2018-05-07 04:29:45llibu45319
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2016年10月1日，杭州市人民政府發佈瞭一則辦公地址遷移的公告，宣告杭州市政府駐地由原來的拱墅區環城北路318號，遷至江幹區解放東路18號。
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至此，所有人都知道，杭州市政府遷到瞭錢台中抽水肥江新城。這昭示著杭州城市發展史上的一個新時代正是開始。
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近五年來，杭州作為一個開掛的城市，接連擁有重大利好加身，亞運會和G20無縫對接。用葫蘆娃的話說，這些利好如果有一個能放在鄭州，那就算是鄭州撞大運瞭，但可惜並沒有。
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這些利好讓杭州用短短數年的時間，走完瞭旁人需要10年、甚至更久才能達到城市升級。更重要的是，杭州的這種火箭式急速發展，至少還會再持續五年，一直到2022年。
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一直到2022年，杭州的城市特征至少包含以下三大特點：
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1、大范圍拆遷
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2016年，杭州開啟瞭全面的舊城改造，城中村成為攻堅重點。據透明售房網的數據顯示，2017年全年完成整村征遷69個村，征遷59796戶。2018年，將完成56個整村征遷，征遷住戶4萬戶。
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在從未來科技城去往良渚的路上，我們開車走過瞭十幾分鐘的拆遷帶，遠遠望去，望不到遍及的拆遷廢墟非常令人震撼。
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繼鄭州之後，杭州成為全國第二個主城區完全消除瞭城中村的城市。在杭州市高規格的建設指標下，杭州將完成真正意義上的城市升級。
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一眼看不到邊際的拆遷廢墟▼
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2016-2020年杭州主城城中村攻堅計劃圖▼
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2、杭州速度
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大拆必將大建，這是杭州的幸運和機會。
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2016年，杭州調整瞭2001-2020年城市總體規劃。其中重要的一項，就是將杭州的地鐵線路，從最初的5條一下拓展到瞭10條，更誇張的是通車裡程從171千米，跳升到瞭406.5千米，增加瞭足足235.5千米，新增加的裡程比原來的總規裡程的還多瞭64.5千米。
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在這個基礎上，杭州將形成一個嚴密的地鐵網路。
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我們再看截止到2018年2月，杭州已經開通的地鐵情況：
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截止到目前，杭州一共開通瞭1/2/4三條地鐵線，這預示著剩餘七條地鐵線將在2018到202年的5年時間中集中開通。但2017，杭州就集中開工建設瞭6條地鐵線。
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而最新的消息顯示，杭州再次調整瞭地鐵規劃，總規模新增裡程68公裡，達到瞭471千米。
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與這些相對應的是，眾多城市的地鐵規劃是被收縮和壓制，原本預計2018年開工的鄭州地鐵7/8/9號線全部推遲開工日期，具體開工時間未知。
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沒有對比就沒有差距，沒有對比就沒有傷害！
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地鐵是城市的生命線，對於杭州則是城市升級的有力支撐。不僅擴大瞭杭州的城市邊界和城市版圖，甚至環杭的柯橋、海寧、臨安、富陽都與杭州地鐵無縫對接。
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這對杭州樓市的未來影響深遠。
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3、門檻越來越高的城市
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根據新版的杭州市城市總體規劃，截止到2020年，杭州人口將達到1000萬人，其中中心城區常住人口控制在400萬人以內。
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截止到2016年底，杭州中心城區人口為371.25萬，也就是說，從2017-2020年的4年時間內，杭州中心城區隻增加人口28.75萬，如果再去除自然增長的人口，則這一數據更加稀少。主城進入的門檻越來越高。
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而在杭州城市新規劃中，明確指出，引導人口向副城和組團聚集。這和杭州最新的城市規劃完全匹配。
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與此對應，杭州是所有省會城市中，人才引進規格最高的城市。深圳的最低標準是本科，但杭州卻高調地將門檻設定在研究生。並且全面取消瞭購房落戶政策。
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現在，我們對以上三點做一個總結。
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如果以戰略的眼光看，一個城市具備瞭超高標準和高瞻遠矚的長線規劃，則是這一個城市的幸運。不吹不黑，杭州的確是幸運的，它幸運地被選中，幸運地將別人夢寐以求的所有利好加之於一身。
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這是一座坐上瞭幸運快車的城市！祝福杭州！
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有一個數據非常讓人震驚，我粗略地梳理一下，發現杭州主城的樓盤容積率，驚人的隻有2.2，這在全國都是唯一的，也是最低的，很佩服杭州市政府的雄才大略。
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所以，未來杭州的城市格局是註定是從城市中心向周邊疏導，杭州新規劃中的說法是多組團、多副中心並駕齊驅的分佈。
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這與杭州市城市總體規劃的原則、方向，還有政府的賣地分佈、產業規劃，密不可分。?
