2009-02-03 15:32:53富門法拍屋
看到一間老舊法拍屋,10多坪總價低50多萬而已?
一.問：
看到一間老舊法拍屋,10多坪總價低50多萬而已?
===============================================
答:
1.套房，大多數銀行是不代墊的，你應該有全額的現金
購買吧!
2.當然若自備款不足3成，個人條件不錯的話也是有銀
行可代墊的。
===============================================
二.問:
拍定後點交，但如有依法不能點交之情事，本院得不
點交?
共同使用部份.....是何？我如何去查？
===============================================
答:
1.這是點交案件。
2.但如果有不點的情形發生，例如設定前之租賃，即為
不點交。
3.共同使用部分，例如車道、門廳、花園等等，住戶共
同使用的地方。
4.你可調閱建物登記部謄本，即可知道共同使用部分占
主建物的百分比及其共同使用部分的坪數了。
===============================================
三問:
拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉
登記是何意思？
為何不能辦理有權移轉登記？
===============================================
答:
1.這大部分是屬增建，即俗稱違建的部分，當然也有很
少部分可辦理建物第一次登記的情形，但這是非常少
數的。
2.因為這是違建，當然不能辦理建物所有權移轉登記
了。
===============================================
四.問:
拍後塗銷?
===============================================
答:
指抵押權拍定後(即得標)即可塗銷，得標人不會承受
到其原有設定之債務。
===============================================
五.問:
債權人xxx銀行股份有限公司"....可以直接洽詢該銀行
嗎？
會有更有利嗎？
===============================================
答:
房屋既經法拍，以到法院投標較妥，找銀行若有他順
位抵押權人或其他普通債權人主張時，會出現很多的
風險產生，所以，還是到法院投標較妥。
===============================================
六.問:
請各位可以幫忙評估一下這樣的房子,究竟有哪些問
題？
值得買嗎？風險高嗎？有哪些陷阱問題呢？
===============================================
答:
1.是否能購買應該查看其拍賣公告，並調閱相關產權是
較負責的做法。
===============================================
2.當然是否值得購買，肇因每個人的理財觀不同而有所
不同；
要在景氣好還是景氣差時介入買屋，主要取捨於本身
經濟能力及購買目的為何？是投資用？還是自住？再
經過審慎評估後，就能規劃是否要進場標購法拍屋。
===============================================
3.一般而言，自住型購屋者以不超過家庭所得支出之
1/3來負擔房貸是在可以容許的範圍內，也具有相對的
安全性。
===============================================
4.另一方面，我們也可以參考該房屋附近人口結構、公
園綠地、學校環境等因素，來衡量是否值得進場購買
或投資。
===============================================
5.當然法拍屋是很好的投資方式，這是好的開端，很多
人在此致富，但也有不少人因專業不足而在此遇到困
難，有些專業的細節還是要多注意，你就能買的安心
了。
===============================================
七.問:
請代標,包含點交,費用$
===============================================
答:
1.代標與點交之費用則依案件難易度總價2%~10%之間
計算。
2.但最主要的還是看品牌、品質、與公司的誠信度
了。
===============================================
八.問:
購買法拍屋,還會有哪些費用支出呢？
===============================================
答:
1.得標後所須支付的開銷及成本之計算
購屋者在得標後，就應在法院公告期限內繳納尾款，
在取得執行法院所發給的權利移轉證書後，即應辦理
所有權移轉登記及房屋點交等繁雜程序，但除了在辦
理過戶期間應繳的稅費外，買受人須加以留意，還有
以下須支付的各項費用列舉供買受人參考：
