2007-03-12 00:37:48ㄘㄨㄛˋ
地產泡沫化
房地產簡述：
「房地產」是當前國人最主要的資產，是金融體系中最主要的債權標的，也蘊藏著國家最大的財富。隨著國家經濟的成長，都市與鄉村逐漸繁榮開發，現代工商社會的各項事務，幾乎都與房地產密切關聯；而民眾日常生活中，更處處與房地產課題相關。
利率、匯率與中國房地產泡沫化：
房地產泡沫之爭,如今已成為中國眾多媒體熱烈討論的一個話題。隨著房價的持續勁升,不少人開始抱怨自己買不起房子了,這足以說明目前房價上漲的水準已明顯超出了一般城鎮居民的平均購買力,房地產泡沫在中國已見雛形。而日益增長的投機性需求和銀行系統對房地產業融資的急劇膨脹,則不僅支撐著這一泡沫,而且還有將這泡沫越吹越大的趨勢。
利率與房地產泡沫:
當土地價格上升、房地產投資大幅增長和房價持續飆升時,越來越多的人會買不起房子。此時,政府一般會出手干預這一市場,通常採取的是提高利率的調控方式。上世紀90年代日本土地價格和房地產價格持續上升,日本的很多地方大量投資房地產。為此,日本央行曾四次提高貼現率,以遏制對房地產的過度投資。此外,日本政府還推行了土地稅的改革。這些緊縮性的財政和貨幣政策措施,導致了日本包括房地產泡沫在內的”經濟泡沫”很快破滅,由此將日本經濟拖入了長達10多年的衰退之中。這說明,房地產泡沫破裂對經濟的影響是非常大的。
當然,目前中國房地產泡沫還沒有日本那麼明顯和嚴重,但日本的經歷可以給中國提供一個很好的借鑒。一旦房地產泡沫破滅,經濟將要付出的代價是很沉重的。那麼,目前中國遏制房地產過度繁榮是否能採取類似的加息調控方式呢?從理論上講,完全是可以的,並且是相當有效的。去年央行微幅調升了人民幣利率,但效果並不十分明顯,原因在於目前房地產價格飆升所帶來的鉅額資本利得已遠遠超過了利率調整的幅度,除非央行調整利率的幅度更大一些。
但問題並沒有那麼簡單。一般來說,採用利率手段來抑制房地產泡沫宜早不宜遲,要在房產泡沫產生之初就積極地採取升息手段,這裡有個時機的問題。而現在我們已經錯過了這個時機。如果在2003年央行出臺121 號文件的時候,我們就果斷地輔以升息手段,以提高社會的融資成本,就可以比較溫和地將房地產泡沫控制住。而到現在這個時候,如果央行調升利率幅度過大或過快,就可能會直接捅破房地產泡沫。隨著房地產價格的縮水,銀行系統可能會出現大量的資本壞賬,這對於目前處於銀行業改革關鍵時期的中國來說是難以承受的。另外,利率調整還涉及到人民幣匯率穩定的問題。而且,考慮到地方政府在做大房地產市場方面的作用與影響,利率調整是否能對地方政府的非市場化行為產生實際影響也是不那麼確定的。
因此,本來運用利率調整的市場化手段就可以抑制住房地產泡沫,而現在卻變得非常複雜了。況且,目前央行調整利率盯住的目標主要是一般物價水準,而不是單一的房地產價格。當市場預期央行並不可能將名義利率調整到一定高度時,即利率調整的預期變得更具確定性時,利率調整的滯後,在客觀上刺激了中國房地產業的過度繁榮。
匯率與房地產調整:
除了利率,匯率問題也已成為刺激中國房地產泡沫的一個重要因素。由於中國採取人民幣盯住美元的匯率機制,前幾年美國的低利率政策實際上對中國的貨幣政策產生了深刻的影響,導致貨幣供給大幅增加,不僅刺激了國內一般價格水準的上漲,而且中國的低利率政策也產生了負利率現象,刺激了房地產業的過度繁榮。
