2010-02-20 12:00:20惠友品德管委會
買豪宅前，先挑好宅
遠見City ．遠見 區域
重視結構安全及施工細節 品質才會提升
無論花多少錢買房子，民眾都應該買到ㄧ間「好宅」，這是任何一間房子都應該具備的基本條件。可以說，唯有先符合好宅的條件，才有資格成為豪宅。其實，建築看不到的地方最重要！隨著時間的經過，看不到的內在結構往往才是影響房子好壞的最大關鍵。
基本上，可變的裝潢花錢裝修即可，看不到的結構將決定建築本體的好壞，這些部分民眾無法看到，多半僅能憑建商的良心、業主是否捨得花錢、以及建築師及結構技師的專業能力來決定。過程中環環相扣，堅持到最後才能打造出「好宅」。既然有這麼多消費者看不到的環節，那麼消費者購屋時更應該仔細注意，才能保障自己的權益。
房價飆漲 品質是否提升？
目前國內房價高漲趨勢銳不可擋，每家建設公司都想蓋豪宅。這也與物價高漲、鋼筋、混凝土材料價格飆升，帶動每坪建設成本上漲。房屋總價動輒千萬元，讓中產階級無力負荷，進而導致中間消費者消失，建商只好走向蓋高級住宅，已經成為不可改變的趨勢。
然而高房價是否代表高水準的建築？消費者花大錢買的房子是否真的名符其實？這些問題都應該被重視。消費者最應該要問一個最重要的問題，就是「房價往上走，但是房子進步在哪裡？」面對Ｍ型社會結構，建商搶攻金字塔頂端的客源，但是產品如何做出差異化？如何讓M型社會另一端人相信豪宅的價值，進而願意購買豪宅？由於現階段房市裡面，許多過去專蓋平價住宅的建設公司也迫切性的想搶食豪宅市場，然而過去平價住宅較無特別強調住宅品質、裝修細緻度，因此，這些建商想進駐豪宅市場就必須做出更大的努力。
如同前面提到的，每一間住宅都應該是一間好宅，無論是否是一間豪宅。想要蓋出好宅，建築技術就要提昇。目前各大建設公司都開始考量最佳化設計，包括一般住宅建案與專蓋豪宅的建築團隊，建築技術全都在提昇，這種改變對台灣居住空間來說，是一種好的改變。
不過，目前台灣建設團隊大多是由建築師、結構技師、營造廠各自分別獨立作業，不像日本的大型房地產業公司可以進行上下游全面完整性的整合，從案子設計初始的規劃設計階段，就能考慮最佳化設計及安全價值分析，提出多套建築方案，進行成本分析，並且評估有無完善的施工能力與技術。透過這種縝密的規劃，反映在實際執行過程中，明顯的就是日本的建築工地都相當整齊乾淨，且在規劃階段就要考慮到，工地實際施工時之每一支鋼筋該怎麼彎紮、怎麼走都會一一就定位，如此施工品質才會做的好。這與國內部份工地就有很明顯的差異。日本大型建商能做到的最主要原因，就是內部有技術研發團隊，可從設計到施工的每個環節詳盡考慮，同時確實施工，這很值得台灣學習。
好宅的七大條件
到底什麼叫做「好宅」呢？基本上，好宅必需具備七大條件，要成為好宅，當然最重要的就是結構安全，但不是安全就可稱為好宅，還要包含其他面向。而且，真正的豪宅必須基本上要是好宅，同時平價住宅應該也是好宅。不僅安全與品質不能打折扣，也不只要考量材料好壞與採光等條件，更不論在哪個地區興建，都要能重視下列七項好宅的要素，才能夠真正稱為好宅。