===============================================
利息費
除購屋者本身有足夠現金可支付扣除保證金以外之全
部尾款，否則如向銀行辦理房貸則須每個月支付本金
及利息之費用。
===============================================
代書過戶費
在辦理所有權移轉登記，須支付給代書辦理過戶的費
用。
===============================================
銀行設定費
向銀行辦理房屋貸款，將房屋設定抵押權給銀行，須
支付繳納地政機關之設定費，其設定費為設定金額的
千分之一。
===============================================
代書設定費
辦理銀行抵押權設定須負擔支付給代書的設定服務
費。
===============================================
火災及地震保險費
向銀行辦理抵押權設定後，銀行會要求房屋所有權人
投保火災及地震保險。
===============================================
員警費
在執行點交的過程中，須有員警到現場，須支付給員
警之費用。
===============================================
搬遷費
依購屋者的協調能力而定，在請原債務人搬遷時，有
可能須支付到搬遷費；
若購屋經驗不足，或購屋者自行投標，常會遇到索取
搬遷費等困擾問題，可委由專業的法拍公司代為協
調，因從事法拍的專業人員，有較佳的專業知識及點
交經驗，在點交過程中之效率、協調能力、方法均會
較一般購屋都來的有效率，也不致被債務人一味的強
索搬遷費。交由專業的法拍公司協調，大部分都不須
支付到搬遷費；
有時就因為購屋者要節省費用而自行投標，卻因法拍
屋所涉及的高專業性與高技術性及其牽涉法令繁複，
相關法令又常修改變動，非一般苦行專研者能夠勝
任，購屋者若自行處理，處理到最後常常會得不償
失。但值得注意的是，雖然購屋者委託專業法拍公
司，但由於投標法拍屋需要十分專業的知識，目前市
場上的法拍公司可說是良莠差異太大，有時購屋者貪
圖便宜，或無慎選專業性的法拍公司，常會有苦難
言；因從事法拍事務不是單靠有經驗就能勝任，很多
法拍公司在不諳各項法令及專業知識與充足經驗下，
如收了錢不管事、以暴力介入、中途跑路、違法快速
交屋等等將會有更多的問題產生，所以在選擇法拍公
司前，必須選擇有品牌、形象良好的法拍公司，投標
才能有所保障。
===============================================
開銷、換鎖費用
執行點交的過程中，若遇到門窗緊閉，須請鎖匠來開
鎖，點交完成後更須把各通道的門鎖更換，對於得標
人才有所保障。
===============================================
神明遷移安渡費
若債務人未將原供奉的神明遷移，買受人則須將屋內
的神明安渡供奉到適合的廟宇。
===============================================
祖先牌位遷移安渡費
若債務人未將祖先牌位遷移，買受人則須將原債務人
祖先牌位安渡供奉到適合的場所；
但依本國人的民族性及信仰理念，很少會遇到將祖先
牌位及神明留在原屋內之情形。
===============================================
點交費用
購屋者投標前審查若不嚴謹，萬一買受到有糾紛的標
的物，須負擔律師訴訟等費用；
亦有很多物件雖不點交，只要有其專業或技巧，其實
將其標購也是很划算的，只是須有專業人士從旁協
助，才能穩操勝算。
===============================================
各項申請書、聲請狀、契約書、存證信函、通知書、
切結書等函
購屋者須申請或撰擬各項文件所支付之費用。
===============================================
土地或建物登記簿謄本
辦妥所有權移轉登記後向地政機關申請登記簿謄本，
查詢是否登記有所錯誤或已經完成過戶手續。
===============================================
地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本
向地政機關申請地籍圖謄本及建物平面圖，查詢是否
正確無誤。
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申請鑑界
交屋完成後，若有必要，可向地政機關申請鑑定界
址，來了解目前土地的實際狀況。
===============================================
原債務人戶籍遷移
若原債務人戶籍還設立在原址，可向戶政機關申請將
原債務人戶籍遷移至戶政事務所，其期間大約四個月
即可將原債務人的戶籍遷出，可請專業法拍公司代為
辦理遷出手續。
===============================================
