2012-10-21 23:53:40AGU
看屋心得
這幾年來斷斷續續看了一些房子,因為住的房子隔成兩房,但是家裡每個人都想有自己的一個房間(所以少一間房間),因此就陸陸續續一直看,希望可以換大一點的房子。以下是一些心得:
- 房子基本需求:
- 室內坪數:要30坪才夠每個人都有自己的房間 - 三房。
- 地點:由於住習慣了內湖,加上太座親友也住附近,因此就以內湖附近為優先考量。
- 停車位:要有坡道平面停車位。機械停車位停起車來實在麻煩,風險又高(萬一臨時壞掉),因此以坡道平面作為必要條件。
- 廁所要有窗戶:內湖算是比較潮濕的地區(雖然這幾年比較沒很潮濕的感覺,不知是否是因為已經習慣了?)
- 近捷運站:因為太座上班因素,需要近捷運站。
- 新房子或中古屋:
- 從2008金融海嘯之前看到現在,終於發現:新房子公設比大約都在30%以上,十幾年的約25%,因此要達到室內30坪的條件,權狀坪數(不含車位)大約需要50坪。由近幾年的房價來看,新房子的價錢不是我可以負擔的,因此比較有可能的選項是中古屋。
- 由於目前住的社區公設比很低,經過多次試算,最好的方式是換自己社區較大坪數的房子。
- 換屋方式:
- 必須賣掉現在住的房子,再買新的房子,希望可以同時完成。
- 新的房子需要裝潢,因此需要有幾個月的緩衝。
- 頭期款:
- 當然要備妥頭期款才能展開換屋行動。
- 其實在2008年金融海嘯那時候有一次很好的機會可以換房,可惜那時手邊沒有頭期款導致錯失良機。
最近終於大致搞定換房行動,以下是經驗供參考:
- 買賣要盡量靠近:因為經濟因素,沒辦法先買房。為避免房子先賣掉,房價漲太多會換不起,因此買賣要盡量靠近,並確定各項資金到位及需求日期,於簽約時註明,最好多留幾天裕度。
- 房價:
- 這次在經歷半年左右的斷斷續續溝通,確定賣方底價及自己目前的貸款負擔能力,決定自己房子出售(實拿)底價。
- 依據以往經驗,在賣屋三四個月之後若還沒成交,會有想要趕緊處理掉的頃向。因此,每一兩個月,會和賣方聯繫一下。終於在有一天,賣方價格有鬆動的機會。
- 找仲介或自己購售:
- 售屋:當初希望自售,因為我們因緣際會知道我們社區之前的成交價,如果再加上給仲介的費用,那價格就會多上一段,應該會較難賣。
- 自售麻煩的地方是:
- 會有許多仲介希望委託給他們賣,需要花很多工夫/時間向仲介婉拒。
- 買方出的價格不容易到市場價,因為,(至少到目前為止,台北房子的市場價(之前成交紀錄的價格)還真是蠻高的!)。
- 諷刺的是,最後房子是仲介賣掉的。有個仲介只要求帶看一組客戶,結果看了一次就成交了。(看了之後兩個小時,仲介來電說OK(仲介費外加),問何時可簽約。似乎有白忙一場的感覺(根本不用自己賣?),但是,應該也是到這個時候賣方價格才有鬆動,加上財務條件有異動等天時地利的因素同時符合,才能同時達到目標。)
- 購屋:由於是同社區的住戶,因此直接和屋主購買沒透過仲介。其實屋主也有透過仲介賣,但是加上仲介費4%以及預計買方殺價金額,因此並不容易成交。
- 速戰速決:
- 由於之前有幾次買方出價,但是因為兩邊價錢喬不到自己可負擔範圍,因此一直無法同時達成目標。在購屋標的價格有鬆動時,我再詢問以前出價的買方,他們就不願再出到當時的價格。這樣的情況反覆發生多次,心想,這也是人之常情,如果自己是買方應該也會這樣吧!因此,我的結論是:一旦有到目標價,必須立即行動簽約確認。
- 因此在確定兩邊價格都在範圍內時,立即安排同一天簽約(為減少風險,簽約時間只差兩個小時)。
- 附帶條件:
- 運氣非常好,買方願意讓我們住到新房裝潢完成(四個月,含搬家)。
買房賣房同時進行真的很讓人頭大
因為要兩頭忙
十一年前我們賣出舊家時
新房卻還沒完工
幸好買方沒有急著要搬進我們的舊家
於是我們就向買我們舊家的買方租住幾個月
也就是說那幾個月我們由屋主變成了房客
那我們的買方還不錯,沒收房租。 2012-10-22 23:50:38