第一為結構安全。這也是台灣最重要也最實際的一點，好建築不僅是在外觀裝潢上競爭，應是內外兼具，就如同人不能僅有外在美，也需具有內在的深度與內涵一樣。建築物的內在美是消費者最擔心，卻也是最無法看到的部份，消費者對房子的要求其實很簡單—結構安全，地震來時安全有保障、不漏水、不能有壁癌…等。建築結構上如何防龜裂、防漏水，不僅是建築工人的責任，設計單位與建商也應一起負擔，建設公司在結構安全考量上，其實可不需花費其它額外成本，只需在國內找一個像日本一樣的技術研發團隊，當專業設計顧問，用日本建設團隊之作業模式，採專業的方式來做最佳化設計及施工技術的提升，即可在不須多增加成本之下，提升建物之耐震能力及施工品質，如此不但對消費者有保障，並可提升建設公司形象。
第二為環境品質。建築物能融合基地四周環境，建築物蓋在當地不能讓人覺得突兀，建築物應詳細規劃何處該退縮、融合、綠化、友善等，要讓人覺得即使是人工的建築，一樣很友善。
第三為生活空間。建築師應注意建築物的座向與採光通風，保持室內空氣品質，如室內通風規劃。此外，建築物地下停車場動線空間設計、樓梯間隔設計…等細節是否設計得當，這一點是消費者被購屋過程、四周裝潢過的美好氣氛包圍下，常常忽略的要素。建築設計所拿捏的合宜尺度，從許多小細節即可看出建築的好壞，因此在選購房屋時應多加注意。
第四為健康環境。近年來省能的綠建築設計概念，如淨能、節能、保水、淨水…等，日趨重要。傳統大樓地下室經常積污水，滲透至地基或地下水，造成水源可能遭污染的疑慮；所以目前新大樓、社區再整體規劃設計上，增加許多節能、保水的概念。此外，綠建材的使用，亦是另一項重點。綠建材的使用對消費者而言並不遙遠，使用無毒油漆就是一種保護自己的方式，並不該以便宜為最高原則。營造健康環境，建築也需堅固耐用免修，不能僅求美觀，也要注意建築的耐用性、易維護。
第五為整體造型外觀。從建築美學理念而言，造型外觀需注重建築比例與天際線，且展現現代感優雅風貌、科技與力學之美，不易退流行。建築師應發揮設計巧思，將本土文化與國際趨勢並呈。此外，燈光的使用效果，也可謂建築加分增加夜間美觀。
第六為數位化智慧型建築。數位化風潮以無法可擋，現代建築設計若無預留管線設置空間，不僅造成未來牽線困難，也破壞建築整體美觀。管路預留乃是未未來生活的可擴充性做規劃，增加維修方便性以及使用替換的可能性。此外，生活安全監控、居家安全監控、遠距照顧…等等，在評鑑建築數位化體系中都是很重要的項目。
第七為維護管理。一個好房子要內外兼具才能真正稱為好宅，人文上需有良好社區管理、提高社區參與度。部份鄉下大樓房價便宜卻仍乏人問津，原因在於社區管理品質不良、空屋率過高，無法集結社區意識，即便建築硬體設計美輪美奐，仍不可稱之為好宅。
提升開發商的建造水準
值得消費者注意的是，許多施工細節都會影響建築結構安全。例如鋼筋工程綁紮的施工要求嚴謹與否，對建築結構安全來說很重要的，鋼筋的綁紮並不只是把鋼筋放入建築結構中而已，還要考量放置鋼筋的正確位置與深淺，才能保障日後建築物在面臨地震搖晃時不至於坍塌、撕裂。此外，灌漿工程過程若不注意，可能產生蜂窩現象，導致梁、柱內空洞造成鋼筋無法確實產生握裹力之效果。
這些基本小細節若不嚴格控管，建築物的安全皆會大打折扣。建築開發商應該需要特別要求訓練工班，在施工時徹底執行，這樣才能避免這些問題。此外，範本拆模時間亦是結構安全的關鍵。拆模時間過早，混擬土未乾、化學反應時間不足，也可能降低結構安全水平。總之，工程品質要好，施工前要做最佳的品質規劃。