現在,情況發生了變化。美國採取弱勢美元的政策,試圖透過美元大幅貶值來彌補其財政赤字和貿易赤字,因而要求中國停止人民幣盯住美元的匯率政策,並要求中國擴大人民幣匯率的浮動區間或人民幣匯率顯著升值。來自外界對人民幣升值的壓力日益顯著。儘管中國政府承諾,人民幣兌美元的匯率將來會趨於更加靈活。但是,當人們意識到人民幣兌美元匯率將來可能不再那麼確定時,勢必會引起對人民幣的重新估值,增強國內外市場對人民幣升值的預期。這一影響也傳遞到了中國房地產市場中。例如,境外人士已成為上海高檔住房的主要買家,不僅可以分享房地產價格快速上漲帶來的好處,而且還可以分享未來人民幣匯率升值的投資收益。尤其是後者,成為推動上海高檔住房價格上漲的重要原因之一。
那麼,我們是否可以透過匯率調整來抑制房地產泡沫呢?我們不妨還是以日本為例,1985年至1995年,日元不斷升值,加大了日本自1987年到1990年的房地產泡沫,並成為刺破日本房地產泡沫的主要因素之一。因為國際熱錢大量流入日本,導致日元升值並
繼而陷入通縮境地,加劇了日本房地產價格的縮水
。因而,貨幣升值對房地產市場會產生巨大的衝擊
與影響。日本的經驗啟示我們,目前穩定人民幣匯率可能是更好的選擇。
基於銀行業改革、貿易和經濟增長等因素考慮,目前中國還不會考慮調整人民幣匯率水準,但會逐步朝著更靈活的匯率機制這個方向走。這無形之中又留給市場一個暗示,既然存在著人民幣匯率升值的壓力,因而投資中國房地產即人民幣資產是有利可圖的。從這個角度分析,人民幣匯率升值壓力也成為堆積中國房地產業泡沫的一大因素。
我們不能因為無法透過利率和匯率的調控方式來抑制房地產泡沫,就放任中國房地產泡沫的持續膨脹,這是相當危險的。因為一旦房地產泡沫不斷吹大,將不可避免地會破滅,而破滅將會給未來中國經濟造成巨大的負面影響。所以,在房地產泡沫進一步膨脹之前就進行可預見性的調整是非常必要的。我們認為,首先,在利率調整無法及時到位的前提下,應加強對與房地產交易相關的銀行貸款管理,並採取強制性手段來遏制房地產投資過快增長的勢頭；其次,實施土地稅改革,對土地財產和土地交易的資本收益要課以重稅,並引入對土地交易價格的直接控制。事實上,目前中國已開始對土地交易價格進行控制,類似新的物業稅也處於考慮之中；再次,政府應大力發展低端住房市場,滿足大多數居民的住房需求,並以此遏制房地產泡沫的進一步膨脹。
儘管我們一再失去了調控中國房地產市場的良機,但我們還是可以利用目前正在實行的固定匯率機制和資本管制的有利條件,透過經濟、法律和行政等調控手段對房地產泡沫進行可預見性的內部調整,從而有效避免房地產泡沫膨脹和破裂對經濟將造成的巨大負面影響。
參考資料 利率、匯率與房地產業泡沫／樂嘉春博士
心得:
我大致上了解所謂的房地產泡沫化.大概就是房地產價格持續上漲,而一般民眾的購買力卻沒有相等成長.導致房地產價值提升,卻鮮少人有意願或有能力購買.到最後導致房產泡沫化,泡沫一但吹破,所建立起來的高利潤終將轉化成空,更進而影響該國的經濟成長.
最近港星炒樓的新聞不斷,港星周星馳更因此坐擁5億元.由此可見,房地產的高增值力是多麼吸引人.對於這個新聞相信一般具有小額存款的人都想躍躍欲試.我想在添購不動產時,必須想清楚不是每個不動產都是會增值的,還是有很多例子是在購買後貶值的.個人認為,獨到的眼光和購買時機是買房地產不可或缺的要素.加上許多輔助性資料.例如:注意房地產景氣指標、當地未來的開發潛力…等,都是為添購地產作充足的準備.