原債務人所設立公司登記遷移
若原債務人未將原設立之公司登記遷移，可向稅捐機
關申請將原債務人所設立之公司登記遷移，專業法拍
公司都有此項業務代辦服務。
===============================================
改按自用住宅課稅
住家用房屋，所有權人若未向稅捐機關申請改按住家
用課征房屋稅或地價稅，稅捐機關是不會主動按住家
用稅率來課征房屋稅及地價稅；
若實際使用為住家時，房屋所有人應向稅捐機關申請
改按住家用課征房屋稅及地價稅，請不要讓自己權益
睡著了。
===============================================
契稅
不論成屋、中古屋、法拍屋等買賣，只要所有權有移
轉，均須按房屋評定標準價格乘上稅率來課征契稅。
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土地登記規費
土地所有權移轉時應按土地法第七十六條規定課征繳
納登記費。
===============================================
書狀費
於地政機關核發權利書狀時，應依土地法第七十七條
繳納書狀費。
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整修費
依買受人本身之預算而定。
===============================================
垃圾費
依房屋現況及遺留物品的多寡而定。
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房屋稅
在房屋稅之繳納期間內，房屋所有權人應繳納房屋
稅。
房屋稅的繳納期間定為每年五月一日至五月三十一日
止。在實務上，若在每年四月至五月向法院標購房}
屋，在向稅捐機關申報契稅時，稅捐機關都會附上房
屋稅繳款書，房屋所有權人應依繳款書上所列之金
額，向各地郵局或金融機構繳納，待繳納完畢經查欠
無誤後，法拍公司會將案件交付於代書向地政機關辦
理所有權移轉登記手續。
===============================================
地價稅
地價稅之核課，於每年八月三十一日土地登記簿所載
之所有權人為核課對象。
===============================================
自來水費
前屋主所積欠之自來水費，得標人可選擇不繳納，但
須向自來水公司重新申請新裝自來水管線及劃線路
圖，由劃線路圖到新裝設自來水錶完成，最快也要一
個多月以上，並要依自來水公司所排定的工程進度而}
定；
依據自來水公司所規定：「自收費日起第六十日以書
面通知用戶限期五日內繳清，於第六十五日用戶不繳
納自來水費者，該用戶即會被自來水公司執行拆表停
水。」
換句話說最長二期用戶不繳納自來水費即會被自來水
公司拆表停水，而一般拍賣屋所欠繳的費用，正常的
情況下並不會太多，得標人若重新申請新裝，除劃線
路圖及等待新裝的時間外，可能又須負擔到材料費等
費用，所以一般得標人在前屋主積欠自來水費不多的
情況下，大多選擇將費用繳清以節省復水所需等待的
時間、金錢和精力。
===============================================
電費
前屋主所積欠之電費，得標人可選擇不繳納（其情形
與自來水繳納方式相似）但須向電力公司申請新設用
電申辦所需用電，並辦理新裝電表之一切各項手續及
繳付線路補助費（約３３００元繳納電力公司）更要
請民間水電承裝業劃線路圖及繳納民間水電承裝業之
代辦費，在等候新裝設用電電錶期間最快也要一個多
月以上，至於確定裝表時間也是要依電力公司安排之
工程進度而定。因一般最長二期用戶不繳納電費，即
會被電力公司拆表斷電，而一般欠繳的費用除特殊高
用電的行業外，所欠繳之費用均不致於太多，得標人
可自行評估，若重新申請新設用電裝設，除繳納電力
公司手續費、線路補助費、承裝業劃線路圖、代辦費
等之外，還須長時間等候電力公司管線之安裝排定時
間，所以一般得標人，在前屋主積欠費用不多的情況
下，大多選擇將費用繳清，以節省進駐房屋的時間及
金錢的額外支出。
===============================================
天然瓦斯費
前屋主所積欠之天然瓦斯費，得標人可選擇不繳納
（其情形與自來水、電力公司繳納方式相似），但須
向天然氣公司，重新申請新裝天然氣管線配製及劃線
路圖，由劃線路圖到新裝設之天然氣管線配製完成的
時間，依各天然氣業者之規定及工程進度有所不同。
一般最長二期用戶不繳納使用天然氣的費用，即會被
天然氣公司拆表斷氣，所以正常用戶欠繳的費用不致
太多，得標人可自行評估是否重新裝設；
因重新申請新設天然氣裝設，費用至少須二萬元以
上，亦因各家天然氣公司規定有所不同，得標人可自
行評估是否將原費用繳清，還是選擇重新申請新裝。
一般得標人會在前屋主積欠費用不多的情況下，大多
選擇將費用繳清，以節省等待的時間及加速使用上的
便利性。
以上回答希望對你有所幫助。
看到一間老舊法拍屋,10多坪總價低50多萬而已?