目前最需要推動的概念是提倡「建築物的血統證明」。真正好的建築物，從無到有、整個過程都必需留下紀錄。消費者在購屋時，最好能全面瞭解房子如何設計、施工過程有哪些紀錄，才能帶動建築過程透明化，如果能成為一種共識，將提昇消費者購屋保障，也讓好的建設公司更願意花心思做好品質管理，建造更好的內外兼具的安全、舒適的好宅，形成良性循環。
購屋多注意各個環節
整體來看，消費者選購房子時，首重建築構架配置、結構方正對稱、結構系統是否穩固，先確保居住環境的基本安全。其次，消費者應打破對於構架形式廣告詞的迷思，並非SC、SRC等工法就會一定比較安全，也不是加上制震設備就一定比沒有制震設備更安全。其實只要用心規劃、仔細施工，每一種工法皆可達到安全耐震之能力。舉例來說，若以建築安全耐震係數0.24G為例，包括RC、SC、SRC…等不同工法，只要設計能達到這個標準，且施工也努力施作，都會擁有對應的耐震安全性。因此民眾應該重視「耐震能力多少」，是否有做耐震安全之提升設計及施工。比如說，是否因使用SC、SRC或制震，而有抗震之能力係數之加強提升，而不是盲目的重視使用哪種結構工法與設備才會比較安全。
過去消費者較少過問建築結構安全相關問題，這些問題也不知道如何注意，自然的只針對外觀或外飾之美觀來做判斷，這樣讓建商誤以為購屋之消費者，在意的只是外在的美觀與裝修，反而讓外在美觀決定房子價值與賣點。在高房價時代，消費者需有自我提昇，多問、多看，清楚的將在意的事情、不懂的問題告訴建商，發出消費者的聲音，讓建商瞭解消費者的需求。當消費者只在意美觀時，建商自然會花最大的心力蓋美觀的建物。消費者可能不夠懂建築專業，但是要懂得基本的結構安全大方向、打破購屋迷思。明白只要建商找好的設計施工團隊，好好設計施工就可以達到這些結構安全的標準，消費者就不會再被牽著鼻子走。
在瞭解結構配置系統抗震安全等大方向的安全之後，消費者則可開始注意細部工程，如防漏水、隔音隔臭…等。向建商詢問細部作法，將自己擔心的東西提出來，也可讓建商瞭解消費者的想法，等待下一個建案開始時建商就會更關心這些地方。這些都需要慢慢誘導消費者開口詢問，消費者應針對自己所擔心的議題，無論是浴室、屋頂、窗邊漏水…等，提出問題，消費者只要有疑問就應該問，這樣建設公司才更知道，怎樣的房子才是消費者想要的，建設公司也才會更清楚知道，要努力建造那一種房子給消費者來選購，這樣消費者與建設公司之間才會有更正面、更好的良性循環，這也才是消費者大眾所期望的。
即使消費者在選購房屋時，不太可能看懂施工的圖樣與工地的種種變化，但消費者只要讓建築開發商產生「消費者已經變聰明」的想法，讓建築團隊警覺消費者關心的事項不僅只在於裝潢，轉而開始注重其他建築細節，就會促使建築開發跟著改變及提升。
總而言之，消費者不一定需要太懂建築工程的設計、施工等細節，但是一定要會問各種相關問題。「提問」不只是保障自己的權益，更是買到好宅的一大關鍵。未來也可能帶動如同食物鏈般的好的循環趨勢，引起大眾對不同建築議題的注意程度，從末端消費者開始回過頭影響頭端的建商，大家一起來做一個「良性的互動」。
只要消費者普遍重視結構安全及居住品質相關之鋼筋工程、防漏工程…等每種施工細節，也讓代銷業者與建築開發商體認到，消費者已經開始關心結構安全、施工過程….等議題之後，自然會產生提升建築品質的決心，進而努力提升建築產業整體建造的品質，並讓所有的購屋者都能實質受惠，這才是全民之福。[img][/img][img][/img]
