破解『投信專家』發布之房市趨勢分析謬誤

　　多年來外資、投信、財團聯合政府一直在鼓勵大眾錢進股市及基金，在股市、基金賠了許多年後，近年來台灣人逐漸清醒，有土斯有財的舊觀念，再度成為台灣人的金科玉律，但是此一現象卻讓許多『投信專家』急壞了！房價即將（或是已經）崩盤的新聞稿滿天飛舞，極盡所能的誇大標語及恐嚇性字眼，就是希望大家能把『錢』再像以前一樣投入股市或購買基金，回復到全民瘋股票的光榮時代！您還要再上這些『華爾街騙徒』的當嗎？

　　這些作者應該是希望大家別買房子吧？舉例來說原本購屋的自備款150萬放定存，穩賺的，每年1%的利息約1.5萬，然後租間小套房，每月8千，每年9.6萬，一年賠8.1萬，或是拿去買財經專家建議的股票或是基金，當股神(從股市基金賺到錢的比從房地產賺到錢的更稀有)，你可能 90％，1年內把它賠光，或是1％的機會賺一倍？

    房客的租金幫忙付貸款，差額就當作定存強迫儲蓄，我看不出哪裡不對？至少20年後我的房子還在，不會像有的股票，20年後變壁紙。

    作者也許會說:買基金啊!投報率低但風險也低，大家去查查吧，全世界最優秀的基金投報率平均才6%，而且50%以上都是賠錢的，問問你身邊的人，買基金有幾個人真正賺到錢？

    就拿高盛來說，該公司每年發出的預測不下十次，要麼上調某某股票價格預測，要麼下調，這只是投信公司根據自身需要和行情變化，在符合自身利益的條件下，一種對市場的影響和干預。高盛是什麼機構？願意在無償的情況下，告訴你賺錢的秘密？

    話說回來，有哪個有錢人手上沒有房產？是有土斯有財，還是有財斯有土？中國人的民族性，跟外國人不同，台灣人認為『幸福是擁有一個屬於自己的家』這就是外國人以及從小喝洋墨水長大的財經專家無法想像的。

延伸閱讀：全球已進入高通膨時代~《下一波全球貨幣大戰》

　　以下是最近的房市崩盤言論分析

一、         人口紅利即將結束，房地產只會跌不會漲？

這是台灣房市即將崩盤言論中，最多被拿來佐證的因素，原因是日本房地產就是因為人口紅利結束，造成不動產泡沫破裂。

台灣不是日本，所以人口紅利結束在台灣不會發生

１、日本是個極度排外的民族，外來人口定居的不多，而台灣愈來愈開放，台灣人對外籍人士又特別友善，工作又好找，隨便當個英文家教一個月輕輕鬆鬆十萬以上。

２、尤其是與大陸簽訂『服貿協定』後，只要陸客投資美金３０萬（台幣約９００萬）即可來台定居（３人），所以台灣人口紅利只會增加不會減少，十年前就有以張姓教授為首的學者專家分析，大量台商前進大陸後，人口外移會造成房市崩盤，但事實證明不會。

３、當大陸民眾來台就業與定居成為不可避免的未來，尤其是北北桃三大直轄市，全部的房子給他們買光還不夠呢！您還認為台灣的房價會應為人口紅利的結束而下修嗎？

４、台灣人的啃老族不像日本那麼普遍，年輕人結婚後的第一件大事就是『購屋』，台灣人是有羞恥心的，住父母、吃父母、用父母的年輕人，親朋好友會報以異樣的眼光指指點點，而新成屋又是這些新婚族的最愛，就算父母親有舊的閒置房屋，他們也不會要的。

５、若要硬說人口紅利會造成台灣房地產崩盤，那麼香港房地產早就土崩瓦解了。

延伸閱讀： 由日本參訪看日本的消費及房價，以及與台灣的房價比較

二、            租金房價比世界第一

　　房價租金比的計算公式是「房屋總價格/年租金」有研究統計顯示，台北市租金房價比高達６４倍確實驚人，但是問題有．．

１、             為什麼只拿台北市來說？難道台灣人只買台北市的房子嗎？近幾年台北市房價漲幅並不大，是全台灣漲幅最小的區域。

２、             桃園縣平均房價５００萬計算，每年租金約２０萬，房價租金比才２５倍，南部更不用說。

３、             再說，台北市持有不動產的有錢人僅僅是為了買來做包租公嗎？它已經是像鑽石、首飾、名錶一樣，是財富與地位的表彰，已經不是金錢可以衡量的，尤其是某些高級地段，你有錢還買不到。