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在新的政府規劃中，杭州將是城市東擴，旅遊西進，沿江開發，跨江發展的整體態勢。從城市空間結構上來說，就是一主三副六組團。
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除瞭中心城區外，外圍組團眾多，從地產的角度來看，概念過於籠統。於是杭州當地媒體又將這一空間架構細分成許多小微版塊，非常之精細，我就直接拿來用瞭，如下：
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——圖片來源於網絡
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從這張圖中可以看出，杭州版塊非常之碎，幾乎每個內部都會有一個新區或者新城，這些對於外來購房者，甚至是杭州本土的購房者，也很難辨析清楚。
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為瞭便於區分，我們決定采用杭州新規中頒佈的，以公共服務配套為主區分的：兩個主中心、六個副中心、十八個次中心的城市空間架構圖，進行版塊描述，並盤點在售項目現狀。
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可以將此圖和上面網友做的版塊劃分圖進行參考對照，便於更好的認知。
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1、錢江新城和錢江世紀城
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錢江世紀城
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經過10多年的發展，錢江新城已經沒地瞭，濱江也沒地瞭，所有在兩者的夾角區域規劃瞭錢江世紀城，作為G20和亞運會的主會場。近些年來，錢江世紀城是杭州市財政的重點投資區域，建設速度非常之快，也是近期杭州樓市非常火的一個區域。
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目前這個片區隻有三個項目在售：
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陽光城檀越：精裝均價34000元/㎡，還有100多套房子。
龍湖天璞：均價35000元/㎡，一共還剩200多套房子。車位36萬一個。108一共60多套。一共28層。
融信保利創世紀：還有700套房，均價35000元/㎡。
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目前整個片區周邊二手房價格在43000-50000，倒掛10000元之上。所以整個片區依然非常火。
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我們中午將近12點進入融信創世紀售樓部，置業顧問淡淡地看我們，一片疲憊的樣子，詢問之下我們得知，整個上午售樓部一共接瞭120多租客戶，置業顧問累得都沒能喘口氣。陽關城檀越甚至連內部員工都買不到，據說都不夠陽關城全國高管分的。
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在這樣的情形下，肯定是關系戶優先，有的項目僅買一個選號費就需要70萬，可謂誇張至極。
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但錢江世紀城後期還有大量土地儲備，如果沒有瞭亞運會加持，2022年後的世紀城會何處何從？這是很多看衰者的疑問。
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錢江新城
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錢江新城目前是杭州市的政治和經濟、金融中心，杭州市政府在2016年10月從拱墅搬到瞭這裡。
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截止到今天，錢江新城這個片區內已經開發完畢，無地可供瞭。江幹區在錢江新城的東邊開發瞭二期，沿江一線，但是基本沒有住宅用地規劃。所以目前整個錢江新城區域，隻有兩個項目在售。
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一線海景房中海錢江灣，178三房一書房構成的四房，均價6萬元/㎡，總價1000萬。
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而錢江新城一線江景二手房8萬元/㎡。萬科大都會應該還有幾套看江的頂層，差不多12萬一平。
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非一線江景房我們隻找到一個項目，濱江保利翡翠海岸。這是在售一個豪宅產品，據說是杭州目前精裝標準最高的高層豪宅項目。售價超過瞭中海的一線江景房，達到瞭68000元/㎡。但這個項目的容積率達到瞭驚人的3.5，這低於杭州市主城平均2.2的容積率來說，是很驚人的。
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2、江南城中心
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江南城中心包含瞭濱江區、蕭山經開區等幾個板塊。
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濱江和主城下城上城：樓市現狀，請參看之前米宅發佈的稿件《絕望！辦好落戶手握800萬現金，我在杭州城買不到房！》，因篇幅所限，這裡不再贅述！
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蕭山經開區：因為緊鄰濱江和奧體版塊，所以在濱江無房、奧體版塊太熱的傳導下，這裡也非常的火爆，項目有綠城桂語江南、萬科海上明月瀾庭、融創望海潮、中旅名門府，價格從31500-35000元/㎡。
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綠城桂語江南算是蕭山最難買的一個項目，據說買一個號需要35萬；萬科海上明月瀾庭：連來訪登記都被拒絕瞭。片區內上一塊土拍樓面價破瞭30000元/㎡。