重視結構安全及施工細節 品質才會提升
無論花多少錢買房子，民眾都應該買到ㄧ間「好宅」，這是任何一間房子都應該具備的基本條件。可以說，唯有先符合好宅的條件，才有資格成為豪宅。其實，建築看不到的地方最重要！隨著時間的經過，看不到的內在結構往往才是影響房子好壞的最大關鍵。
基本上，可變的裝潢花錢裝修即可，看不到的結構將決定建築本體的好壞，這些部分民眾無法看到，多半僅能憑建商的良心、業主是否捨得花錢、以及建築師及結構技師的專業能力來決定。過程中環環相扣，堅持到最後才能打造出「好宅」。既然有這麼多消費者看不到的環節，那麼消費者購屋時更應該仔細注意，才能保障自己的權益。
房價飆漲 品質是否提升？
目前國內房價高漲趨勢銳不可擋，每家建設公司都想蓋豪宅。這也與物價高漲、鋼筋、混凝土材料價格飆升，帶動每坪建設成本上漲。房屋總價動輒千萬元，讓中產階級無力負荷，進而導致中間消費者消失，建商只好走向蓋高級住宅，已經成為不可改變的趨勢。
然而高房價是否代表高水準的建築？消費者花大錢買的房子是否真的名符其實？這些問題都應該被重視。消費者最應該要問一個最重要的問題，就是「房價往上走，但是房子進步在哪裡？」面對Ｍ型社會結構，建商搶攻金字塔頂端的客源，但是產品如何做出差異化？如何讓M型社會另一端人相信豪宅的價值，進而願意購買豪宅？由於現階段房市裡面，許多過去專蓋平價住宅的建設公司也迫切性的想搶食豪宅市場，然而過去平價住宅較無特別強調住宅品質、裝修細緻度，因此，這些建商想進駐豪宅市場就必須做出更大的努力。
如同前面提到的，每一間住宅都應該是一間好宅，無論是否是一間豪宅。想要蓋出好宅，建築技術就要提昇。目前各大建設公司都開始考量最佳化設計，包括一般住宅建案與專蓋豪宅的建築團隊，建築技術全都在提昇，這種改變對台灣居住空間來說，是一種好的改變。
不過，目前台灣建設團隊大多是由建築師、結構技師、營造廠各自分別獨立作業，不像日本的大型房地產業公司可以進行上下游全面完整性的整合，從案子設計初始的規劃設計階段，就能考慮最佳化設計及安全價值分析，提出多套建築方案，進行成本分析，並且評估有無完善的施工能力與技術。透過這種縝密的規劃，反映在實際執行過程中，明顯的就是日本的建築工地都相當整齊乾淨，且在規劃階段就要考慮到，工地實際施工時之每一支鋼筋該怎麼彎紮、怎麼走都會一一就定位，如此施工品質才會做的好。這與國內部份工地就有很明顯的差異。日本大型建商能做到的最主要原因，就是內部有技術研發團隊，可從設計到施工的每個環節詳盡考慮，同時確實施工，這很值得台灣學習。
好宅的七大條件
到底什麼叫做「好宅」呢？基本上，好宅必需具備七大條件，要成為好宅，當然最重要的就是結構安全，但不是安全就可稱為好宅，還要包含其他面向。而且，真正的豪宅必須基本上要是好宅，同時平價住宅應該也是好宅。不僅安全與品質不能打折扣，也不只要考量材料好壞與採光等條件，更不論在哪個地區興建，都要能重視下列七項好宅的要素，才能夠真正稱為好宅。
第一為結構安全。這也是台灣最重要也最實際的一點，好建築不僅是在外觀裝潢上競爭，應是內外兼具，就如同人不能僅有外在美，也需具有內在的深度與內涵一樣。建築物的內在美是消費者最擔心，卻也是最無法看到的部份，消費者對房子的要求其實很簡單—結構安全，地震來時安全有保障、不漏水、不能有壁癌…等。建築結構上如何防龜裂、防漏水，不僅是建築工人的責任，設計單位與建商也應一起負擔，建設公司在結構安全考量上，其實可不需花費其它額外成本，只需在國內找一個像日本一樣的技術研發團隊，當專業設計顧問，用日本建設團隊之作業模式，採專業的方式來做最佳化設計及施工技術的提升，即可在不須多增加成本之下，提升建物之耐震能力及施工品質，如此不但對消費者有保障，並可提升建設公司形象。
