2017-11-14 19:36:50pvb555hp37

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深喉獨傢揭秘:法外之地 北三縣土地潛規則大起底

北三縣樓市水深莫測,其政商關系之復雜、涉黑勢力之猖狂、本地開發商手段之惡劣,在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土地,試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。更是形成當地所謂“四大傢族”,各有勢力范圍。


北三縣樓市水深莫測,其政商關系之復雜、涉黑勢力之猖狂、本地開發商手段之惡劣,在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土地,試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。

很難想象,從天安門廣場驅車向東僅僅60公裡,你就將見證一個混亂無序、暴力橫生的法外之地。

如果不是北京萬科員工在拍地途中遇襲,北三縣的種種土地亂象仍將見怪不怪地、半公開地存在下去,成為慣例、成為規則、成為當地開發商吹牛逼的談資。

7月8日,五礦-萬科聯合體在參與土地競拍途中,被香河本地開發商三強公司攔下,人車俱損。血淋淋的照片被迅速傳播,這片被稱為北京“飛地”的區域,以這樣一種極不光彩的方式再次進入各方視野。

北三縣,即三河市(含燕郊)、大廠回族自治縣以及香河縣的統稱。行政隸屬河北廊坊,卻被京津包裹得嚴嚴實實,是比大部分北京區縣更靠近未來首都行政中心通州的政策熱地。如今,距通州僅一河之隔的燕郊,新房均價已升至每平方米3萬元。

曾經籍籍無名的河北鄉村,因北京房價飛漲的溢出效應而漸趨繁榮,在京津冀一體化及北京市政府東遷的雙重利好刺激下更熱的發燙,但其區域規劃、土地出讓、開發建設仍停留在原始階段。

網易房產多方采訪發現,北三縣樓市水深莫測,其政商關系之復雜、涉黑勢力之猖狂、本地開發商手段之惡劣,在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土地,試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。更是形成當地所謂“四大傢族”,各有勢力范圍。

有計劃在此拿地的外來開發商自然成為要“解決”的麻煩。其實,此種亂象在地產行業並不鮮見。曾有紹興開發商告訴網易房產,所有的品牌開發商在紹興都做不好,包括綠城。當地開發商在土地拍賣時,結成同盟,不計成本拼命抬價,外來者根本拿不到土地,即使最終高溢價拿地成功,後期銷售難度也因高成本土地而成倍增加。

為什麼?因為綠城這樣的開發商,產品遠超本地房企。一旦進來,當地買房人就再也看不上本地企業的房子瞭。就是這樣野蠻的邏輯,居然在當地大行其道,最終形成劣幣驅逐良幣的畸形市場。

萬科在北三縣的經歷,遵循同一邏輯,隻是它的呈現方式更為直接、更為暴力。攔車打人僅為地頭蛇所有手段中最簡單的一種。除此之外,本地勢力結成利益同盟、打壓外來開發商、控制拆遷、現金收地等套路令人震驚。

近日,網易房產約訪到熟悉北三縣市場的人士,聽他講述這片蠻荒之地的種種亂象,整個對話時長約2小時,我們隻截取信息量最大的部分,管中窺豹。希望它為更多人所知,也希望所有的野蠻生長,最終都被約束在法律框架之內。

傢族勢力結盟對外、土地不公開出讓、控制拆遷台中產後護理之家

北京市政府東遷到通州後,市政府離這邊太近瞭。河北離北京新中心就隔一條河,以後還要修橋。現在通州整體規劃基本已經公佈,偏生態型新城,幾乎沒有新增建設用地供應。那麼多人口來通州以後住哪兒?還限購,總不能都租房吧?新增人口得有地方去,那個地兒就是河北。

當地開發商早想明白瞭。燕郊買不起,往大廠買,大廠買不起,往香河買,香河買不起,再往外買。這邊還有那麼多未開發土地,這麼大蛋糕台中高級月子中心,不可能讓外來開發商吃上。為瞭護住盤子,這麼多年來,地頭蛇們的勢力和手段,遠比你看到得還要猖獗、可怕得多。

這麼多年,外人就別想進北三縣。

這些本土開發商各自為王,在北三縣有明顯的勢力劃分。平時,各傢之間互不幹擾,很少往來。當外來企業試圖在此動作,地頭蛇們就會一致對外。河北有過不少黑道勢力幹涉土地買賣的先例。

環京地市的非市場化程度也遠比媒體報道的嚴重得多。你很難相信,從1998年三河市燕郊鎮設開發區以來,到2014年也隻公開招拍掛出售過兩塊土地,一塊是商服用地,一塊是住宅用地。這期間發生瞭很多故事。