４、             一個國家的平均租金與自有房屋持有比例是息息相關的，台灣自有房屋持有比例超過８成（其實是平均，台灣每１００個人有８０個人有房子嗎？在騙誰啊！），既然大家都有房子，那何必租房子呢？所以房租當然漲不起來，房租高低對有錢人來說有差嗎？他們要的只是保值，順便收房租罷了。

三、            房價所得比世界第一

１、             除了與上述雷同之外，台灣人存錢的速度，也是揚名國際的，外國人根本搞不懂，以台灣人的平均國民所得如何支撐高房價？台灣人有太多隱性所得，白天上班晚上兼差的比比皆是，有空您到菜市場、路邊攤、或是夜市，隨便找抓個攤商來問，它年收入絕對超過一般的上班族好幾倍，但是政府永遠都會不知道。

２、             內政部營建署公布102年第一季住宅需求動向調查結果，民國102年第一季全台平均的房價所得比是8.9倍，而台北市則是13.5倍，也就是說台灣人平均要8.9年不吃不喝才能買房子，問題是9年很長嗎？再說不會貸款嗎？購屋自備款所得比才1.8年，換句話說，年輕人只要認真工作，努力存錢，大概３～５年就能存夠頭期款，買一間屬於自己的小窩，剩下的貸款大約７～１０年就會還清，這個時候小孩也大了，把舊房子賣了當自備款，換間大房子犒賞自己與家人，歐美國家的年輕人是不會這麼做的。

３、             還有台灣人是好客的，有朋友來家裡作客，你會很驕傲的說:哈哈！真棒！我的房子是租的。還是很不好意思的說：我還在努力存錢買房？ 中國人將房地產視為"儲藏價值+炫耀財富+彰顯身分以及自我實現"，這就是為什麼年輕人結婚第一個想到的便是"房事"，歐美國家的年輕人可能想都沒想過吧。

４、             從所得的角度來看，雙北市房價所得比確實是超高，中產階級要想在雙北市購屋置產的確是不容易，不過在中壢、平鎮一帶倒是有很多的選擇，只要不太計較屋齡、不太考慮交通條件，實際上1字頭的房價還是買得到的，更別提大溪、龍潭或是更郊區的地區了，基本上並沒有房價所得比過高的問題，嚴格來講這些地方房價所得比甚至是偏低的，只是這些地區民眾購屋偏好透天產品，所以在總價上拉高了購屋的沉重感。

四、            空屋率、持有率過高

１、             老舊都市裡老舊房子設備過時，都市更新速度又慢，閒置率高沒人要住，也把它算在空屋率上，難道是要求人們不要追求更美好的生活環境嗎？台灣30年以上的房子有302.8萬棟，20至29年的房子有172萬棟，合計474.8萬棟，根據內政部統計全台空屋率約142.6萬棟，換句話說，至少還有２００萬棟以上的老舊房舍裡面住滿了人，面對極端氣候，早年建材和工法對防災防震的能力都很弱，這些高唱空屋率過高的學者要住自己去住，別以為大家都不怕死。

２、             大家要知道，這些所謂的空屋，可都是有錢人之所以有錢的原因啊！姑且不論每月租金是多少，每一間房子都是『穩定的現金流』，富爸爸窮爸爸一書中提到，一個人只有２４小時，只要你能不必花時間就能得到的財富，才叫做『賺錢』否則只能說是拿自己的時間跟老闆『換錢』，當你擁有幾間貸款還清的房子以後，你會發現它們比政府的退休基金更值得信賴。

３、   所謂的　住宅存量統計　應剔除15年以上屋齡的房子，921地震以前,住宅耐震係數只有4級，921地震後才提高到6級，15年以上老舊的住宅，要住你們這些專家自己去住，別阻止別人換屋，別鼓吹首購族去買。