第二為環境品質。建築物能融合基地四周環境，建築物蓋在當地不能讓人覺得突兀，建築物應詳細規劃何處該退縮、融合、綠化、友善等，要讓人覺得即使是人工的建築，一樣很友善。
第三為生活空間。建築師應注意建築物的座向與採光通風，保持室內空氣品質，如室內通風規劃。此外，建築物地下停車場動線空間設計、樓梯間隔設計…等細節是否設計得當，這一點是消費者被購屋過程、四周裝潢過的美好氣氛包圍下，常常忽略的要素。建築設計所拿捏的合宜尺度，從許多小細節即可看出建築的好壞，因此在選購房屋時應多加注意。
第四為健康環境。近年來省能的綠建築設計概念，如淨能、節能、保水、淨水…等，日趨重要。傳統大樓地下室經常積污水，滲透至地基或地下水，造成水源可能遭污染的疑慮；所以目前新大樓、社區再整體規劃設計上，增加許多節能、保水的概念。此外，綠建材的使用，亦是另一項重點。綠建材的使用對消費者而言並不遙遠，使用無毒油漆就是一種保護自己的方式，並不該以便宜為最高原則。營造健康環境，建築也需堅固耐用免修，不能僅求美觀，也要注意建築的耐用性、易維護。
第五為整體造型外觀。從建築美學理念而言，造型外觀需注重建築比例與天際線，且展現現代感優雅風貌、科技與力學之美，不易退流行。建築師應發揮設計巧思，將本土文化與國際趨勢並呈。此外，燈光的使用效果，也可謂建築加分增加夜間美觀。
第六為數位化智慧型建築。數位化風潮以無法可擋，現代建築設計若無預留管線設置空間，不僅造成未來牽線困難，也破壞建築整體美觀。管路預留乃是未未來生活的可擴充性做規劃，增加維修方便性以及使用替換的可能性。此外，生活安全監控、居家安全監控、遠距照顧…等等，在評鑑建築數位化體系中都是很重要的項目。
第七為維護管理。一個好房子要內外兼具才能真正稱為好宅，人文上需有良好社區管理、提高社區參與度。部份鄉下大樓房價便宜卻仍乏人問津，原因在於社區管理品質不良、空屋率過高，無法集結社區意識，即便建築硬體設計美輪美奐，仍不可稱之為好宅。
提升開發商的建造水準
值得消費者注意的是，許多施工細節都會影響建築結構安全。例如鋼筋工程綁紮的施工要求嚴謹與否，對建築結構安全來說很重要的，鋼筋的綁紮並不只是把鋼筋放入建築結構中而已，還要考量放置鋼筋的正確位置與深淺，才能保障日後建築物在面臨地震搖晃時不至於坍塌、撕裂。此外，灌漿工程過程若不注意，可能產生蜂窩現象，導致梁、柱內空洞造成鋼筋無法確實產生握裹力之效果。
這些基本小細節若不嚴格控管，建築物的安全皆會大打折扣。建築開發商應該需要特別要求訓練工班，在施工時徹底執行，這樣才能避免這些問題。此外，範本拆模時間亦是結構安全的關鍵。拆模時間過早，混擬土未乾、化學反應時間不足，也可能降低結構安全水平。總之，工程品質要好，施工前要做最佳的品質規劃。
目前最需要推動的概念是提倡「建築物的血統證明」。真正好的建築物，從無到有、整個過程都必需留下紀錄。消費者在購屋時，最好能全面瞭解房子如何設計、施工過程有哪些紀錄，才能帶動建築過程透明化，如果能成為一種共識，將提昇消費者購屋保障，也讓好的建設公司更願意花心思做好品質管理，建造更好的內外兼具的安全、舒適的好宅，形成良性循環。
