三月17日，亞洲首富李嘉誠次子、香港電訊盈科理事主席李澤楷造訪台中，並前往水湳經貿園區，評估參與投資的可行性。消息一曝光，台中市土地市場立刻出現「封盤效應」。所有洽談中的土地交易全面停擺，地主改採觀望姿態，等待上門的買方重新出價，讓房價也跟著蠢蠢欲動！

幾天後，從台中發跡的全球製鞋代工龍頭寶成國際集團，首度跨足豪宅市場的消息在媒體曝光，將在台中中部科學園區的自家地業附近，推出每戶總價3,000萬元上下的豪宅，總銷售金額將達10億元左右。

其實，台中房市近年已逐步升溫，有數個基本面因素帶動交易轉趨熱絡，價量齊揚：
1、「產業再生」成功，造就有消費力的人口；
2、大台中地區都會化程度越來越高，30分鐘生活圈成形；
3、高鐵通車效應將持續發酵；
4、中科正式啟動，預估3年後全部建廠營運將達6萬人之多，以每一就業人口帶來一個家庭，5成為外來人口估算，平均每年將增加6,000戶的住宅需求。

基本面轉強，拉抬房市


利多1：產業再生，消費人口增加

現任台中市建商公會理事長王忠正表示，仔細推敲台中市這波房價上漲的背後推手，台商返鄉效應，是促成台中市7期重劃區房地產上漲的重要原因。

這些回流到中台灣的台商，規模往往比本地企業大上好幾倍，手上有幾十億元資金的人不在少數，所以購屋能力較強。加上在海外多年的歷練，國際視野寬廣，與對亞洲或者世界各城市房價差距體認比較深，在幾年前台中房價仍低的情況下，出手買台中7期重劃區的大坪數住宅毫不手軟，是這幾年7期購屋的主力客源。

除了返鄉的台商購屋潮外，「產業再生」也是促成台中房地產這一波大漲的關鍵。這幾年出現的「西部科技走廊」的概念，是以台中工業區、中科為主，加上發展中的精密科學園區，以及台中縣的潭子、大里、霧峰等工業區，串聯了機械與高科技業的上下游產業鏈，組成了中台灣新的產業結構。這波中台灣的產業再生，不僅帶動新的就業機會，進而刺激房地產與民間消費市場再次起飛。王忠正樂觀表示，台中周邊的「西部科技走廊」，整體產值每天都在增加。中部的科學園區、工業區再次發展，加上與鄰近的台中都會生活圈密切結合，讓來工作的人生活無虞，也吸引更多人願意來台中尋找工作機會，對房地產的需求也會同步增加。

利多2：30分鐘生活圈成形　中部5縣市居民移民台中市

此外，30分鐘通勤生活圈效應，也是台中房市起飛的重要因素。透過2條高速公路、2條快速道路組成的公路網，讓中部500萬人口都成為這個30分鐘生活圈的一部分。以台中市7期重劃區的新光三越百貨為中心，彰化、和美，或者大甲、清水等地區的居民，都可以在30分鐘之內透過這個交通網抵達。

這種生活圈的效應，更造成中部5縣市500萬人口，爭著分食台中市有限的土地。目前以台中市忠明南路以西的房地產市場，來自中部5縣市居民的移入效應最為明顯。

從台商回流、中科與周邊工業區的產業再生、及交通建設的陸續完工，台中都會區出現了明顯的「質變」，加上這次李澤楷的來訪，都對台中未來發展十分有利。王忠正篤定的表示，台中房價「超南趕北」的趨勢，已經逐漸出現。

受惠於中科、高鐵通車等題材加持，台中地區也跟上此波房地產市場復甦腳步。惟在建商搶建下，台中市目前住宅存量數41.5萬餘戶，但家庭戶數僅35.3萬餘戶，住宅餘絀數6.2萬餘戶，呈現供過於求的狀況。

不過永慶不動產董事長廖本勝認為，隨著高鐵通車效應漸發酵，「北客中移」趨勢浮現，且中科帶來可觀就業機會，再加上兩岸通航政策一旦解禁，台中市將成為兩岸通航重要港口，台商進駐意願提升，因此還是許多資金壓寶的重心。

今年包括聯聚、寶輝、精銳、由鉅、聚合發、鄉林、總太等多家建商，在大台中地區都有重量級推案要進場，就連有些數年前因景氣不好留下來的不良資產，近來也紛紛吸引北部不少大財團如太子、勤美、遠雄、興富發等人接手重振雄風。使得今年大台中地區推案量有機會來到1,500億元的水準，較去年成長2成5。7期爆量800億，房價上看50萬

台中市今年推案的主戰場仍在7期重劃區，今年估計將爆出800億元的大量，較往年高出3倍以上，指標型的個案如聯聚的「聯聚怡和大廈」、精銳的「歐洲之星」及「市政桃源2」、寶輝的「世紀花園」以及「國家花園」、聚合發的「榮耀」、由鉅的「三希」、總太的「東方花園廣場」、帝璟的「帝璟政和」以及規畫中的鄉林在朝馬轉運站的造鎮計畫，推案規模均直逼百億大關。

7期重劃區鄰近台中工業區、中部科學園區，吸引園區內中高階主管、企業主購屋需求。未來規畫有捷運綠線及藍線，為台中市政中心，有台北「信義計畫區」之稱，並引進衣蝶百貨、新光三越、老虎城等知名購物中心群。

此重劃面積逾350公頃，地價為中部最高，雖然生活機能尚未完全建立，但住宅品質高，為低密度開發區，未來又有國家音樂廳等題材挹注，數年後生活機能發展後，可望進一步吸引台商購屋置產。