４、根據營建署的統計桃園地區１５年以上住宅佔６９.１２％，大台北地區更高達８９％，也就是說整個北台灣有超過１１７萬戶的房子（不含新北市），耐震係數低於４級地震，桃園新建案除了要供給大台北地區南遷的換屋族，還需供給桃園地區本地的換屋族，再加上首購族，就算北台灣每年平均有十萬戶的供給量，也必定供不應求，何來空屋率的問題？

５、             有人問我為什麼選擇蓋房子？因為我每蓋一批房子，我就要留１～２間不賣，等到我６０歲退休後，這些啞巴兒子才是我退休生活的保障。

註:台北市１５年以上屋齡戶數高達672,620戶（１１％），耐震係數都只有4級，在都更牛步又限制太多的情況下，勢必將引發逃命潮？？民國88年 9月21日～921大地震距今約15年，九二一地震前建築物耐震級數僅達4級，九二一地震後建築物耐震級數才提高至６級

五、            只有台北市抗跌？http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324822863

                  三大看不見的危機！專家呼籲台北疏散人口

１、             自從日本福島核災後，台灣人的反核認知已非常普及，美國「華爾街日報」報導，全球十四座核電廠位處高活動斷層地震帶，台灣四個核電廠都包含其中，而全球有十五個反應爐同時面臨地震和海嘯的雙重風險，台灣的核一及核二廠四個反應爐全都上榜。《自然》雜誌（Nature）評選全球高核災風險的核電廠，台灣核一與核二因與台北都會區直線距離不到三十公里，而周邊的人口數超過五百萬人，而名列最危險核電廠第二、三名。

２、             核一廠距離山腳斷層7公里，核二廠距離山腳斷層5公里，自1978年核電廠啟用以來，二處核電廠使用後的燃料棒，全部放置在原子爐上方的燃料冷卻池，而且超級爆滿，密度世界第一，全部13058束（核一廠燃料池有5514束，核二廠7544束，若核四不運轉還會再增加），也因此，核一、核二廠數度變更設計，讓冷卻池容納更多燃料棒，清大核工所教授李敏說：「束與束之間已經達到幾乎就要碰在一起的程度」（引自今週刊非核特刊）

３、             假設發生類似『日本福島核災』，我懷疑台灣政府危機處理的能力，是否能與日本相比？如果你認為不但不能，而且更差，那麼如果你住在台北市，或是住在距離核一、核二廠不到５０公里，那麼你就是住在一顆超級不定時炸彈（核子彈）旁。

４、             綜觀以上，台北市＋新北市人口６００萬人,只要有1/3的人口有危機意識,就會把桃園的房子買光還不夠,桃園房價能不漲嗎？桃園房價豈是政府胡亂打壓能壓的下的嗎？政府欲壓低桃園房屋貸款成數，非但對於有能力的購屋者無用，更阻礙了大多數平民老百姓，遷往安全居住環境的渴望，台灣學者治國的悲歌，要到什麼時候才能結束？

六、            美國量化寬鬆政策結束，通貨緊縮時代開始

　　這應該算是最荒謬的華爾街騙術了，『通貨緊縮』代表錢愈來愈大，資產價值愈來愈小，原物料價格下跌，有形資產價格崩盤，現金為王，美元重回強勢美股看漲。

１、從2008年起,為了拯救次貸風暴危機，美國人打開印鈔機大量印出沒有以黃金為擔保的大富翁紙鈔，美元發行量暴增為二兆七千零五十億,遠比過去一百年所累積的數量還多出許多，若換算美國的黃金儲備量計算，１０３８０美元才兌換１盎司黃金，美金從２０元兌換１盎司黃金，到現在已經膨脹了五百多倍，因此現在有很多人不再稱美金而稱美元，因為美元未來變成毫不值錢已經是時間的問題了。

２、            印鈔接力賽~日本新首相安倍晉三近日宣布要推出日本版量化寬鬆政策，這將是人類貨幣史上最大的印鈔行動，規劃要從2014年起，每一個月都要釋出13兆日圓到市場上，是美國QE的3.2倍，換算下來，等於每月有高達4兆台幣要從日本源源不絕流向全世界。相較之下，中華民國2013年一整年的總預算也才1兆7千億而已，可見得這次日本版量化寬鬆規模之巨大，勢將在全球掀起滔天巨浪。

