租賃雙方在租屋前，可先於合約中註明提前解約的條件，確保彼此權益。蕭榕攝

房客欠逾2月租金 房東可解約

【王柔雅╱台北報導】租屋房客往往被認為屬於經濟相對弱勢的一方，較受租賃法規保護，但也有不少房東在租屋時，遇到「惡房客」，故意拖繳房租，或蓄意破壞屋內物品、違法轉租等。專家表示，若房客違反租約條例，或《民法》租賃規定，房東還是可以依法要求提前終止契約，拒絕黑心房客干擾。

台灣租屋網經理廖秀敏表示，買不起房的民眾，選擇租房子來滿足居住需求，被認為是經濟弱勢的角色，一般來說，法律會傾向較為保障房客的權益，但目前租賃市場中，也不乏「弱勢房東」，房子出租後，房客並沒有好好愛惜，反而隨意破壞，或每月欠繳房租，讓房東得上門追討，落得雙方都不愉快的下場。

契約可至法院公證

東森房屋加盟事業總部法務處經理許榮濱表示，依《民法》第440條規定，房客若積欠租金，經房東催告仍不繳納，且積欠總額達2個月租金，房東就可要求提前解約。
許榮濱建議，訂定租約時，租賃雙方可到法院公證，只要房客積欠租金達2個月以上，房東就可先寄發存證信函，要求房客限期繳回租金，若時間到了，房客仍未繳清，房東就可提出「公證文件」，直接向法院聲請強制執行，要求點交房屋。

房屋可以部分轉租

依《民法》第438條，承租者必須依約使用租賃物，中信房屋資深法務專員白宗益表示，例如合約約定出租給2名房客，但卻有2個以上的人住進去，或在屋內放置危險物品，經房東勸告仍不改善，這時房東也可要求提前終止契約。
依《民法》第443條，在未經房東同意下，承租人不得私自轉租租賃物，若租賃物是房屋，承租人則可以轉租房屋的一部分。

房東可提前解約情況

˙狀況1：房客積欠租金
依《民法》第440條，房客若積欠租金，經房東催告後，仍不繳納，且租金積欠總額達2個月以上時，房東可要求提前解約
˙狀況2：房客違約使用租賃物
依《民法》第438條，承租人須依約使用租賃物，例如合約約定出租給2名房客，但卻有2人以上入住，這時房東可要求提前解約
˙狀況3：房客放置危險物品
房客在屋內放置危險物品，經過房東催告後仍不改善，房東得要求提前終止契約
˙狀況4：房客違法轉租
依《民法》第443條，未經房東同意，承租人不可私下將租賃物轉租他人，但如果租賃物為房屋，承租人可將部分轉租給他人，但若轉租全部租賃物，房東可要求解約
資料來源：《蘋果》採訪整理 2011年 02月12日 蘋果日報

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