雖然,房地產可能讓人一夜致富,但是它的高風險是有目共睹的.對於一般上班族我建議可以把薪水配成三分之ㄧ.一分家用、一分存款、一分投資.這樣就算投資房產失利也不至於影響正常生活,也可以避免被薪水牽著鼻子走的情形,並且切記勿好高騖遠,短視近利.每個人都想賺錢,所以注意的地方必須比別人更多、考慮更周到.才能成為一個快樂的投資人
「房地產」是當前國人最主要的資產，是金融體系中最主要的債權標的，也蘊藏著國家最大的財富。隨著國家經濟的成長，都市與鄉村逐漸繁榮開發，現代工商社會的各項事務，幾乎都與房地產密切關聯；而民眾日常生活中，更處處與房地產課題相關。
利率、匯率與中國房地產泡沫化：
房地產泡沫之爭,如今已成為中國眾多媒體熱烈討論的一個話題。隨著房價的持續勁升,不少人開始抱怨自己買不起房子了,這足以說明目前房價上漲的水準已明顯超出了一般城鎮居民的平均購買力,房地產泡沫在中國已見雛形。而日益增長的投機性需求和銀行系統對房地產業融資的急劇膨脹,則不僅支撐著這一泡沫,而且還有將這泡沫越吹越大的趨勢。
利率與房地產泡沫:
當土地價格上升、房地產投資大幅增長和房價持續飆升時,越來越多的人會買不起房子。此時,政府一般會出手干預這一市場,通常採取的是提高利率的調控方式。上世紀90年代日本土地價格和房地產價格持續上升,日本的很多地方大量投資房地產。為此,日本央行曾四次提高貼現率,以遏制對房地產的過度投資。此外,日本政府還推行了土地稅的改革。這些緊縮性的財政和貨幣政策措施,導致了日本包括房地產泡沫在內的”經濟泡沫”很快破滅,由此將日本經濟拖入了長達10多年的衰退之中。這說明,房地產泡沫破裂對經濟的影響是非常大的。
當然,目前中國房地產泡沫還沒有日本那麼明顯和嚴重,但日本的經歷可以給中國提供一個很好的借鑒。一旦房地產泡沫破滅,經濟將要付出的代價是很沉重的。那麼,目前中國遏制房地產過度繁榮是否能採取類似的加息調控方式呢?從理論上講,完全是可以的,並且是相當有效的。去年央行微幅調升了人民幣利率,但效果並不十分明顯,原因在於目前房地產價格飆升所帶來的鉅額資本利得已遠遠超過了利率調整的幅度,除非央行調整利率的幅度更大一些。
但問題並沒有那麼簡單。一般來說,採用利率手段來抑制房地產泡沫宜早不宜遲,要在房產泡沫產生之初就積極地採取升息手段,這裡有個時機的問題。而現在我們已經錯過了這個時機。如果在2003年央行出臺121 號文件的時候,我們就果斷地輔以升息手段,以提高社會的融資成本,就可以比較溫和地將房地產泡沫控制住。而到現在這個時候,如果央行調升利率幅度過大或過快,就可能會直接捅破房地產泡沫。隨著房地產價格的縮水,銀行系統可能會出現大量的資本壞賬,這對於目前處於銀行業改革關鍵時期的中國來說是難以承受的。另外,利率調整還涉及到人民幣匯率穩定的問題。而且,考慮到地方政府在做大房地產市場方面的作用與影響,利率調整是否能對地方政府的非市場化行為產生實際影響也是不那麼確定的。
因此,本來運用利率調整的市場化手段就可以抑制住房地產泡沫,而現在卻變得非常複雜了。況且,目前央行調整利率盯住的目標主要是一般物價水準,而不是單一的房地產價格。當市場預期央行並不可能將名義利率調整到一定高度時,即利率調整的預期變得更具確定性時,利率調整的滯後,在客觀上刺激了中國房地產業的過度繁榮。
匯率與房地產調整:
除了利率,匯率問題也已成為刺激中國房地產泡沫的一個重要因素。由於中國採取人民幣盯住美元的匯率機制,前幾年美國的低利率政策實際上對中國的貨幣政策產生了深刻的影響,導致貨幣供給大幅增加,不僅刺激了國內一般價格水準的上漲,而且中國的低利率政策也產生了負利率現象,刺激了房地產業的過度繁榮。
