2010-02-13 00:07:59奶爸仲介-Quinn
今週刊： 競標不點交的法拍屋 獲利更高
法拍屋篇》郭寶國靠法拍屋月賺一百萬元
競標不點交的法拍屋獲利更高
今週刊668期 撰文 趙曉慧
房價居高不下，但景氣與失業率不見好轉，購屋痛苦指數越來越高，
法拍屋便成了購屋人逢低撿便宜的淘金管道。台北市不動產拍賣協會副理
事長郭寶國認為，只要步驟對了，不難從法拍見識到錢滾錢的威力。
台北房價居高不下，買房子成了人生「痛很大」的煩惱事，不少人乾脆轉往法
拍屋市場撿便宜。「法拍屋再怎麼買貴，都比市價便宜，這就是法拍屋迷人的
地方，而且還可以獲得許多法律知識。」法拍屋資歷長達十五年的台北市不動
產拍賣協會副理事長郭寶國這樣說。
郭寶國原本從事房屋仲介，累積了人生第一桶金，在一九九O年用五百萬元進
入股市，結果在兩個月內全數賠光，從此對投資股市死心，轉向可以保本、增
值的房地產。他在九一年開始接觸法拍屋，當時他已經是房地產的專業投資
客，收購斷頭屋，後來乾脆到法院競標法拍屋。九四年正式進場，以五百多萬
元標下北市吳興街一棟二樓公寓，三房、三十三坪、屋齡不到二十年，這是他
的第一棟法拍屋。
競爭者少，獲利率相對提高
為什麼挑這一棟房子？除了地點好之外，是有「海蟑螂」占用的「不點交」(即
屋內還有住戶)房屋，競標者只有三人。他說：「由於一般投資人怕麻煩，無形
中競爭者就少，可以提高獲利率。」標下之後，郭寶國以法律上的利害關係、
談判勸說、支付八萬元等手法，成功說服「海蟑螂」搬遷。
半個月之後，郭寶國自己動手整理屋況，突然有一位住在附近的老伯進門問
他：「這棟房子你要賣嗎？我出七百萬元向你買。」郭寶國以為他在開玩笑，
當場沒有理他。過了幾天，一位代書又找上門對他說：「你上次遇到的那位阿
伯，是這裡的有錢人，他要買房子給孫子住。」
這次郭寶國終於認真了，最後以七百萬元成交，短短一個多月之內就賺了一百
多萬元，投資報酬率至少超過二十%，對比現在的銀行利率不到二%來看，利
差高達十倍！
讓郭寶國見識到法拍屋的滾錢威力，從那時起決定投身法拍屋市場至今，三年
前還成立聯邦法拍公司，擔任總經理，代客操作法拍屋。
競標法拍屋，難就難在如何決定底標價。郭寶國的心得是，若競爭者少，就按
照三成的利潤計算，若是競爭者多，利潤就降至二五%。至於如何研判競爭者
的多寡，則以投標單十封為準，若少於十封，就算是競爭者少。
有趣的是，由於法拍競標者，常都有其慣性或常規，抓準競爭者的習性，往往
可以順利投標。例如，一般人為求吉利，標價通常不是六就是八，如五百六十
萬元，或九百八十萬元，而就有聰明的法拍達人，會故意以七或九為標價，如
五百七十萬元、九百九十萬元，也就是運用投標者數字迷思，破了競爭者的
局，順利得標。
另外，在法拍場上，往往十之八九的人都會搶標最熱門的標案，有法拍達人就
專門鎖定「第二熱門標」，一來這種次搶手標地段屋況通常不會太差，但競爭
者卻明顯比第一熱門標少很多，很容易以低價得標。
投資法拍屋十五年，郭寶國累積了多少身家？他雖然沒有正面回答，但仍然透
露：「我在投資法拍屋之前，手頭的現金不超過一千萬元，現在只少就有三、
五千萬元。」
至於法拍屋的最大風險，眾所皆知就是「不點交」，意即原住戶或承租戶不願
搬走，使得房子無法交屋，有時棘手到多了一、兩年都無法解決，是競標法拍
屋最大的惡夢。郭寶國說，這可以委託法拍屋代標公司幫忙留意，或是直接選
擇已由法院點交的房子。
委託法拍公司，避免不點交惡夢
由於房市景氣逐漸止跌回溫，在自住客的捧場之下，根據山水法拍屋在今年八
月份的統計，全國法拍屋的「拍定價格」已經相當接近市價。
郭寶國也發現，以往投資法拍屋的利潤至少兩、三成，但現在因為資訊透明
化、市場的游資氾濫，法拍屋的競爭者已經增加，「有些搶手的標案，到現場
一看投標單，放在桌上居然多達三、五十封，簡直是一座小山。」如此的僧多
粥少，法拍屋的獲利現在已經減少一成。
如何搶救法拍屋的獲利率？郭寶國提出他的二大心法。第一、專門競標「不點
交」的法拍物件，因為競爭者較少。第二、「不要急」，一定要挑選自己熟悉
的區域，而且地段一定要在市中心，他認為：「好地段的法拍物件，其實價位
最後以市價標下也沒有關係，只要後續房價會上漲，就可以賣個好價錢。」他
進一步說明，由於資金過剩，湧進房市，以致連法拍市場都越標越高，且精華
地段釋出的房子本來就比較少，法拍反而是搶進精華地段的好機會。
郭寶國台北市仁愛圓環的「萬代福大樓」為例，一戶五十坪、三房的物件，今
年一月景氣低迷時，每坪法拍底價以四十八萬元標脫，價位相當接近每坪五十
一萬元的市價。結果今年三月房市景氣出現一波小陽春，這戶每坪以五十八萬
元賣出，短短兩個月內獲利兩成，足見好地段的威力。
第一棟房子，要選自己熟悉的地段
他特別強調「地段」的重要性，「房子不怕買貴，只怕買錯。」郭寶國分析，
房子買下之後通常需要管理，若是住在台北市，但卻投資台北縣三峽的房子，
臨時要帶看、換水管、管委會開會等就很麻煩。「所以第一棟房子，一定要買
自己熟悉的地段。」
值得一提的是，都更或重劃前法拍物件往往是增值潛力最大的產品，舉例而
言，都更前的老公寓得標成本普遍很低，一旦改建後配地、配屋，價值往往翻
了數倍。其次，某些重劃前的老工廠，往往由於地上物和地價都很低，也很容
易取得龐大的土地，但重劃後，從工業用地變為住宅或商業用地，這時對於握
有龐大土地持分的得標者而言，手上的廢土將立即變成黃金。
總之，不景氣時往往是法拍的天下，當眾人為房市崩盤所苦時，聰明的你，只
要做對步驟，其實很容易藉由法拍，從小卒變英雄。