３、            美聯儲企圖用退出寬鬆的預期降低市場對超低利率的擔憂，實際上退出寬鬆對美元來說並不是什麼利好。自2008年之後，美國總計推出了四輪量化寬鬆，然而美元指數從未跌破2008年的低點70.68。這足以說明寬鬆政策恰恰使得美元指數上升，掩蓋了超低利率的實際影響。美聯儲一旦退出資產購買計劃，就將不得不維持更長時間的低利率政策，屆時美元將出現如同2002年至2005年一樣的滑坡走勢。很多人誤以為退出寬鬆將給美元帶來利好，實際上在美元走弱的更多時間里，並沒有量化寬鬆支撐，而只是維持了低利率。

４、台灣貨幣發行是以美元外匯作為基礎，美元價值下跌購買率喪失，會直接影響台幣的價值，您認為未來錢會愈來愈小？還是愈來愈大？關係到您的投資方向，不動產是耐久財，可使用，收益，處份，並排除他人干涉。買新房，開新車，那怕它買了就跌，至少我先享受了(現在購屋與過去購屋想法不同了)，如果它不小心漲了，那我就高價賣出，這段時間我不單房租省了，錢存到了，還賺了一筆，如果它跌，也跌不到那去，反正至少還有租金可收幫忙繳利息，等下一波高點再賣，每月繳本當做定存也不錯。

５、認為錢會越來越小的朋友～有心想要投資不動產，建議選擇重大交通建設週邊新興都市計劃，量力而為購置不動產，因應通貨膨脹所帶來的財富損失，為退休後財富自由而努力。

６、反之，認為未來錢會越來越大的朋友，那就吧錢存在銀行收利息就好。子曰：『回也（註:1）其庶乎！屢空；賜也（註:2）不受命，而貨殖焉；億則屢中』（註:3）。學者與企業家的想法是不同的，但是沒有對與錯，只是在選擇未來的生活方式不同罷了。

註:１：顏回是孔子心目中最有德行的弟子，孔子是完美主義的學者，所以與當時的統治者格格不入，但偶而還是會為了現實的壓力而稍微妥協，而顏回決不讓步，對完美的要求比孔子有過之而無不及，四十幾歲就窮困潦倒而死。

註:２：端木賜字子貢儒商鼻祖，孔子周遊列國的首席贊助商，孔子死後因四處經商而將孔子儒家思想廣為流傳。

註:３：孔子嘆道：我認為比我還優秀的學生顏回啊！你難道注定要當一輩子貧窮的老百姓嗎？我每次推薦你去面試做官都屢屢失敗。端木賜（子貢）不願接受我的安排而跑去做最下等的商人（古代士農工商，商最低下），但他卻每次都能掌握住經濟的脈動賺到大錢。

延伸閱讀: 

全球已進入高通膨時代《下一波全球貨幣大戰

http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324948677

七、            錢以多為貶，物以稀為貴

１、             全球市場看似錢荒、缺錢，實際上最不缺的就是紙幣。由於全球各國經濟困局加深，貿易競爭加劇，貨幣貶值競賽不可能就此停止(想想104年的日本吧)。況且隨著電子貨幣和各類印鈔技術的增長，獲取紙幣的成本越來越低。真正最缺的東西依然是「物」，市場一直在講產能過剩，但更多的大宗商品原物料(如建材)依然價格過高，都會區土地供不應求，房價要如何下跌？

２、             建設公司要推出一個建案的難度，跟基金公司推出一款新的理財產品相比，蓋房子要困難得多太多了，因為發行一款理財產品只需要監管層簽個字，找一群帥哥美女上幾堂課，西裝筆挺的四處吹噓招攬投資，基金公司就能輕鬆的賺取大把銀子，至於投資大眾能否真的獲利？其實根本不關他的事。

八、            全球房地產指南（Global Property Guide）評比台灣長期投資價值敬陪末座？？

　　　台北市持有不動產的有錢人僅僅是為了買來做包租公嗎？

聰明的台灣人,別隨這些華爾街騙徒起舞,台灣的投信專家們,別昧著良心幫外人說話,"房價租金比"對於台北市"有房子的人"以及"有能力在台北市買房子的人"來說,根本不是他們持有房屋的參考依據　

