議價空間大或小 將由買賣方及市場供需而定！

住展房屋網 (2012-02-14)

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年初總統大選結束後，造成房市觀望之政策因素消退；不過由於冒出興富發宣稱大降價事件，使得消費者的價格認知，和賣方希望售價仍難拉近。這正是近月房市人氣回升，但成交量仍不成比例的核心因素。只不過，根據住展企研室觀察，現階段預推新案開價還是一高過一個，現階段宣稱降價者，也是下修牌價為主，成交鬆動極小，最多是『有誠意者可再談』，且是舊案(出清餘屋情況)居多。

只不過，無論基於看好中長線，或箭在弦上、不得不發，總之，第一、二季前後，新供給量仍將大量冒出，大概只有新竹地區新案會再延宕(至第三季前後)。在這樣的背景下，上週北市代銷公會理事長王明成公開提出「未來(台北)房市進入『貨真價實』時代，議價空間將非常小」之說法，就有相當程度預設目的存在。

司馬昭之心路人皆知，理事長此番說詞，不排除替即將爆發的供給大量銷售打預防針，因為現階段買賣兩邊價格認知差距仍然不小，房仲業最新統計更指出，除新竹及高雄市外，選後委賣方開價甚至不降反升，如果情況繼續如此發展下去，329檔案量齊發，反而將是供需失調，價格修正壓力大增的開端。

所謂議價空間大幅縮小，目前業者的說詞是實價登錄制度使然。不過，即便7月新制(可望)上路，在資料累積有限之短期內，價格(訂定)仍將操弄在業者手上，消費者還是處在資訊不對稱的弱勢地位。據此住展企研室認為，消費者仍會質疑業者開價『合理度』，議價空間也不會是業者說了算，而將因人(買賣兩方)、因地(區位及供需)而異。說得更白些，就是市場(供需)機制決定議價空間。

誠如業者所言，因為奢侈稅打壓，短線炒作、追高(價格)者退場，則房價最後應會回歸基本面供需決定。而如果剩下的相對理性自用消費者，仍質疑業者所開的『誠意價』，心中自有認知合理行情，則即便業者高喊殺價空間大縮，也只是一廂情願，消費者還是會劈頭大砍好幾成再講。

中長期而言，如經濟面好轉、稅制改革有成，庶民大眾購買力提升，則對房價之認知或負擔力自然提升，業者就不必擔心有行無市；反之，如果貧富差距現象無法改善，經濟發展成果仍不能全民共享，庶民生活依然苦哈哈，則買房將成為優先延後的消費計畫，甚至打消的念頭，這時即便業者口口聲聲說不二價，最後基於供給大過需求，餘屋賣壓產生資金缺口之狀況，業者還是得要讓價，無論是再下修開價或成交底價。

持平論之，住展企研室認為，過去拿開價先殺一、兩成的時代終會過去；因為七月實價登錄制度可望上路，消費者將有過往資料可參考，則無論是牌價或成交底價，都必須貼近市場行情，才有順銷的機會，此乃議價空間縮小的理想狀態。不過先決條件是，累積資料夠多且時間夠久，產生價格趨勢或脈絡；更重要的更在於(按現行法令規定)，業者從實登錄實際交易價格。