房仲業者就表示，目前7期雖因為建設尚未完工暫時看不出大商機，店面投資熱度還不如逢甲和台中一中附近已成熟商圈，不過7期內類似台北信義計畫區的住宅規畫，商圈成形指日可待，近來已有不少北客陸續南下搶買。

鄉林董事長賴正鎰指出，在地價高、營建成本高、容積率低、利率低的「二高二低」環境下，今年房市看好。此區房價已站穩30萬元，預料有機會挑戰每坪40萬元，甚至一口氣喊上50萬元。

只是，目前投資客在此區卡位，已占到預售屋及新成屋成交比率的4到5成，未來恐怕會成為潛在賣壓，也是7期重劃區房市榮景背後的最大隱憂。

中科、水湳園區，發展連動

這次引起李澤楷注意的台中水湳經貿園區，是水湳機場遷移後產生的超大面積土地，將規畫為台中經貿園區，整體規畫類似台北市南港區。該區鄰近逢甲商圈，區域內擁有千坪公園，未來將是7期以外，另一個大台中發展重心。中信房屋逢甲店東周開達表示，中科興起會帶動至少5到6萬人進駐，對西屯區及周邊的房市影響極大。以交通來看，中科路明年會全線通車，無論從中清路或中科路，都能很快抵達水湳經貿園區，水湳園區的發展將與中科連動。中科周邊的西屯路、福科路、福雅路的透天別墅與大樓房價持續上漲。現階段中科進駐人員還有限，距離到達頂點還有幾年時間，房價持續看漲。

與2003年相較，中科周邊的房價迄今已有4成的漲幅，西屯區房價也明顯上漲。未來靠著中科持續發展與交通動線的改善，目前房價並未起漲的水湳經貿園區周邊，未來上漲空間將會最大。不少企業家，已經提早在這個區域布局買房子。最明顯的例子，就是去年度順天建設在環中路與中清路標得台銀大面積土地，已經準備在今年5月份推出總銷40億元的大型別墅區，距離中科與水湳經貿園區都很近，成為不少企業家布局的重點社區。

預料未來3到5年，包括中科以及周邊的工業區全部完工、廠商陸續開工之後，超過10萬名以上的員工一旦全部到位，就會釋出更大的住房需求。到時候這些生活條件不錯的區域，房價跟進比價的效應就會更加明顯，與7期房價的落差，就會逐漸縮小。

綠園道、美術館，長線看好

在台中市的優質生活區圈裡面，國立科學博物館至國立美術館之間的經國綠園道，向來是台中市的「老市民」與「新移民」都很認同的優質生活圈。最重要的原因，就是綠園道不僅綠意盎然，最寬的部分達到百米，環境非常優雅宜人。可以說，台中的經國綠園道就是「帶狀的台北大安森林公園」。

廖本勝指出，科博館到美術館之間的路段，即使在台中市房地產最不景氣的階段，這個區域的中古高級住宅房價仍然相對抗跌，守在每坪15萬元至16萬元之間。在這一波景氣剛回升時，龍寶建設在這個路段推出的幾棟高級住宅，包括龍寶人文臻邸等住宅大樓，幾乎是同時與7期重劃區的新豪宅一起反彈至每坪20萬元的價位。目前預售屋的開價已超越25萬元，反映了這個優質生活區塊受到市場肯定的程度。

在美術館周邊，還另外延伸出幾條以主題餐廳為主的商店街，也提供非常好觀光與休閒機能，包括五權西三街、五權西四街的房價，同樣一路從底部上揚，成交價也在每坪20萬的水平。

至於科博館以北、由經國綠園道延伸出去的太原路等幾條周邊綠園道，房價也開始起漲。尤其正臨綠園道的預售房價已出現每坪18萬元的案例。

這片以綠園道為主體的帶狀式生活圈，穿插不少學區，是7期重劃區房市尚未興起前，台中最高價住宅雲集的區域。如今在太子建設、勤美、遠雄等上市公司陸續以高價買下金典酒店與全國飯店等綠園道旁的地標性建築後，更為這個生活圈的遠景增添不少想像空間。

8期：綠地比率居重劃區之冠

在台中市各期重劃區裡，8期重劃區是「綠地比率」最高的區域，這點很多台中本地人都不太清楚。由於7期重劃區的光環太過搶眼，掩蓋8期重劃區的這個特點，所以8期重劃區的房價從過去的每坪11.5萬元，上漲到目前16萬元以上，看起來似乎漲了好幾成，但是距離7期的房價仍有一段非常大的差距。

台中市代銷公會理事長歐瑞琨分析，8期重劃區裡的豐樂公園是台中知名的大型主題型公園之一，熱門的湖水岸商圈也是位在這個區域。由於8期重劃區在都市設計階段，強化了綠地比率的元素，因此整個8期重劃區的空間，綠意隨處可見。連區域內的大型停車場，一開始就規劃各種林木植栽，綠化得非常徹底。

所以，想在這個區域購屋，首重面對大型公園或者開放空間，抗跌保值性最強。喜愛大型開放空間與綠地空間的民眾，在經國綠園道之外，8期重劃區是非常好的選擇。歐瑞琨分析，8期重劃區與7期重劃區的發展連動性越來越高，將透過文心路與捷運綠線的串聯，未來房價連動效應也會更明顯。在7期住宅不斷漲價後，周邊生活圈房價看起來就十分便宜，以8期的生活機能與特有的高綠地比率條件來看，後續可望與7期比價上漲，是本區住宅的一大特色。

除了區域內面對公園的住宅非常適合自住或者投資外，今年開始，更要注意捷運綠線的站區效應，不僅周邊的店面開始默默上漲，捷運帶來的生活便利性，讓住宅市場也跟著加分。