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答:
1.套房，大多數銀行是不代墊的，你應該有全額的現金
購買吧!
2.當然若自備款不足3成，個人條件不錯的話也是有銀
行可代墊的。
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二.問:
拍定後點交，但如有依法不能點交之情事，本院得不
點交?
共同使用部份.....是何？我如何去查？
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答:
1.這是點交案件。
2.但如果有不點的情形發生，例如設定前之租賃，即為
不點交。
3.共同使用部分，例如車道、門廳、花園等等，住戶共
同使用的地方。
4.你可調閱建物登記部謄本，即可知道共同使用部分占
主建物的百分比及其共同使用部分的坪數了。
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三問:
拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉
登記是何意思？
為何不能辦理有權移轉登記？
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答:
1.這大部分是屬增建，即俗稱違建的部分，當然也有很
少部分可辦理建物第一次登記的情形，但這是非常少
數的。
2.因為這是違建，當然不能辦理建物所有權移轉登記
了。
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四.問:
拍後塗銷?
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答:
指抵押權拍定後(即得標)即可塗銷，得標人不會承受
到其原有設定之債務。
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五.問:
債權人xxx銀行股份有限公司"....可以直接洽詢該銀行
嗎？
會有更有利嗎？
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答:
房屋既經法拍，以到法院投標較妥，找銀行若有他順
位抵押權人或其他普通債權人主張時，會出現很多的
風險產生，所以，還是到法院投標較妥。
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六.問:
請各位可以幫忙評估一下這樣的房子,究竟有哪些問
題？
值得買嗎？風險高嗎？有哪些陷阱問題呢？
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答:
1.是否能購買應該查看其拍賣公告，並調閱相關產權是
較負責的做法。
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2.當然是否值得購買，肇因每個人的理財觀不同而有所
不同；
要在景氣好還是景氣差時介入買屋，主要取捨於本身
經濟能力及購買目的為何？是投資用？還是自住？再
經過審慎評估後，就能規劃是否要進場標購法拍屋。
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3.一般而言，自住型購屋者以不超過家庭所得支出之
1/3來負擔房貸是在可以容許的範圍內，也具有相對的
安全性。
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4.另一方面，我們也可以參考該房屋附近人口結構、公
園綠地、學校環境等因素，來衡量是否值得進場購買
或投資。
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5.當然法拍屋是很好的投資方式，這是好的開端，很多
人在此致富，但也有不少人因專業不足而在此遇到困
難，有些專業的細節還是要多注意，你就能買的安心
了。
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七.問:
請代標,包含點交,費用$
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答:
1.代標與點交之費用則依案件難易度總價2%~10%之間
計算。
2.但最主要的還是看品牌、品質、與公司的誠信度
了。
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八.問:
購買法拍屋,還會有哪些費用支出呢？
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答:
1.得標後所須支付的開銷及成本之計算
購屋者在得標後，就應在法院公告期限內繳納尾款，
在取得執行法院所發給的權利移轉證書後，即應辦理
所有權移轉登記及房屋點交等繁雜程序，但除了在辦
理過戶期間應繳的稅費外，買受人須加以留意，還有
以下須支付的各項費用列舉供買受人參考：
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利息費
