☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：王泓鑫主持律師

☉出刊日期：2021/06/15

【法律加油站】：房客賴著不走，誰可請求遷讓房屋？

【事件】

    房屋出租或出借他人，想要順利收回，恐怕沒有想像中的容易！例如，某甲將其兒子某乙名下之房屋借給某甲之哥哥某丙居住，並約定在某一時間點前要歸還，但某丙遲遲不歸還。另A先生借款給B先生，屆期後B先生還不出來，於是將名下房地產抵償過戶給A先生，並改簽訂租約，由B先生繼續居住，但B先生之後也沒有按期支付房租。此時，某甲或某乙可以起訴請求某丙搬遷嗎？A先生可以請求B先生搬遷嗎？B先生抗辯說，房屋一直是他在住，並未點交給A先生，所以A先生尚非所有權人而不得請求歸還，有理嗎？

【解析】

◎房屋所有權人才可締結合法租賃契約或借用契約嗎？

    一般租賃契約多為房地所有權人將房地出租給他人，最為普遍。但如非房地所有權人，而將別人的房地出租，難道合法嗎？最高法院判例認為是合法的。此觀最高法院33年度上字第84號判例謂：「租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。」、最高法院64年度台上字第424號判例謂：「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」，可資參酌。

◎房客賴著不走，要以誰為原告起訴？房地所有權人或出租人/出借人？

    如果租賃契約或使用借貸契約終止或屆期後，房客或佔用人賴著不走，因為我國實務見解認為房屋所有權人或其他出租人/出借人，都可締結合法租賃契約或借貸契約，則此時誰有權請求房客/佔用人遷離？

    出租人或出借人可依據租賃物返還請求權或借用物返還請求權，請求房客或佔用人返還；而如租賃契約或借用契約存續期間，依法需催告或表達終止之意思者，仍須以出租人或借用人之名義為意思表示才算有效，此觀最高法院48年度台上字第1258號判例謂：「租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效。」

    除了出租人或出借人之外，房地所有權人在租賃契約或使用借貸契約合法終止或屆期後，也可依據民法第767條請求房客或佔用人返還、遷讓房地。

    此觀最高法院相關判例謂：「訟爭房地如果係上訴人出租於被上訴人使用收益，則上訴人於終止租賃契約時所得行使之租賃物返還請求權，自不因其所有權之未受合法移轉而受影響」、「…而民法第四百五十五條之租賃物返還請求權，又不以出租人就租賃物有所有權為要件，則原判決以該地基所有權已移轉於他人為理由，認上訴人無返還請求權，於法顯有未合」（最高法院31年上字第2665號判例、33年上字第3061號判例參照）。

    有關借用契約，最高法院也有類似見解認為：「物之所有人本於所有權之效用，對於無權占有其所有物者請求返還所有物，與物之貸與人，基於使用借貸關係，對於借用其物者請求返還借用物之訴，兩者之法律關係亦即訴訟標的並非同一，不得謂為同一之訴。」（最高法院47年台上字第101號判例參照）。

    換言之，在契約屆期或終止後，所有權人或出借人/出租人均得依法請求返還。

◎請求搬遷（遷讓房屋），要如何計算裁判費？

    有關不動產之訴訟，原則上均應以不動產之全部價值為計算之標的。例如，不動產如價值新台幣1000萬元，就需繳納以此標的計算約百分之一的裁判費，約計新台幣10萬元。

    但上述計算方式往往對於房屋所有權人造成很大負擔，而目前實務見解所採計算方式，可單獨以「房屋」價值計算，而不算入土地價格，如此一來可大幅降低此類訴訟應繳之裁判費，此觀最高法院102年台抗字第429號民事裁定：「…又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內。而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金之不當得利，亦不得併算其價額。」。

◎房屋未點交（交付占有），這樣算是合法取得所有權嗎？

    不動產（房屋、土地均屬之）的轉讓，除了需要移轉登記之外，尚須「交付」。題示B先生因抵債將現住之不動產移轉登記給A先生，並改以租賃契約繼續承租居住，則不動產算是「交付」（占有）了嗎？

    最高法院認為因A受讓不動產後，改為出租給B，此時已經算交付房屋了，應以租賃契約成立時，為雙方「點交」（交付）之時間點，此觀最高法院48年度台上字第611號判例謂：「系爭房屋上訴人於買受後，出租與原出賣人居住，則依民法第九百四十六條第二項準用第七百六十一條第二項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭房屋移轉占有之日期。」

◎請求遷讓或返還房屋，須將住在裡面的人全部都起訴嗎？

    房屋出租後，通常不會只有承租人一人居住，經常是承租人一家人，包含配偶、小孩等人，都會住在裡面。如租賃關係或借用關係屆期或合法終止後，房客一家人賴著不搬，此時，要將全部的人都一同起訴，或者，只告承租人一人即可？

    目前實務見解認為只要對承租人一人提告即可，將來如判決確定，要強制執行之時，效力也將及於其他共同生活之家人，因此，對於承租人之共同生活家人，毋庸一併起訴，甚至，如果一併起訴的話，其他人（家人）的部分，還會遭法院駁回。

    此觀台灣高等法院93年重上字第307號認為，按「受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」民法第942條定有明文。學說上稱此為占有輔助人，例如家長與家屬同輔助占有人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，故輔助占有人類似占有人之手足，非占有人，因之，依占有之規定所得享有之利益，所受之保護，或所應負擔之不利益，原則上為該指示之他人享有與負擔之（參閱大法官謝在全著，民法物權論下冊第536頁）；復按「被上訴人何秀容係被上訴人王詩譜之妻，基於共同生活關係，隨同被上訴人王詩譜居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，依民法第 942條規定，僅被上訴人王詩譜為占有人。上訴人一併請求被上訴人何秀容遷讓交還系爭房屋，顯非正當。」（最高法院82年度台上字第3057號判決參照）。（二）被上訴人乙為被上訴人甲之妻，基於共同生活關係，隨同被上訴人甲居住於系爭房地內，依上開說明，被上訴人乙應係占有輔助人，僅被上訴人甲為占有人。而關於以無權占有請求遷讓房地及損害金之案件，應以實際占有情形為依據，對於無權占有人請求，其效力及於占有輔助人（即民事訴訟法第 401條所稱之為當事人占有請求之標的物者），是以毋庸以占有輔助人為共同被告，即可逕對之強制執行（強制執行法第4條之2）。

◎小結

    依據目前實務見解，出租人或出借人不以該物之所有權人為限，出租人就其無所有權之物，也得成立租約。

    而房地出租或出借後，若房客或借用人於屆期後或契約終止後不遷離，無論出租人/出借人，或者，所有權人均得依據個別的請求權，訴請遷離、返還。

    此種遷讓房屋訴訟，目前實務見解可僅以返還房屋為標的而僅核算房屋價額計算裁判費，而毋庸併計土地價值，可大幅節省訴訟費用。

    至於，要告的對象，也不用將住在房屋內的所有人員都告進去，只需對承租人一人提告即可，將來取得勝訴判決後，判決效力也將及於其他同住家人。

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