☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：王泓鑫主持律師

☉出刊日期：2021/06/21

【法律加油站】：不動產遭冒名過戶，如何討回來？

【事件】

    某甲名下不動產，遭太太某乙偷偷拿去抵債而過戶給某丙。事後，某丙也因債務，遭到債主某丁聲請強制執行此不動產。某日，某甲看到法院人員來貼封條，才驚覺房屋遭偷偷過戶，此時，某甲抗辯，不動產是遭偷過戶的，所以並非某丙的財產，而提出第三人異議之訴，某甲有理由嗎？

【解析】

◎不動產之登記所有權人，推定適法有此權利！

    依據民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」。而最高法院101年台上字第1828號民事判決指出：按登記為物權公示方法之一，登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，對其他第三人均得主張其登記之權利。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。

    換言之，不動產登記具有非常強之法律效力，只有登記名義人之前手（即題示案例之某甲），可以執以對抗登記名義人（即某丙），除此之外，任何第三人都無法在爭訟案件中否定登記名義人之所有權人地位。

◎主張不動產遭到冒名過戶，誰負舉證責任？登記名義人還是遭冒名之人？

    不動產過戶登記流程，與一般簽具契約之流程，有顯著之不同。例如，不動產過戶之出賣人依法須使用「印鑑」，且須繳交「不動產權狀」等重要資料，無論印鑑或不動產權狀等重要資料，依據一般社會經驗，都是由所有權人本人親自辦理、保管；而遭到竊取進而遭冒用，並非常態。

    因而，主張不動產遭冒名過戶，須由遭冒名之人或主張遭冒名過戶之事實之一方舉證。此觀最高法院89年台上字第2611號判決謂：「按印鑑章乃私人自管自用，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關或親自出具委託書委任他人，方能辦理領取，而土地所有權狀原本係產權之重要證明文件，亦由所有權人親自收執保管，故第三人持有印鑑章等移轉登記所需文件係所有權人交付，乃社會事實之常態，非所有權人交付，為他人所盜用，為社會事實之變態。因之，主張常態事實者，無須負舉證責任；主張變態事實者，應負舉證責任。」。

◎ 遭冒名者可以依據強制執行法第12條，聲明異議嗎？

    強制執行法第12條第1項雖然規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」，然本條項僅限於程序違法與否之救濟，針對實體權利存否，無法透過本條項聲明異議之程序處理。

    換言之，遭冒名過戶之受害人，若要主張自己才是不動產所有權人，執行債務人並非真正所有權人，已涉及遭冒名過戶者之實體權利存否問題，聲明異議將遭駁回。

    此觀最高法院109年度台抗字第1307號裁定認為：「…雖惟蔡春頻（註：執行債務人）既已受讓取得系爭土地所有權，再抗告人（註：為主張實體權利之人）於依法定程序塗銷其所有權登記前，不得否認其效力，新富翔公司自得對之聲請強制執行。此與蔡春頻…有無負塗銷是項所有權登記義務，要屬二事。且蔡春頻是否確為系爭土地所有權人，屬實體權利存否之爭議，執行法院並無逕行審判權限，自非強制執行法第12條所定之異議程序所能救濟，臺中地院裁定駁回其異議，尚無不合。」即明。

◎ 遭冒名者可以單純依據強制執行法第15條第三人異議之訴，要求撤銷強制執行程序嗎？

    按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被上訴人，強制執行法第15條固定有明文。

    惟此所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言（最高法院68年台上字第3190號判例意旨參照）。

    若為執行標的之不動產係登記於執行債務人名下所有，縱令該第三人與執行債務人間有借名登記或信託登記之情形，亦僅得依借名登記或信託登記關係，享有請求執行債務人返還該不動產所有權之債權而已，系爭為執行標的之不動產所有權人既為執行債務人，該第三人即無足以排除強制執行之權利（最高法院97年度台上字第637號裁定意旨參照）。查系爭土地既仍登記王世宏為所有權人，已如前述。則縱認上訴人與王世宏間就系爭土地存有借名登記關係，則依前揭說明，於其回復為所有權人登記之前，其依強制執行法第15條規定提起本件第三人異議之訴，已屬無據。

    換言之，遭冒名登記者也不得僅以強制執行法第15條第三人異議之訴主張排除強制執行程序。

◎ 遭冒名者應依法提出塗銷該遭冒名登記事項之訴訟，或於提出第三人異議之訴時，合併提出撤銷該遭冒名登記訴訟！

    真正的權利人（遭冒名過戶登記者）如果想要將不動產討回來或要阻擋債權人將不動產拍賣，只能透過提出塗銷登記訴訟，才是正當的作法。

    此觀最高法院105年台上字第473號判決認為，按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利（第1項）。…民法第759條之1定有明文。上開第1項為貫徹登記之效力而規定之推定力，真正權利人僅得以對登記名義人主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人即為該不動產物權之權利人。

    另為了紛爭解決一次性，實例上也准許提出第三人異議之訴之時，併同提起塗銷登記訴訟，如台灣高等法院108年度重上字第428號，可供參照。

◎小結

    依據民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」。此條重點在於，若登記名義人之登記縱使有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。

    而主張不動產遭冒名過戶，須由遭冒名之人或主張遭冒名過戶之事實之一方舉證。

    另如遭冒名辦理登記之人，在還沒有訴請塗銷登記確定前，如不動產已遭他人訴請強制執行，要如何阻擋強制執行程序？

    依目前實務見解真正權利人（遭冒名登記者）並無法依據強制執行法第12條聲明異議，也無法依據同法第15條單純提起第三人異議之訴，這都會被法院駁回。

    真正權利人應該先提出塗銷該項不實登記訴訟，才能提出第三人異議之訴；或者，於提出第三人異議之訴之同時，合併提出塗銷登記訴訟，以求救濟。

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