除購屋者本身有足夠現金可支付扣除保證金以外之全
部尾款，否則如向銀行辦理房貸則須每個月支付本金
及利息之費用。
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代書過戶費
在辦理所有權移轉登記，須支付給代書辦理過戶的費
用。
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銀行設定費
向銀行辦理房屋貸款，將房屋設定抵押權給銀行，須
支付繳納地政機關之設定費，其設定費為設定金額的
千分之一。
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代書設定費
辦理銀行抵押權設定須負擔支付給代書的設定服務
費。
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火災及地震保險費
向銀行辦理抵押權設定後，銀行會要求房屋所有權人
投保火災及地震保險。
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員警費
在執行點交的過程中，須有員警到現場，須支付給員
警之費用。
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搬遷費
依購屋者的協調能力而定，在請原債務人搬遷時，有
可能須支付到搬遷費；
若購屋經驗不足，或購屋者自行投標，常會遇到索取
搬遷費等困擾問題，可委由專業的法拍公司代為協
調，因從事法拍的專業人員，有較佳的專業知識及點
交經驗，在點交過程中之效率、協調能力、方法均會
較一般購屋都來的有效率，也不致被債務人一味的強
索搬遷費。交由專業的法拍公司協調，大部分都不須
支付到搬遷費；
有時就因為購屋者要節省費用而自行投標，卻因法拍
屋所涉及的高專業性與高技術性及其牽涉法令繁複，
相關法令又常修改變動，非一般苦行專研者能夠勝
任，購屋者若自行處理，處理到最後常常會得不償
失。但值得注意的是，雖然購屋者委託專業法拍公
司，但由於投標法拍屋需要十分專業的知識，目前市
場上的法拍公司可說是良莠差異太大，有時購屋者貪
圖便宜，或無慎選專業性的法拍公司，常會有苦難
言；因從事法拍事務不是單靠有經驗就能勝任，很多
法拍公司在不諳各項法令及專業知識與充足經驗下，
如收了錢不管事、以暴力介入、中途跑路、違法快速
交屋等等將會有更多的問題產生，所以在選擇法拍公
司前，必須選擇有品牌、形象良好的法拍公司，投標
才能有所保障。
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開銷、換鎖費用
執行點交的過程中，若遇到門窗緊閉，須請鎖匠來開
鎖，點交完成後更須把各通道的門鎖更換，對於得標
人才有所保障。
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神明遷移安渡費
若債務人未將原供奉的神明遷移，買受人則須將屋內
的神明安渡供奉到適合的廟宇。
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祖先牌位遷移安渡費
若債務人未將祖先牌位遷移，買受人則須將原債務人
祖先牌位安渡供奉到適合的場所；
但依本國人的民族性及信仰理念，很少會遇到將祖先
牌位及神明留在原屋內之情形。
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點交費用
購屋者投標前審查若不嚴謹，萬一買受到有糾紛的標
的物，須負擔律師訴訟等費用；
亦有很多物件雖不點交，只要有其專業或技巧，其實
將其標購也是很划算的，只是須有專業人士從旁協
助，才能穩操勝算。
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各項申請書、聲請狀、契約書、存證信函、通知書、
切結書等函
購屋者須申請或撰擬各項文件所支付之費用。
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土地或建物登記簿謄本
辦妥所有權移轉登記後向地政機關申請登記簿謄本，
查詢是否登記有所錯誤或已經完成過戶手續。
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地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本
向地政機關申請地籍圖謄本及建物平面圖，查詢是否
正確無誤。
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申請鑑界
交屋完成後，若有必要，可向地政機關申請鑑定界
址，來了解目前土地的實際狀況。
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原債務人戶籍遷移
若原債務人戶籍還設立在原址，可向戶政機關申請將
原債務人戶籍遷移至戶政事務所，其期間大約四個月
即可將原債務人的戶籍遷出，可請專業法拍公司代為
辦理遷出手續。
