2013-07-26 12:10:29東森房屋 張榮村
奢侈稅之多少，可趁這波奢侈稅檔期，選擇物件下手搶購
一、奢侈稅簡介
所謂「奢侈稅」，法律上稱為「特種貨物及勞務稅」，立法院在民國一百年五月十五日三讀通過「特種貨物及勞務稅條例」，行政院並發布命令自同年六月一日起施行，在不動產方面，是針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物及勞務稅。換言之，所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)在中華民國境內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，除屬本條例第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。據財政部表示，開徵特種貨物及勞務稅是為健全房市及強化租稅公平，以符合社會公益，讓民眾以合理價錢購屋。
二、奢侈稅性質
(一) 屬地主義，境內消費稅。
(二) 因銷售行為而課稅。
(三) 屬銷售稅而非所得稅，因此不論虧損與否均要課稅。
三、課稅原則
非自住之短期移轉
四、奢侈稅基本內容架構
| 項目 | 持有一年以內 | |
| 課稅客體 | 持有兩年以內之不動產： 1.非自用住宅之房屋及其坐落基地 2.依法得核發建照之都市土地 | |
| 課稅對象 | 原所有權人（即賣方），包括自然人及法人。 | |
| 課稅時點 | 自「完成移轉登記日」起至施行日後之「訂定銷售契約日」止 | |
| 稅基 | 銷售價格（銷售時所收取之全部代價） | |
| 稅率 | 15% | 10% |
| 申報期限 | 訂定銷售契約之次日起30日內 | |
| 主管稽徵機關 | 特種貨物及勞務稅為國稅，由財政部主管稽徵機關稽徵之。（向戶籍所在地國稅局申報） | |
| 罰則 | 短報、漏報、未申報、利用他人名義銷售，按漏報額處3倍以下罰鍰。 | |
五、排除課徵項目
| 立法目的 | 排除課徵項目 |
| 排除合理、常態及非自願性移轉 | 所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。(自用) |
| 符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地（換屋買新賣舊），或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地（買新賣新），且出售後仍符合前款規定者。 | |
| 銷售與各級政府或各級政府銷售者(一方為各級政府) | |
| 經核准不課徵土地增值稅者(作農業使用之農地及農舍) | |
| 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者 | |
| 銷售因繼承或受遺贈取得者 | |
| 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。 | |
| 依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。 | |
| 增加房屋供給 | 營業人興建房屋完成後第1次移轉 |
| 所有權人銷售以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋之房屋及其坐落基地 | |
| 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地 |
侈稅主要針對短期買賣非自住的房產，簡單來說，若所有權人持有國內房屋、土地或基地未超過2年（包含正滿2年）順利出售，就得依法繳納特種貨物與勞務稅。其中，1年內賣屋的民眾將被課徵15％的奢侈稅；1至2年內完成賣屋手續的原屋主，則必須被課徵10％奢侈稅，計算日是以不動產完成登記日起，直至銷售契約訂定日為止，且該條例回溯既往。
而奢侈稅簡單的計算公式，為銷售價乘於稅率。舉例來說，小王本來有一間房屋，2011年1月30日又買了一間價值1500的豪宅，並在同年12月2日以多出500萬的價格出售，雖然奢侈稅在2011年6月實施，不過小王是在持有1年內售屋，仍無法避開奢侈稅，得按照比例繳納15％、300萬的奢侈稅；小王若在隔年3月4日出售，奢侈稅降10％，需繳200萬稅金，但若在2013年1月30日才賣出房屋，小王則免繳奢侈稅。
至於該如何申報奢侈稅，賣屋方必須在訂定銷售契約隔日起，30日內計算應納稅，並備好申報書、檢附繳納收據、契約書與其他相關文件，接著在戶籍所在地的國稅局申報即可。不過由於奢侈稅屬於「誠實申報制」，若持有房屋逾2年就不必主動申報，可直向地政機關辦理轉登記，但若被國稅局發現漏報或少申報，將按所漏稅額處3倍以下罰緩。以上述案例來看，若小王應繳300萬卻漏報100萬，最多可再罰300萬罰緩。
碰到沒有非常急迫趕著買的買方，只要賣方稍微讓一點價格，或是給買方一點「殺必斯」，買方都願意先簽約，契約中註明奢侈稅過後立刻過戶等內容，不僅讓賣方可以在合理的範圍內避開奢侈稅，也讓買方可以享受便宜一點的價格，賓主盡歡。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，奢侈稅期滿，賣方其實最擔心的就是大量拋售潮導致自己的房屋、物件難以賣出，或是只要同一區域有人願意「超低價出售」，區域行情就會被破壞。
莊孟翰表示，這些情形最容易發生在兩年前有大量新建案的重劃區，以及房市炒作過熱的區域，且現在有實價登錄輔佐查價，只要有一戶低於市場行情出售，對於其他賣方來說，勢必造成殺價壓力。
尤其以投資為主的投資者，手頭上好幾間房屋，只要一不小心資金軋不過來，很容易就會發生認賠殺出的狀況，因此建議最好搶先在這波售屋熱潮與「下殺行情」出現前趕緊售屋，此時只要稍微讓價，很容易搶得先機。
相較於投資型的賣方，自住賣方就簡單多了。黃舒衛表示，自住型賣方只要符合名下只有一間屋、確定該房屋沒有做為營業、出租用，且是以換屋為前提賣屋等條件，就不用擔心被課徵奢侈稅。不過自住型賣方仍得面臨大量出售潮帶來的賣屋「比價」壓力。若自住型賣方較無資金壓力，建議最好的作法是邊賣邊買，即便資金不夠、房屋先買後賣，在契約內容上也可註明得等房屋出售了再過戶，以避免違約問題；倘若先賣後買，則較無資金問題。
而在奢侈稅正式在6月屆滿2年後，財政部日前預計9月在立法院新會期提出修正案，未來下半年房地產景氣的風向球，除了觀察美國貨幣寬鬆政策的走向之外，奢侈稅的改革方向更是主要關鍵。根據統計，全台四都雙北市、台中市與高雄市的5月總交易量多達2萬1667棟，刷下近年最新高點紀錄。
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