床5000

冰箱10900

洗衣機9900

冷氣一台17000

共約四萬五千元。

二、工地現場測量，預測停車場大小。

三、規劃停車空間與花圃〈實際：車位選定好停放車輛兩個禮拜後，再決定植栽位置較適合〉。

5/23

一、 詢問鄰牆電源開關〈如圖H45門前木板旁〉可否遷移？

二、 屋頂蓋上完成，如圖H46至圖H48。

三、 自己測量建物現況的室內空間，手繪出室內配置示意圖。

5/24

一、 答覆：電源開關為本案臨時電源，會再移除。

二、 匯第三期工程款。

三、 例行巡視，無進度。

四、 本案建築師會幫忙驗收合格到完成。

5/25

牆壁抹砂漿完成，細胚牆面開始，如圖H49。

5/29

牆面粉光〈細胚〉完成，浴室壁磚完成。第一次開車進巷口，距離沒抓準，車子板金被巷口磚牆刮傷。

5/30

選擇浴室輕鋼架天花板〈PVC〉花色、落地窗玻璃款式。

5/31

室內地板整體粉光完成，有貓咪的腳印。

 

6/1

非浴室部分地板磁磚完成，如圖H49。

6/2

地磚相接縫隙填平；浴室地磚、壁磚完成。〈原先浴室沒有打算鋪壁磚，可能是化糞池改用次級品，費用移到壁磚上〉。

6/5

施工圍籬、告示牌撤除。水泥攪拌機離場，壁面粉光完成。

6/6

因為標準型的化糞池無法運進窄巷裡，所以化糞池由標準〈符合環保法規〉改為傳統型。保養：45年抽一次。

〈接獲通知：明早埋化糞池〉

6/7

化糞池埋入，如圖：H50。

6/9

營造詢問：電錶要裝在哪？因為電要附著在圍牆上。

我：希望能在建築線上。

6/12

前庭東側邊界掘出一條水溝，邊界線疊磚，如圖：H52右側。鏡台、洗手台、蓮蓬頭、馬桶裝上完成

 

自家用簡易工具箱開始聚集準備。

6/14

大門前走廊鑄成，如圖H53。

6/15

浴室系統天花板完成。浴室門口地面增加一道洗石子

 

6/22

無進度，聯絡營造商，何時裝開關、插座與大門，浴室窗暫封閉，初次檢查未通過，有點麻煩。

6/25

前庭植草〈地毯草，學校操場常用草皮，長不高、易維護〉完成，如圖：H55。

6/27

接獲通知：可以油漆了，上乳膠漆佳。油漆完要保持通風兩個禮拜，或放切頭的鳳梨在裡面，人再進去住。

6/28

自備工具箱搬入新屋內，臥室、浴室門裝上，取得臥室門鑰匙。

到五金行購買水泥漆〈經費考量，還是選擇較便宜的。〉。

底漆450元X1

防水彈泥350元X1

室內水泥漆NO.450百合白，435元X3

室外用面漆450元

刮刀15元

滾刷85元

◎先上室外漆再上室內漆

一、室外漆則先上底漆再上彈泥〈可撐十年〉。

底漆：水=1：3

彈泥：水=2：1

二、室內則由後到前。

6/29

大門與後門裝上，取得大門鑰匙。

預定家電。

 