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原債務人所設立公司登記遷移
若原債務人未將原設立之公司登記遷移，可向稅捐機
關申請將原債務人所設立之公司登記遷移，專業法拍
公司都有此項業務代辦服務。
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改按自用住宅課稅
住家用房屋，所有權人若未向稅捐機關申請改按住家
用課征房屋稅或地價稅，稅捐機關是不會主動按住家
用稅率來課征房屋稅及地價稅；
若實際使用為住家時，房屋所有人應向稅捐機關申請
改按住家用課征房屋稅及地價稅，請不要讓自己權益
睡著了。
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契稅
不論成屋、中古屋、法拍屋等買賣，只要所有權有移
轉，均須按房屋評定標準價格乘上稅率來課征契稅。
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土地登記規費
土地所有權移轉時應按土地法第七十六條規定課征繳
納登記費。
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書狀費
於地政機關核發權利書狀時，應依土地法第七十七條
繳納書狀費。
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整修費
依買受人本身之預算而定。
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垃圾費
依房屋現況及遺留物品的多寡而定。
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房屋稅
在房屋稅之繳納期間內，房屋所有權人應繳納房屋
稅。
房屋稅的繳納期間定為每年五月一日至五月三十一日
止。在實務上，若在每年四月至五月向法院標購房}
屋，在向稅捐機關申報契稅時，稅捐機關都會附上房
屋稅繳款書，房屋所有權人應依繳款書上所列之金
額，向各地郵局或金融機構繳納，待繳納完畢經查欠
無誤後，法拍公司會將案件交付於代書向地政機關辦
理所有權移轉登記手續。
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地價稅
地價稅之核課，於每年八月三十一日土地登記簿所載
之所有權人為核課對象。
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自來水費
前屋主所積欠之自來水費，得標人可選擇不繳納，但
須向自來水公司重新申請新裝自來水管線及劃線路
圖，由劃線路圖到新裝設自來水錶完成，最快也要一
個多月以上，並要依自來水公司所排定的工程進度而}
定；
依據自來水公司所規定：「自收費日起第六十日以書
面通知用戶限期五日內繳清，於第六十五日用戶不繳
納自來水費者，該用戶即會被自來水公司執行拆表停
水。」
換句話說最長二期用戶不繳納自來水費即會被自來水
公司拆表停水，而一般拍賣屋所欠繳的費用，正常的
情況下並不會太多，得標人若重新申請新裝，除劃線
路圖及等待新裝的時間外，可能又須負擔到材料費等
費用，所以一般得標人在前屋主積欠自來水費不多的
情況下，大多選擇將費用繳清以節省復水所需等待的
時間、金錢和精力。
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電費
前屋主所積欠之電費，得標人可選擇不繳納（其情形
與自來水繳納方式相似）但須向電力公司申請新設用
電申辦所需用電，並辦理新裝電表之一切各項手續及
繳付線路補助費（約３３００元繳納電力公司）更要
請民間水電承裝業劃線路圖及繳納民間水電承裝業之
代辦費，在等候新裝設用電電錶期間最快也要一個多
月以上，至於確定裝表時間也是要依電力公司安排之
工程進度而定。因一般最長二期用戶不繳納電費，即
會被電力公司拆表斷電，而一般欠繳的費用除特殊高
用電的行業外，所欠繳之費用均不致於太多，得標人
可自行評估，若重新申請新設用電裝設，除繳納電力
公司手續費、線路補助費、承裝業劃線路圖、代辦費
等之外，還須長時間等候電力公司管線之安裝排定時
間，所以一般得標人，在前屋主積欠費用不多的情況
下，大多選擇將費用繳清，以節省進駐房屋的時間及
金錢的額外支出。
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天然瓦斯費
前屋主所積欠之天然瓦斯費，得標人可選擇不繳納
（其情形與自來水、電力公司繳納方式相似），但須
向天然氣公司，重新申請新裝天然氣管線配製及劃線
路圖，由劃線路圖到新裝設之天然氣管線配製完成的
時間，依各天然氣業者之規定及工程進度有所不同。
一般最長二期用戶不繳納使用天然氣的費用，即會被
天然氣公司拆表斷氣，所以正常用戶欠繳的費用不致
太多，得標人可自行評估是否重新裝設；
因重新申請新設天然氣裝設，費用至少須二萬元以
上，亦因各家天然氣公司規定有所不同，得標人可自
行評估是否將原費用繳清，還是選擇重新申請新裝。
一般得標人會在前屋主積欠費用不多的情況下，大多
選擇將費用繳清，以節省等待的時間及加速使用上的
便利性。
以上回答希望對你有所幫助。