現在這麼多在售樓盤,大部分是通過協議出讓的套路完成的。農業用地也台中月子中心評價好,產業用地也罷,開開會,寫幾個會議紀要,就這麼調整成瞭住宅用地,賣給當地開發商蓋房。

拿燕郊來說,拍不拍地,三河市說瞭算。而燕郊後續拆遷的量還很大。這是地頭蛇們繼續獲利的良機,台中月子中心收費卻很難成為品牌開發商的。

瘋狂收地,在每個還未收到拆遷通知的村子紮好樁子,於賣地前宣示“主權”,是地頭蛇儲備土地的主要方式——有關方面睜一隻眼閉一隻眼,上市公司又怎麼可能做得到呢。

不僅房子收,連耕地也收,幾畝不嫌少,幾百畝不嫌多,一戶一戶瓦解,占上地盤再說。星星點點全給你佈置上,外來戶根本插不進嘴。

而且,這些開發商現金流充沛,老百姓一口要價四五百萬,他們能直接付現金。以後正式賣地萬一有外來開發商想介入,麻煩事情就來瞭。

不是這些河北企業財大氣粗,一個北三縣的紅利,夠這些開發商們吃一輩子。

外來戶拿地的最後機會

這幾年北三縣肥肉太多,地頭蛇們已經拿到的地塊,捂手裡就是金疙瘩。但是,不少本土開發商經營能力一般,管理沒有打開,有些項目已經運營五六年時間,舉步維艱,碰上限購,短期又不能套現。

這是品牌房企進入北三縣的機會。

不同於前面提到的彪悍企業,河北也有一些小開發商,作風溫和些,有全身而退的意願。他們和想進入河北的大開發商有利益共通點。

小開發商們同樣背景深厚,一級開發能力強。這邊圈子文化重,習慣在一線城市作戰的大開發商們要搞定拆遷和土地整備太難瞭。有些事情上市公司不方便做,但飯局文化,可是當地開發商擅長所在。

品牌開發商給當地開發商一個溢價,前者成功入冀,後者迅速套現,就能達成共贏。

今年上半年,有一傢A房企天天追著地頭蛇跑,就是想進北三縣。但是地頭蛇青睞另外一傢房企B。A為瞭能在這邊拿地簡直拼命,不斷放出話來,不管B出多少錢,他們都願意多出一個億。

不過,供不應求不是普遍現象。香河不少新農村項目,基本上都快死瞭。

其實香河這一輪沒有漲的太快,隻從每平米八千塊漲到瞭一萬塊。這一輪房價暴漲是以通州為中心,向東南方向輻射開來的。通州以外,燕郊比香河漲得厲害多瞭,去年賣一萬,現在賣到兩萬五,不到一年直接翻番。相對來說,永清、固安、涿州就沒怎麼漲。

有意思的是,雖然京南和京西南漲價有限,但北三縣一限購,淶水反倒賣瞭一堆。天下熙攘皆為利往。淶水原來都是度假客,現在突然出瞭很多投資客,都是這邊過去的。

捂盤、假簽與地頭蛇的錢袋子

大部分當地開發商對後市的預判是,越限越火。但在短期內,北三縣成交冰凍,有價無市。燕郊有好幾個項目過去五個月一套房也沒賣,就因為政府不批預售證。

開發商們不著急。政府不讓賣,是變相幫自己捂盤。一直在這邊混的企業,有那個資本“寵辱不驚”。

北三縣現台中坐月子中心費用在假簽情況特別普遍。購房人去售樓處現場訂房,開發商也會告訴你“對不起,這套已經簽瞭”。後市看漲,哪怕政府不限購,開發商也不會早早賣光,所以拿不到預售證這件事要兩方面看——他們自己本身也不願意取證。

這邊辦預售證的規則和北京不太一樣。這邊流行交“房地產資本金”。不管項目大小,都要交這個錢。廊坊市區不用交,但三河、燕郊嚴格執行程序。每平米300塊,一般要掏出千萬級別,還要簽一個資金監管協議。

北三縣的大勢已經完全確定。本地開發商不僅收著賣,他們也把儲備土地提升到戰略層面。地頭蛇的收地成本也一路走高。不說最火的燕郊瞭,你根本無法想象現在廊坊市區的地價漲得有多快。

去年,廊坊市區收地成本還是220萬塊/畝,今年飆漲到350萬塊/畝,一年漲瞭150%。圈子裡都在吐槽,河對岸的順義拆遷成本還沒這麼高呢,通州副中心也不敢漲這麼快啊。

不過,這在本土開發商鼓鼓的錢袋子面前,似乎也不算什麼難事。(完)

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