現在,情況發生了變化。美國採取弱勢美元的政策,試圖透過美元大幅貶值來彌補其財政赤字和貿易赤字,因而要求中國停止人民幣盯住美元的匯率政策,並要求中國擴大人民幣匯率的浮動區間或人民幣匯率顯著升值。來自外界對人民幣升值的壓力日益顯著。儘管中國政府承諾,人民幣兌美元的匯率將來會趨於更加靈活。但是,當人們意識到人民幣兌美元匯率將來可能不再那麼確定時,勢必會引起對人民幣的重新估值,增強國內外市場對人民幣升值的預期。這一影響也傳遞到了中國房地產市場中。例如,境外人士已成為上海高檔住房的主要買家,不僅可以分享房地產價格快速上漲帶來的好處,而且還可以分享未來人民幣匯率升值的投資收益。尤其是後者,成為推動上海高檔住房價格上漲的重要原因之一。
那麼,我們是否可以透過匯率調整來抑制房地產泡沫呢?我們不妨還是以日本為例,1985年至1995年,日元不斷升值,加大了日本自1987年到1990年的房地產泡沫,並成為刺破日本房地產泡沫的主要因素之一。因為國際熱錢大量流入日本,導致日元升值並
繼而陷入通縮境地,加劇了日本房地產價格的縮水
。因而,貨幣升值對房地產市場會產生巨大的衝擊
與影響。日本的經驗啟示我們,目前穩定人民幣匯率可能是更好的選擇。
基於銀行業改革、貿易和經濟增長等因素考慮,目前中國還不會考慮調整人民幣匯率水準,但會逐步朝著更靈活的匯率機制這個方向走。這無形之中又留給市場一個暗示,既然存在著人民幣匯率升值的壓力,因而投資中國房地產即人民幣資產是有利可圖的。從這個角度分析,人民幣匯率升值壓力也成為堆積中國房地產業泡沫的一大因素。
我們不能因為無法透過利率和匯率的調控方式來抑制房地產泡沫,就放任中國房地產泡沫的持續膨脹,這是相當危險的。因為一旦房地產泡沫不斷吹大,將不可避免地會破滅,而破滅將會給未來中國經濟造成巨大的負面影響。所以,在房地產泡沫進一步膨脹之前就進行可預見性的調整是非常必要的。我們認為,首先,在利率調整無法及時到位的前提下,應加強對與房地產交易相關的銀行貸款管理,並採取強制性手段來遏制房地產投資過快增長的勢頭；其次,實施土地稅改革,對土地財產和土地交易的資本收益要課以重稅,並引入對土地交易價格的直接控制。事實上,目前中國已開始對土地交易價格進行控制,類似新的物業稅也處於考慮之中；再次,政府應大力發展低端住房市場,滿足大多數居民的住房需求,並以此遏制房地產泡沫的進一步膨脹。
儘管我們一再失去了調控中國房地產市場的良機,但我們還是可以利用目前正在實行的固定匯率機制和資本管制的有利條件,透過經濟、法律和行政等調控手段對房地產泡沫進行可預見性的內部調整,從而有效避免房地產泡沫膨脹和破裂對經濟將造成的巨大負面影響。
參考資料 利率、匯率與房地產業泡沫／樂嘉春博士
心得:
我大致上了解所謂的房地產泡沫化.大概就是房地產價格持續上漲,而一般民眾的購買力卻沒有相等成長.導致房地產價值提升,卻鮮少人有意願或有能力購買.到最後導致房產泡沫化,泡沫一但吹破,所建立起來的高利潤終將轉化成空,更進而影響該國的經濟成長.
最近港星炒樓的新聞不斷,港星周星馳更因此坐擁5億元.由此可見,房地產的高增值力是多麼吸引人.對於這個新聞相信一般具有小額存款的人都想躍躍欲試.我想在添購不動產時,必須想清楚不是每個不動產都是會增值的,還是有很多例子是在購買後貶值的.個人認為,獨到的眼光和購買時機是買房地產不可或缺的要素.加上許多輔助性資料.例如:注意房地產景氣指標、當地未來的開發潛力…等,都是為添購地產作充足的準備.
雖然,房地產可能讓人一夜致富,但是它的高風險是有目共睹的.對於一般上班族我建議可以把薪水配成三分之ㄧ.一分家用、一分存款、一分投資.這樣就算投資房產失利也不至於影響正常生活,也可以避免被薪水牽著鼻子走的情形,並且切記勿好高騖遠,短視近利.每個人都想賺錢,所以注意的地方必須比別人更多、考慮更周到.才能成為一個快樂的投資人