☉出刊日期：2008/10/27

☉發行單位：法治國律師事務所∕指導  王泓鑫主持律師  撰文：張明宏實習律師 

【事件】

近年來因經濟不景氣，法拍屋的案件眾多。法拍屋原則上又有著比市價低，以及在產權上比起一般房屋買賣較為清楚的優點，因此吸引許多民眾前往投標。然而，如果要去法院執行處購買法拍屋時，有什麼要特別注意或了解的風險呢？

【解析】

◎點交與否？

當法院拍賣債務人不動產之前，首先，會進行查封不動產的程序。原則上法院在查封房屋時，會調查法拍屋房屋實際狀況以及使用現況。例如：現由何人使用、如果為債務人以外之第三人使用，有無租約，租期為何…等。而這些房屋使用現況最後都會記載在不動產拍賣公告上（拍賣公告通常可在法院的公告欄、報紙以及法院的網站查得）。而且，法官（或司法事務官）會依據房屋使用現況，在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」。例如：當法拍屋查封時若是債務人自行居住，法院原則上會記載「點交」。

又因為法拍屋得標的人（即買受人）在向法院繳清價款取得權利移轉證書（亦即取得所有權）後，可否要求法院協助交屋，原則上是依據拍賣公告上之記載。通常只有在拍賣公告上有「點交」記載者，買受人才可以請求法院協助取得法拍屋的占有。所以，並不是每一件法拍屋均能要求法院協助取得法拍房屋的使用，有的甚至還要另行訴訟要求第三人遷讓房屋。因此，假使想比較快取得法拍屋占有使用，不想進行訴訟程序，應該選擇購買拍賣公告上有記載「點交」的法拍屋。所以，想購買法拍屋的人，事前應該詳閱拍賣公告避免權益受損。

◎法拍屋有瑕疵？

法拍屋雖然比市價便宜，但是，如果投標的法拍屋存有瑕疵，例如：房屋嚴重破損、水管不通…，買受人可否像一般房屋買賣，請求減少價金甚至解除買賣契約嗎（換句話說不買了）？

答案是不行。因為依據強制執行法第113條準用第69條規定，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權（強制執行法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」）。所以，法拍屋的買受人，是不能依據民法第354條以下有關物之瑕疵擔保的規定辦理。因此，有可能出現標到海砂屋，卻不能請求撤銷拍賣程序，並請求發還投標時繳交的保證金情形產生。

實例上認為：「系爭房屋縱係海砂屋，亦屬欠缺依通常交易觀念所應具備之效用、品質，依前揭說明，應屬物之瑕疵，而非權利瑕疵，則依強制執行法第69條、第113條規定，抗告人自不得執此主張物之瑕疵擔保請求權，而聲請原法院撤銷系爭拍賣程序，並發還已繳納之保證金。」（臺灣高等法院97年度抗字第1351號民事裁定參照）。

◎法拍屋停看聽？

由上面的說明我們可以得知，想購買法拍屋的人，為了交屋的順利，事先應該要詳閱自己想投標的法拍屋拍賣公告記載的內容，包含「點交」與否的資訊。另外，拍賣公告所記載房屋實際狀況，雖然可能會記載該法拍屋的瑕疵，然而，不可能期待所有的瑕疵都會記載在公告中。因此，投標人應該事先就欲投標的法拍屋是否存有瑕疵自行進行調查，如此才能降低購買法拍屋的風險，避免買到有重大瑕疵的房子而求救無門。