2010-02-28 01:12:17奶爸仲介-Quinn
※ 買房子『不能沒有你』=顏炳立的『框框房價』公式
買房子『不能沒有你』
學會顏炳立『框框房價』閉著眼買都能賺
《摘錄於SMART致富月刊NO.129》
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看不懂上面這張圖的意思嗎？沒關係，QUINN來一一告訴你：
框內『地價』從何來→意指單純用地段的地價來計算，價格計算來源大至
上由公告現值、成交行情(單純土地)、估價現值…等來換算。
『土地成本』怎麼算→意指1坪土地能換多少建坪，再以上面的框內地價
除以換算建坪。
像上圖為例，是以北市『住三』的容積率來換算，若是以台中市『住二』
來算的話，台中市『住二』的容積率是220%，再加上附建、公設…等，
1坪土地大概能換快3坪建坪。那就是以框內地價除以3就會是土地成本了。
(PS：每縣市的容積率都會有些許不同，以當縣市所規定為主。)
『營建成本』怎麼來→20萬是抓平均值，因為排除好一點的住宅或豪宅的
建材較優質，公設也蓋得很豪華，亦或者品牌較差會偷工減料的建商，只
抓中間值。
『建商利潤』怎麼算→一樣是排除豪宅、頂級住宅或者國民住宅…等等，
抓一般值。
所以第一排的公式→預售屋的訂價即是：
〈土地成本 + 營建成本〉乘於〈 1 + 預期獲利〉= 預售屋訂價
再來第二排的公式→中古屋的合理價格即是：
〈預售屋訂價〉乘於〈折舊率〉 = 中古屋的合理價
QUINN：
『買房子當然不能只靠公式，但是好的公式卻是你拿捏預算時的一把好尺。』