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蕭山新城和經開區：以北塘河南北相隔，河南是新城，河北是經開區。但僅一河之隔，價差卻最小能達到2000元/㎡。
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河南新城區的融信江南學府，毛坯價格賣到瞭28000元/㎡。
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3、城西科創和餘杭組團
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這個組團包含瞭整個大城西區域，我們重點來說未來科技城、餘杭鎮、閑林鎮。
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未來科技城
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同錢江世紀城一樣，未來科技城是另一個大熱的區域，兩者也可堪對比。錢江世紀城如同是國內常見的新區開發，政府重點傾斜，資金密集投入，有十成力要分五成給它。而未來科技城是典型的產業新城，以阿裡為主導的高科技產業，讓這裡成為杭州最具活力之地！
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這是我們非常看好的一個區域，不僅有西溪濕地，也有杭州甚至長三角最好的三甲醫院，地鐵三號線金和五號線，政府給瞭一水的高配。
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目前這個片區在售項目也不多，核心區僅有三兄弟，陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來均價32000元/㎡左右，就連車位也同樣是32萬上下一個。
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未來科技城也非常難買。
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這裡有兩個銷售邏輯，一是關系戶先選，關系夠硬的話甚至可以按揭買，然後是全款客戶，最後才是六成按揭客戶。二是，交一個裝修升級費用，可以全款優先選房。比如說精裝交房，原本的精裝標準是3000，現在需要一平加1500進行裝修升級，裝標達到4500。
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三個項目中品質最好，也最難買的是陽光城未來悅，小高15層，這裡有未來科技城唯一的恒溫泳池。
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最平庸的是中南樾府。
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而最有可能買到的是東原印未來。東原因為是重慶來的開發商，知名度太低，所以市場不太認可，這反而是個機會，不僅不用搶房，甚至首套首付三成就可以買到。
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餘杭鎮
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老餘杭鎮上隻有一個項目，西房餘杭公館。17年12月開，已售完三棟樓，價格18000-22000元/㎡。奇葩的是剩餘三棟樓準備分兩年開，今天的五六月開一棟三號樓。明年再分兩期開剩餘的兩棟。老餘杭鎮拆遷規模龐大，大片大片的拆遷工地，所以這個項目一點都不著急賣，賣的慢瞭還能賣一個好價錢。
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餘杭鎮邊上有一個融創金成英特學府，一共有22棟高層，9棟洋房，高層17層，精裝價格21000元/㎡；4層電梯洋房，毛坯價格23000-24000元/㎡。這個項目緊貼著杭臨城際，西邊一站之地可以無縫連接地鐵三號和五號線的換成點，具備著位置優勢。
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整個杭州市洋房和高層的差價都很小，因為容積率低，這裡在產品認知上似乎並不喜歡洋房，這個北方有著天壤之別。
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閑林
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閑林緊貼未來科技城，是剛需外溢的一個重點版塊，所以目前版塊也很熱。
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在售的項目中，融創的項目占瞭大頭。
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融創江南裡，一共15棟高層，26棟聯排，高層共26層，兩梯四戶。我們探盤當天隻剩6套89平的房子， 24000-25000元/㎡。
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融創很聰明，很會吊胃口，開盤都是一個單元一個單元的開，而每開一個單元總價都會上漲10萬塊錢，一直處於溫漲狀態。交5萬意向金，直接訂房。
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距離江南裡不遠的融創未來海，全是130平起的大戶型，均價在27000元/㎡，總價400萬起。30%首付直接簽。
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在這個片區內，融創是一個很特別的存在，基本就是你隻要具備買房資格，資金充裕，就可以買房子。在旁邊的項目需要買房先交60萬買個車位，然後再談買房的情形下，融創竟然還可以30%首付買房。這幾乎是一股清流，也和融創一貫的銷售政策有關，快出貨快回款，土地儲備充足，堅持走流量，在乎整個基本面，不計較一樓一盤的得失，這才是融創的策略。
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和融創江南裡一墻之隔，是一個非常值得看的項目，綠城桃源小鎮。在售的最後一期高層產品品霞苑，合計200套房源。價格從15000—17000元/㎡，雖然毛坯交房，卻和江南裡的差價高達3000-5000元/㎡。而89平小戶型總價隻要130-140萬。
