買賣流程實戰 看屋調圖不馬虎 請地政士把關

2013年08月03日

聰明買賣屋
買房本是值得期待的事，但繁瑣的交易流程、隱藏在契約背後的細節，常使經驗不足的民眾吃虧。
《地產王》為你整理房屋買賣流程，教你避開交易糾紛地雷區，讓購屋築巢條理分明！
採訪╱潘姿羽

【潘姿羽╱台北報導】不動產交易牽涉金額龐大，對多數民眾來說「可遠觀而不可褻玩」。也因經驗不足，許多民眾直到買房時，仍對交易流程一知半解。專家建議，除事前諮詢、掌握相關資訊，也可請專業地政士作為代理人，把關交易流程，避免買屋過程中成為弱勢的一方。 

不論預售屋或成屋買賣，除買賣雙方議定價錢、簽定買賣契約外，後續的用印、完稅、過戶手續通常都委託地政士辦理。台北市地政士公會理事長張義權表示，成屋買賣多委託仲介所找的特約地政士代辦手續，購買預售屋時，建商也會自行找地政士處理相關事宜。
他表示，預售屋買賣中，建商本是強勢的一方，相關程序也多是建商委託的地政士辦理，買方權益難免受輕忽。張義權建議，民眾不妨自行委託信任的地政士作為代理人，檢視交易流程中每份經手的文件，讓交易更有保障。 

買重劃區 查都市計劃圖

看屋階段細心與否，是避免購屋、交屋後，理想與現實落差太大的第一道把關。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，預售屋常位於重劃區，生活機能多尚未成型；他建議，民眾可查詢都市計劃圖、政府建設進度，有助於了解日後生活圈樣貌。 

避投資客 調登記簿謄本

張欣民表示，都市計劃圖會註明土地使用分區，可以此判別建物容積率、建蔽率，以及商圈的位置。重劃區內的市場、學校及交通建設多屬於政府開發項目，從政府態度是否積極，可推測該區未來的發展速度。 
相較之下，成屋周邊發展多已成型，民眾可實地走訪、判別機能是否完善、採買便利。張義權指出，成屋的買賣糾紛多為屋主隱瞞屋況，因部分投資客靠短期買賣賺錢，可能靠裝潢隱藏壁癌、漏水等事實。 
他建議，購屋前可上網或至地政事務所調閱登記簿謄本，檢視標的物是否為近期內買入，假如買入時間不久又轉售，賣方很可能是投資客，避免交易陷阱的重要原則是「賣方說什麼理由都不要信，多半是話術。」購屋過程必須事事存疑、一一查證。 

預售屋付款】建商須有履約保證

過去建商在預售屋交易過程中，為避免房屋過戶以後拿不到錢，多會要求購屋民眾簽署與尾款同額的本票以及指定付款同意書，房屋設定抵押權後，便可立即撥款給建商。 

履約保證2選1

天時地利不動產總經理張欣民提醒民眾，現有的預售屋履約保證機制，買方簽約時應主動提出，並請建商出示相關單據，確認建商有執行履約保證，可減少金錢糾紛。
預售屋因標的物尚未完工便開始銷售，不僅付款方式與成屋有明顯差異，自備款更細分為「定(定金)、簽(簽約款)、開(開工款)」、「工程期款」與「交屋款」，因簽約至交屋時間可能長達2~3年，也曾發生建商倒閉、施工停擺等狀況，使民眾繳了錢卻等不到房屋完工。
有鑑於此，內政部於2011年推行「預售屋履約保證機制」，保障買賣價金在交易過程中的運用。
內政部推行的履約保證機制分為兩類，一種為內政部同意的履約保證，意即「不動產開發信託」；另一種則是替代性履約保證，有「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」，買賣雙方可擇一使用。 

【交屋睜大眼】可請專家陪同檢驗

當房屋買賣進入「交屋」環節，不僅代表交易進入尾聲，也意即民眾須擦亮眼睛、仔細檢視，才能安心入住。 

水管、插座皆須檢測

相較於中古成屋通常以帶看時的現況交屋，但向建商購買的預售屋或新成屋，便須經驗屋，確認屋況無瑕疵後才交屋。
創意家行銷副總經理何志正表示，通常建商會交付給買方交屋手冊，並請專人試驗是否水管暢通、插座已通電等各種細節，建議民眾此時仔細確認屋況有無瑕疵，甚至可請建築師、技師，甚至水電工等專業人員陪同檢驗。