最熱門的理財商品REITs（不動產投資信託）！


不動產證券化商品成為國際投資新寵

因應資產配置國際化，以及國內不動產證券化商品熱度正增溫之際，近年
來在國際投資市場大放異彩的REITs（不動產投資信託）成了熱門的投資
商品。根據數據顯示，投資REITs不但有穩定的股利、較高的股利殖利率
及專業的經營管理團隊等優勢，又因為與債券、股票市場連動性相當低，
易於分散投資組合的風險，讓許多機構法人及基金經理人喜歡將此產品納
入於資產配置的組合中，以降低資產組合之風險並提高報酬。

何謂不動產證券化

不動產證券化係結合「不動產」與「證券化」的概念，以建築物本身的現
有價值或土地的未來收益(如租金等)做為投資摽的，透過發行受益憑證的
方式，將其細分為小單位的有價證券，讓一般投資人也能參與不動產的投
資。

不動產證券化的意義

由於不動產具有不可分割及單價昂貴之特性，造成產權移轉、流通與變現
的困難度，使得其投資風險過於集中，因此有不動產證券化的誕生。不動
產證券化係將投資人與其投資不動產標的之間的法律關係，透過特定機構
(一般為專業物業資產管理公司)信託化，直接將持有不動產所有權之物權
憑證化，藉此不動產之固定性資產型態得以轉化為高度流動性之有價證券。

不動產證券化的型態可以是發起人發行受益憑證募集資金，以進行不動產
的相關投資，如REITs；亦可為發起人將本身持有的不動產產權或抵押貸
款債權轉變為證券形式出售，如MBS。不過其證券化後之受益憑證均具備
三項要素：細小化、規格化以及流動性。

所謂「細小化」，是指每單位的價格低，每單位所表彰的只是整體資產價
值的若干分之一。所謂「規格化」，是指表彰相同標的物價值的證券，彼
此完全相同，可以任意交換而沒有影響。所謂「流動性」，是指投資人與
有價證券持有人，可以在公開市場上自由交易買賣。

推動不動產證券化的目的是為了要引進廣大資本市場的資金，以直接金融
的方式活絡不動產市場，對於景氣低迷的房市有相當大的正面效應。依國
內不動產證券化條例規範，以特殊目的公司(Special Purpose Vehicle)
信託作為不動產證券化管道並分為「不動產投資信託」及「不動產資產信
託」兩種。

不動產投資信託(Real Estate Investment Trust)

參考美國不動產投資信託制度與我國「共同信託基金管理辦法」及「金融
資產證券化條例」等法令訂制。所謂不動產投資信託，是指受託機構向不
特定人募集發行，或向特定人私募交付不動產投資信託受益証券，以投資
不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投
資標地而成立之信託。

不動產資產信託(Real Estate Asset Trust)

借鏡日本模式之「資產流動型」制度所引進。所謂不動產資產信託，是由
委託人移轉所有不動產或不動產相關權利與受託機構，由受託機構向不特
定人募集發行，或向特定人私募交付不動產資產信託受益証券，以表彰受
益人對該信託之不動產及不動產相關權利或其所衍生利益、孳息及其他收
益之權利而成立之信託。