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本項目內前期的二手高層價格在23000，很明顯這是一個買到就賺到的項目。
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4、大江東義蓬組團
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大江東幾乎就是杭州的鄉下，也是我們在杭州看到的最亂、環境最差污染也最嚴重的區域，給人的感覺就是杭州市的戰略預留區。
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大江東瓜瀝鎮均價17000元/㎡；義蓬，均價在12000-13000元/㎡。江東核心區是江東新城的核心區域，有地鐵七號線，有寶龍的商業廣場和龍湖天街，核心區內的旭輝寶龍東湖城，高層價格和瓜瀝鎮相差無幾，在17000-18000元/㎡。
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5、城北和良渚組團
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不管是勾莊還是良渚新城。都是目前杭州市場非常熱的區域，在主城消耗完畢之後，大量的的購房群體就溢出到瞭這裡。開盤即清、全款必須找關系，這些房地產界最激蕩的名詞，目前正籠罩著這個片區。整個杭州市場，除瞭濱江、錢江世紀城和上城下城幾個CEO熱搶盤，最火的地方就是這裡瞭。
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良渚新城
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融信潤天，22000-24000元/㎡毛坯，還有兩棟高層。排瞭1000個號，33層兩梯四戶。平均數個人搶一套房子。這個項目已經拒絕排號瞭。
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萬科未來城，限價之下，新房價格在23000元/㎡，而周邊二手房價格在30000元/㎡。這個項目和融信一樣，也是平均幾個人搶一套房子，更重要的是，置業顧問不僅拒絕我們排號，甚至連接待我們都不願意瞭，因為反正也買不到，何苦多事！
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勾莊板塊隻有一個項目萬科杭辰。好吧，這個也是片區內非常火的項目，上一批的價格是，125平的27000元/㎡，89平的23000元/㎡。預計下一批開兩棟樓，合計100戶，但目前已經排瞭900多個號。
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但這個項目是能找號的，10萬一個，必須全款。
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艮山新城
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我們重點看瞭綠城楊柳郡。綠城的一個面向年輕人的明星盤。
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這是一個純地鐵上蓋項目，樓下就是地鐵一號線七堡站。整個項目全部抬高，沒有地下空間。一期二期地上0-9米是地鐵車庫，9-13.5米業主車庫，再上是14層住宅。
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售價中，上一篇三期33000元/㎡，精裝。四期一共九棟樓，預計在35000元/㎡左右。四期整個地面抬高7.5米。戶型為93-105-131-136四種戶型。
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四期六月開5棟樓，一共500多套房源，排瞭3000個號。沒辦法，一切都隻能信命!
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6、杭州遠郊區域和環杭區域
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臨安青山湖板塊
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杭州唯一的一個不限購區域是臨安，有臨杭城際和三號線五號線無縫換乘。
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綠城雲彬郡，在售一期尾盤，15000-16000元/㎡均價，毛坯。
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綠城桃李春風，隻剩洋房，精裝26000元/㎡，82兩房，99三房，116三加一房。這是綠城的一個明星盤，也是綠城最火的一個小鎮項目。
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濱湖天地，這是臨安最大的盤，130萬方，原本有190萬方，實在太大瞭吃不下，後來拿出60萬方對外拍賣，三傢分瞭。這個項目距離城際臨杭線800米。一期毛坯均價15900元/㎡。剩幾套尾盤，一套120多二樓，一套160多五樓。可以正常按揭。一共32層，容積率2.1。
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臨平城版塊
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臨平是餘杭的區政府所在地，因一座臨平山，將臨平城區分為瞭山南主城和山北副城，兩者的差價達到瞭8000-10000。山南山北通過杭州地鐵一號線延長線聯通。
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山南隻有一個在售項目，華元芳滿庭，住宅，精裝25000元/㎡。附近有地鐵一號線起點站。
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山北在售項目較多，因為有地鐵，註定是剛需集中地。