購屋多注意各個環節
整體來看，消費者選購房子時，首重建築構架配置、結構方正對稱、結構系統是否穩固，先確保居住環境的基本安全。其次，消費者應打破對於構架形式廣告詞的迷思，並非SC、SRC等工法就會一定比較安全，也不是加上制震設備就一定比沒有制震設備更安全。其實只要用心規劃、仔細施工，每一種工法皆可達到安全耐震之能力。舉例來說，若以建築安全耐震係數0.24G為例，包括RC、SC、SRC…等不同工法，只要設計能達到這個標準，且施工也努力施作，都會擁有對應的耐震安全性。因此民眾應該重視「耐震能力多少」，是否有做耐震安全之提升設計及施工。比如說，是否因使用SC、SRC或制震，而有抗震之能力係數之加強提升，而不是盲目的重視使用哪種結構工法與設備才會比較安全。
過去消費者較少過問建築結構安全相關問題，這些問題也不知道如何注意，自然的只針對外觀或外飾之美觀來做判斷，這樣讓建商誤以為購屋之消費者，在意的只是外在的美觀與裝修，反而讓外在美觀決定房子價值與賣點。在高房價時代，消費者需有自我提昇，多問、多看，清楚的將在意的事情、不懂的問題告訴建商，發出消費者的聲音，讓建商瞭解消費者的需求。當消費者只在意美觀時，建商自然會花最大的心力蓋美觀的建物。消費者可能不夠懂建築專業，但是要懂得基本的結構安全大方向、打破購屋迷思。明白只要建商找好的設計施工團隊，好好設計施工就可以達到這些結構安全的標準，消費者就不會再被牽著鼻子走。
在瞭解結構配置系統抗震安全等大方向的安全之後，消費者則可開始注意細部工程，如防漏水、隔音隔臭…等。向建商詢問細部作法，將自己擔心的東西提出來，也可讓建商瞭解消費者的想法，等待下一個建案開始時建商就會更關心這些地方。這些都需要慢慢誘導消費者開口詢問，消費者應針對自己所擔心的議題，無論是浴室、屋頂、窗邊漏水…等，提出問題，消費者只要有疑問就應該問，這樣建設公司才更知道，怎樣的房子才是消費者想要的，建設公司也才會更清楚知道，要努力建造那一種房子給消費者來選購，這樣消費者與建設公司之間才會有更正面、更好的良性循環，這也才是消費者大眾所期望的。
即使消費者在選購房屋時，不太可能看懂施工的圖樣與工地的種種變化，但消費者只要讓建築開發商產生「消費者已經變聰明」的想法，讓建築團隊警覺消費者關心的事項不僅只在於裝潢，轉而開始注重其他建築細節，就會促使建築開發跟著改變及提升。
總而言之，消費者不一定需要太懂建築工程的設計、施工等細節，但是一定要會問各種相關問題。「提問」不只是保障自己的權益，更是買到好宅的一大關鍵。未來也可能帶動如同食物鏈般的好的循環趨勢，引起大眾對不同建築議題的注意程度，從末端消費者開始回過頭影響頭端的建商，大家一起來做一個「良性的互動」。
只要消費者普遍重視結構安全及居住品質相關之鋼筋工程、防漏工程…等每種施工細節，也讓代銷業者與建築開發商體認到，消費者已經開始關心結構安全、施工過程….等議題之後，自然會產生提升建築品質的決心，進而努力提升建築產業整體建造的品質，並讓所有的購屋者都能實質受惠，這才是全民之福。[img][/img][img][/img]
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