九、　話說回來，只要不買不賣，房地產漲跌與你何干呢？

就像想要買新車或是換車的人，看到新款車上市，總是想著再忍耐幾年買降價的中古車好了，到時候又有配備更好的新款車上市，又再想再等幾年，於是自己忍受開舊車的痛苦不算，也連累家人一起受苦，這是何苦？

十五年前住宅的配備與結構設計，與現在新房子的配備與結構設計，有著天壤之別，現在有能力的人換屋已不是僅僅住的需求而已了，而是居家安全與健康的問題，去查察營建署的住宅統計吧，整個桃園以北超過１５年以上老舊住宅３－４百棟（為什麼是１５年？跟耐震係數有關），所以近５年新成屋預售屋大漲不是沒有原因的，跟什麼房價租金比，房價所得比，空屋率等等，哪有關係啊？當然，除了有機會都更的老舊房子之外，其他舊市區１５年以上，街道凌亂狹窄的老房子，我也不知道再漲什麼意思

另外以我的觀察，台北市若都更速度一直牛步，那未來就只有廢墟化的問題，不會有房價過高的問題

十、不動產投資與股票投資之比較

亞洲國家如台灣、香港及新加坡政府紛紛祭出打房政策，但房價似乎不受影響，甚至有飆升跡象，這是因為在原料成本漲（房價之組成因素為：土地成本+營建成本+政府稅收+投資者收益），房價是否一定漲？一直以來不動產的平均年漲率總是大於物價上漲率，因為通貨膨脹+政府收稅的渴望+投資者的貪婪=不動產長期只漲不跌

股票的走勢則是無法預測~因為你不是國際大財團

股票投資評估重點為：1.大盤（市場或景氣） 2.產業類股（19種產業類股） 3.個股（績優股）。不動產投資評估重點則為：1.市場或景氣（即timing） 2.使用分區（工商業、住宅、豪宅或辦公大樓等） 3.地段（Location），兩種看似不同的投資商品，但其投資邏輯思維卻是一致的。

兩種商品市場特性分析如下：一、不動產投資兼具消費財與資本財（或投資財）之雙重特性，故當景氣衰退或金融風暴時，不動產市場的跌幅通常低於股市，即因不動產仍具自住（即消費）的功能，股市因僅具投資功能，故跌幅較大，此即為不動產市場的「向下僵固性（rigidity）」。

二、變現的難易度：不動產因缺乏集中交易市場及交易後需辦理貸款過戶手續，故通常交易所需時間較長，而股票因為集中交易市場，故變現速度快。

三、不完全競爭市場，不動產由於資訊來源有限，且透明度及流通度均比股票低，在價格為少數買賣方決定之情況下，不動產市場可謂是「不完全競爭市場」。因此投資不動產更需專業不動產經紀人員的分析與服務。

四、不動產的平均年漲率總是大於物價上漲率（CPI），尤其是在台北市，因土地供給不足，因此房價受「供需」影響甚大，但股票就沒有上述漲價因素。這是因為房價之組成因素為：土地成本+營建成本+政府稅收+投資者收益。縱觀這二十年來台灣的土地標售記錄便可發現，土地標售價格可謂節節升高，甚至政府祭出停止公有土地500坪以下禁止標售，且採取「只租不售」的土地政策，可見土地成本對房價的影響。值得思考的是，亞洲國家如台灣、香港及新加坡政府紛紛祭出打房政策，但房價似乎不受影響，甚至有飆升跡象，這是因為在原料成本漲（土地成本+營建成本），房價是否一定漲？因此在供給不足之區域下，除非上述之房價組成因素有任一因素下跌，否則房價長期仍然看漲。

在不動產投資與股票投資之比較後，相信在進行此兩種理財投資商品時，您會更容易從投資報酬率及風險中，找到最佳的理財投資方法。

2012年第四季房價指數.jpg

中壢 [捷運][高鐵] 吉富捷靜 2房2廳~極富捷徑

http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324284279

北北基三大斷層與雙核電廠共舞,該是遠離危險的時候了