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中鐵九逸一川抽水肥清理行｜台中抽水肥價格｜台中市抽水肥價格｜台中水肥清運｜台中市水肥清運，13000-14000元/㎡，毛坯。地鐵九號線北沙路站800米。這是我們杭州看到的品質最爛的項目，沒有之一。
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陽光城法蘭公園，高層16000元/㎡帶精裝，年中開盤。地鐵北沙路站1.7公裡。
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匯高栢悅中心，10號樓3月底開，33層高層，精裝20000元/㎡左右，地鐵北沙路站200米，配套的商業地下一層和地鐵站互通。洋房19500-21000元/㎡。
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這個項目的排號費需要60萬。
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最後說一下外地人在杭州的限購政策：
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對於外地戶籍，需要在杭州3年內連續繳納社保或個稅2年；或者是走人才引進，研究生可以直接落戶。
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無貸款記錄首付30%，有貸款記錄包括外地，首付60%。對於外地戶籍限購一套。
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2015到2016年的暴漲行情，教育瞭全體中國人。炒房迅速致富、實現人生升階，已經成為瞭一條根深蒂固的的信念。可以發現近兩年來中央所做的事就是消除這個信念一川抽水肥清理行｜彰化找化糞池位置｜彰化探勘化糞池位置，所以一直提倡的口號是房子是用來住的。
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而今天的杭州，正是一個被信念加持之地。在賭國運之後，如今細化到瞭賭城運，可以肯定的是，眼下和未來的杭州正是最被看好的那個城市。這從近五年來杭州樓市走勢中，可以看出。
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2、在沉寂瞭近5年後，突然爆發，令諸多杭州本地人都始料未及，細分之下，大概有幾個時間段：
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2010-2015年：這五年是杭州樓市的萎靡期，甚至是全國為數不多的樓市下跌的城市。杭州本土老大綠城幾死幾生，最終不得不賣身中交正是最好的案例和見證。
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2016年：起始於深圳的行情蔓延到瞭上海，上海迅速出臺3.25樓市新政。於是在3月，來自上海的投資客迅速湧入杭州，杭州迎來第一撥行情；
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9月，另一個重大轉折點G20峰會舉行，杭州吸引瞭全國的眼光。長三角周邊富裕城市，特別是浙江的購房者，包含北京投資者，紛紛湧進杭州，攻城奪寨開啟瞭杭州樓市的第二波行情；
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2017年：3月份限購令升級，外地人退場。杭州本地意識遲緩的購房者和大量拆遷戶，紛紛進入市場，開始瞭第三波行情。雖然在2016年9月杭州限購，但杭州樓市在這一年卻逆勢上揚。其餘波一直蔓延到今天。
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3、大水瞞過，再無窪地。截止到今天，杭州最熱的那些版塊，包含上下城、錢江新城、錢江世紀城、濱江、未來科技城、蕭山經開版塊、良渚新城，基本已經於普通購房者無緣。這裡還不是價格漲瞭多少，而是房源稀缺之下的狼多肉少所帶來的赤身肉搏。這裡是人情世界，是關系世界，是強者碾壓弱者的世界！
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普通購房者的世界在那些遠郊區域，比如說臨平山北、閑林、老餘杭、江東新城和轉塘。根據2018年杭州市的土地出讓計劃，以上這些地方也是重點出讓區域，很顯然，政府在可以引導人群流入這些地方。
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4、預計在2018-2020這三年，會有大量的前期拆遷地塊入市，杭州將迎來土地供應高峰期。在貨源得到補充的情況下，市場熱度會得到緩解。
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5、米宅長三角樓市專傢夏良老師說，杭州樓市對標的是上海樓市，大概為上海樓市的6.5折左右。從這個角度看，杭州還有一定的上升空間。
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如果我們以這個公示看環杭的海寧和柯橋，海寧對標的是臨平，柯橋對標的是蕭山，讀者心中大概可以有個判斷。
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6、杭州之行我們考察瞭14天。14天來，杭州是一個讓我們感覺很棒的城市，這裡處處動人的細節，彰顯瞭城市運營者的眼界和高度。G20 和亞運會的無縫對接，則是杭州遇上瞭重大機遇。
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高屋建瓴的城市管理者，加上重大機遇，這是屬於杭州的幸運，也是屬於杭州的機會！
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祝福杭州！
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米宅總部小分隊目前已在杭州，協助杭州團隊考察杭州的房地產市場。
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想瞭解這些城市的房地產現狀、價格、行情、投資價值，可提前關註公眾號《米宅杭州》，更多的分析文章將在《米宅杭州》平臺發佈。
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