【房地產法律問題】預售屋買賣定型化契約條款，違反定型化契約應記載及不得記載事項，有效嗎？ 文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

預售屋買賣定型化契約條款，違反行政院消費者保護委員會第八十次委員會議通過之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，有效嗎（註一）？

【解析】
按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」為消費者保護法第17條第1項至第2項定有明文，是中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，而違反前開公告之定型化契約，其定型化契約條款無效（註二）；該定型化契約之效力，依前開規定定之。本案，所約定者，即與行政院消費者保護委員會第八十次委員會議通過之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項：「五、房屋面積誤差及其價款找補（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。（二）面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如? t行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。（三）面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。」有違，苟該約定亦不利於消費者（註三），該約定自是無效，其效力，則從前揭「行政院消費者保護委員會第八十次委員會議通過之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，應無疑義，此乃契約自由仍應受強行規定之拘束也。

【註解】
註一：問題來源：96年12月18日 台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞預售屋面積找補的問題：「很冒昧的請教一下，最近家人買了一間預售屋，可是現在因為房屋面積找補的問題無法交屋，真的很苦惱。原因是當時買時建商說因為是買預售屋，所以預售屋買賣契約書要擬房屋及土地二本，但是現在土地權狀及建物權狀登記好了後，才發現建物登記的面積與當時打契約時少了1.37%。好了！發現後，請建商應依內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第五點，以土地與房屋價款之總數除以房屋面積所計算之平均單價找補。可是建商卻說要按照當時簽定的房屋預定買賣契約書來找補(預售屋的總價被拆成土地價款六成，房屋價款四成)，其算法是房屋面積不足按本契約房屋每坪單價找補。這樣一來一往就少了好幾萬了。我也有問過了經濟部中部辦公室地政司的承辦人員，承辦人員給我的答案是要以內政部的版本為主。可是建商堅持他的找補方法，也說律師確認建商在法律上沒有錯，因為他們是按照買賣契約條約來找補。這樣不是違反消保法第11及17條嗎？我要怎麼解決？找了消保官可是進度太慢了，也沒有法律的約束力。要拖到什麼時候？跟建商打官司會贏嗎？可是! 就算打贏了，我想找補的錢來付律師費用都不夠了。貸款的利息已經付了幾個月了又因為找補的問題不能交屋？如果我有理，我可以跟建商求償找補金額、貸款利息、律師、精神損失等支付費用嗎？請問大家可以給我良心的建議嗎？不好意思打擾了。謝謝！祝 平安 順心」改寫而成。
註二：實務上，臺灣臺北地方法院96年02月13日95年度訴字第8100號民事判決：「復按消費者保護法第十七條第一、二項規定：『中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。』，而依主管機關內政部於八十九年一月十七日內警字第0000000號函所發布『保全服務定型化契約範本』第十二條規定，關於故意或重大過失不受最高賠償額限制（此與民法第二百二十二條規定意旨相同），故如保全服務定型化契約約定故意或重大過失有最高賠償額限制，該約定自屬無效。經查，兩造雖約定有最高賠償額一百五十萬元之限制，惟因兩造保全契約乃係消費者保護法所保護之定型化契約，且原告所受損害乃係因被告之重大過失所致，故依前開規定及主管機關公告之定型化契約條款，兩造前揭約定應屬無效，本件自不受兩造約定最高賠償額之限制。」、臺灣板橋地方法院94年12月06日94年度訴字第803號民事判決：「按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審?#92;全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特? w行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審?#92;期間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消費者保護法第11條之1 、第17條分別定有明文。又內政部於92年6 月26 日以內授中辦地字第0000000000號公告不動產委    託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，自公告6 個月後生效，依該公告壹、應記載事項一、契約審?#92;期間即規定：『本定型化契約及其附件之審?#92;期間（不得少於3 日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容』，有該公告1 件在卷可稽（查尋自內政部地政司網頁：http://www.land.moi.gov.tw/law/chhtml/index.asp#）。」可資參照。
註三：消費者保護法第11條：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」參照。

來源：台灣法律網

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