2009-10-24 17:56:28房仲達人
解開公設比的密碼(ㄧ)
解開公設比的密碼(ㄧ)
在近年消基會所發布的十大消費糾紛中，購屋糾紛總是名列前茅，其中又以對室內實際使用空間的落差爭議較大，亦這就牽涉到公設比的問題。 近年房市交易熱絡，台北縣市菁華區地狹人稠，推案總是供不應求，使得預售案成為市場上的銷售主流，相對於成屋的一翻兩瞪眼，預售案因買賣的是未來的標的物，買方和賣方的資訊不對稱及認知不同，往往會造成交屋時的坪數糾紛，其中又以對室內實際使用空間的落差爭議較大。以下將幾項公設與實際使用面積的相對關係作概略的介紹。一、清楚的解讀合約書
內政部規定在簽約前，合約書有五天的審閱期，在合約書上清楚的將權狀分為室內面積、附屬建築物（陽台、露台、雨遮）、公共空間（公設比）等，一般人常以為將權狀面積乘於公設比，扣掉之後就是實際的室內使用面積，完全忽略了附屬建築物的存在，因而歸咎建商室內面積縮水，事實上還要扣除附屬建築物的面積才是實際的室內使用面積。
中庭花園無頂蓋，不會計入權狀坪數。
如購買總坪數十二坪的套房，公設比三十六％，陽台、雨遮佔○．七坪，此時十二坪減去（十二坪×三十六％）等於七．六八坪，再減去附屬建築物○．七坪得到六．九八坪，才是實際室內面積。但有些建商為了順利銷售，往往會避開附屬建築物的問題，甚至用陽台外推的方式去增加室內使用面積，但不管有無陽台外推的問題，其實公設比都不會有變動，因為陽台是屬於附屬建築物，而不是公設的一部份。
另政府修訂建築技術規則，明訂八層以上建築，須設置二座特別安全梯，以提高緊急避難逃生功能。
因此新申請建照的大樓產品，公設比大多超過三○％以上，但坊間有一些新案訴求二○％左右的低公設，很多是將當層梯間或地下儲藏室等小公稱為私人空間併入室內面積計算。這種手法在合約書上權狀的登記很容易就可看破。