7/2

一、上油漆前，可以購買遮窗框的膠帶，這樣上漆時，才不怕窗框沾到漆。 

二、使用刮刀，刮除牆面的水泥小石子。

三、準備披薩盒大小的瓦楞紙版鋪在地板約三塊，避免塗油漆時滴落地板弄髒地磚。

四、室內漆的色系選擇，地板、門框如果色系一致會比較簡單，沾到較不明顯。

塗上底漆，底漆塗上後有種上透明亮光漆的感覺，大概隔四個小時後，再上彈泥，顏色是土黃色，看起來像土造屋，如圖H57。

7/3

第一層底漆，第二層彈泥，第三層面漆塗上，外牆油漆部分就完成了，如圖H59。

在室內靜坐一陣子，感覺出夏天室內北邊的臥室風比較強。

7/4

油漆工程完成85%。

7/5

使用塑膠袋及橡皮筋綁住排油煙機的排風口，避免下雨天雨水喷入室內，如圖H63中上孔。

大型家俱等入厝儀式完成後再搬入，請營造商幫我們查看入厝時間及流程。

7/6

使用鋁梯，室內、外漆都完成了，一樓挑高應該是業餘極限，再高就漆不到了。

漆室內漆時，發現屋內高度在210cm以上，溫度開始越高越熱，也許是上空蓄熱的關係。

7/9

颱風將至，後門裝上完成，前門無玻璃，好在客廳內還有一個排水孔。

7/8

前門玻璃大門完成，平安度過颱風天。

7/9

大廳內挑高的天花板，詢問營造商電燈是否能壓低，使以後方便換燈管。

7/12

接獲營造商通知，明天建管課檢查，約一個禮拜內完成。

7/13

建管課檢查完成。

◎廚具行老闆提醒：入厝前插座完成時就可以安裝排油煙機與爐俱，入厝當天就不用敲敲打打，入厝前瓦斯爐先不要用火。

7/14

後院流動廁所被建管課檢查不合格，必須移除後再檢查，未來半年門口暫時不要改建。

7/17

現場與營造商討論電燈配置，前庭圍籬柱子設立位置。

◎營造商對入厝建議：沒有安神位的話，入厝日子看農民曆即可。也可以請人幫忙挑日子，紅包大概四千元。

◎入厝流程：先拜天地→拜地基主〈廚房附近〉→拜當地小神〈土地公廟、三太子廟〉→挑日宴客。

◎停車避免因雨水導致輪胎陷入泥土內，可以先挖輪胎軌跡10cm深的泥土放置旁邊，填入約四號電池大小的礫石，再回填挖出來的泥土，澆水夯實〈使用機車來回輾壓〉。

7/18

上網或詢問賣「金香紙錢店鋪」的老闆，入厝儀式、流程、祭祀用品作參考。

7/19

插座裝上，燈俱進場，浴室扶手、花灑蓮蓬頭完成。

7/20

翻農民曆，找入宅〈厝〉時間。

7/21

電錶柱子、電線管路施工中。

等政府檢查通信管線。

訂購祭祀用品。

7/22

臥室電燈、開關裝上。

7/23

到家俱店訂購折合桌。

7/24

聽說隔壁鄰居騎樓要擴建，現場討論，避免到時停車困難。入厝時間因農曆七月而延期。

7/27

房屋租約到期，搬些東西到新家。

◎應該要多繳一個月房租，等確定入住新家再跟房東退租較適宜。

7/30

前庭電錶柱子持續施工，如圖H61右側。

7/31

聯絡營造商，多餘的磚頭可以留置現場，方便以後運用。

8/1

裝上大廳燈。

8/9

電錶外殼裝上。

使用執照獲准，約三天後核發。

再次提醒營造商，幫忙補齊屋簷內的隔熱泡棉，以防鳥啄。

8/10

營造商網傳加工明細費用過來，建築物主體、燈俱、插座、開關完成〈但缺門牌、電力、使用執照〉，通知我們可以匯尾款，鎖大門了。前庭電錶柱子8000元〈無事先說，是另外加上的〉。

跑照費用約三萬兩千元。

營造商：使用執造核准，明天取得，即可申請民生用電。

8/11

領錢，準備尾款135700元，後門門檻修飾完成，前門紗窗門增加暗鎖。

8/12

完成匯尾款，屋簷擇日再修。

房屋所有權狀必須自己去申請。

◎房屋稅：房屋稅課徵納稅義務人為所有權人，未辦建物第一次登記，且所有人不明之房屋，向使用執照所載起造人徵收之。無使用執造向建造所載起造人徵收，否則向現住人收。

8/18

屋簷內泡棉隔熱板末端開口封閉完成，以防鳥啄及蟲子寄生。

8/20

使用剩餘的油漆補強。

◎下雨過後，較容易看得出那裡有滲漏，因為白漆使髒污更明顯。

◎留意室內門被反鎖的問題，若被反鎖，有無可解？

8/21

由於自己少下廚，所以瓦斯爐改為單口爐。

8/22

詢問民生用電何時過電？

8/24

營造商通知：明天台電供民生用電，到時再檢查電力供電情形。

8/25

裝上電錶，完成通電。

8/29

小家俱進駐。聯絡廚俱商、家俱商、電器商，約定時間送達。

8/31

打掃，準備明天進電器設備。

發現閣樓燈壓太低了→監工缺失，如圖H62最後盞燈。

 

9/1

取得使用執照、房屋文件等。人可以先進去居住。

先進床，才可以放置物品。進家電、廚具。

瓦斯〈16KGX2桶=4500元〉

洗菜水槽〈1600元〉

冷氣孔鑿洞〈500元〉

發現220V的插座未安裝。後門落地紗窗框小，無法做暗鎖，因此到五金行買電子門窗防盜蜂鳴器。

9/3

入厝。接近中午時，準備餅乾、水果、雞腿便當等，祭祀門口鬼神〈朝大門外拜〉、地基主〈朝屋內拜〉，結果後來是同桌一起拜，貼春聯。

由於事先無注意討論，TV外接線沒有拉到室內，因此必須跟電器行加購小型電視訊號接收器，進家電後，小問題開始陸續出現；戶外插座防雨罩與水龍頭太接近，導致關插座防雨罩時會卡卡的。

五金百貨行大採購。

◎改進：

一、如果以省錢做考量，許多家用裝飾可以在五金百貨裡面找到，搭配自己DIY，會比買現成的便宜許多，如：櫃子、浴簾、門簾、信箱等。

二、水電施工的缺失，可以安插自己熟識的水電師傅做承包，或事前更詳細討論。

三、應該所有東西都準備好再入厝，這樣才不會有兵荒馬亂的感覺。

9/4

為避免下雨時前庭草地泥濘，到建材行購買人行步道石板磚，〈150元/個x15〉

明天準備報稅。

9/6

使用小型TV接收器，即使屋外TV線沒拉到室內也可以收看基本頻道，省去接外線費用。測試屋內TV線，拉線測試是否容易。

9/7

房屋設籍登記：到所轄的稅捐稽徵處申請設籍。

到財稅局申報房屋稅〈完工30天內，準備使用執照、身分證、印章〉。

半個月內申請地價稅自用住宅優惠稅率。

詢問戶政事務所門牌何時來裝訂？

◎新屋移轉：

 

申請稅籍證明→申報契稅→等郵寄稅單→繳費→完成。

必須先設戶籍才能移轉，如果是夫妻贈與，則必須支付契稅6%〈房屋評定現值X6%〉、印花稅千分之一〈若建物未做保存登記，無房屋所有權狀則免印花稅〉。

9/8

戶政人員把門牌送過來，自己裝訂。

戶政人員：設籍必須要有水電帳單才行。

◎缺失：購入上下舖床，高度比想像中低，無法與閣樓相連接，和預期誤差，再想辦法改進。

9/9

收到跑照費用簡訊通知，約快四萬塊。跑照明細資料袋包含各式規費收據。但裡面有一張七千多元的手續費收據，連店章都沒有蓋，感覺像是做出來的，因此有被坑的感覺。

◎改進：事前要講清楚，有收據再支付，沒收據的話，也事先說一下，有個心理準備或是再協商。水電、跑照人員，如果可以，請認識的人承包。

先付無爭議的收據，有爭議的收據再協商。

9/12

跑照額外費用解釋：

水電竣工單，需要有牌且加入水電公會的水電技師蓋章，蓋章費2000元，跑兩次送電文件，處理費用2000元。

9/13

因為大門無障礙式，所以沒有門檻，颱風下雨時雨水容易噴進屋內。

◎改進：戶外噴雨處，做木板防噴雨。

9/18

鋪設車道連鎖磚，下雨停車可用。

使用塑膠墊，蓋住門前排水溝，防汙水臭氣。

9/19

地價稅與房屋稅申辦優惠稅率。

9/22

付清跑照費用39050元〈殺價後降800元〉。

戶外設備：冷氣機室外機、熱水器、洗衣機等，應該靠牆，高度在胸口左右，這樣要自己手做簡易屏障遮蔽物較容易。

 

10/13

停車位固定後兩個禮拜，再決定植栽位置，可以請局外人幫忙提供設計意見或抓缺失。

10/29

繳交夫妻贈與的契稅一萬四千元。

◎本案完成